NOI

概要

NOIとは「NetOperatingIncome（ネット・オペレーティング・インカム）」の略称で、不動産投資において物件が本業（賃貸運営）から生み出す純粋な収益を示す指標です。総賃料収入から、不動産の運営にかかる管理費や固定資産税などの経費を差し引いたもので、不動産の真の収益性を評価する際に非常に重要となります。

NOIとは何か、その重要性

NOI（ネット・オペレーティング・インカム）は、不動産投資における物件の収益力を測る上で欠かせない指標です。これは、単に表面的な家賃収入を見るだけでは見落とされがちな、物件の維持・運営にかかるコストを考慮した上での「本当の利益」を示すからです。

具体的な計算式は以下のようになります。NOI＝総賃料収入（満室想定賃料）－空室損・未回収損－運営費（物件保有時にかかる経費）

ここでいう「運営費」には、以下のような項目が含まれます。

・管理会社に支払う管理費用
・固定資産税、都市計画税などの税金
・火災保険料、地震保険料などの保険料
・共用部分の電気代、水道代
・清掃費、警備費

ただし、NOIを計算する際には、減価償却費や借入金の支払利息、法人税などの税金は含めません。これらは物件の運用そのものから発生する費用ではないため、純粋な「営業純収益」を算出するために除外されます。

NOIが重要なのは、投資家が対象不動産の収益性を正確に把握できる点にあります。表面利回り（年間家賃収入÷物件価格）だけでは、運営にかかる経費や空室リスクが考慮されていないため、実際の手残りを過大評価してしまう可能性があります。NOIを用いることで、より現実的な収益力を判断でき、投資判断の精度を高めることができるのです。

NOI利回りと表面利回りの違い

不動産投資においては、「利回り」という言葉が頻繁に使われますが、その中でも特に重要なのが「表面利回り」と「NOI利回り（実質利回り）」です。NOIを理解する上で、この二つの違いを明確に把握することは不可欠です。


・表面利回り（グロス利回り）：年間総賃料収入÷物件価格×100これは最も単純な利回り計算で、物件の取得価格に対して年間でどれくらいの家賃収入が見込めるかを示します。物件の広告などによく記載されており、ざっくりとした収益性を把握するのに便利ですが、運営費用や空室リスクが一切考慮されていません。そのため、この数字だけで投資判断をするのは非常に危険です。

・NOI利回り（実質利回り）：NOI÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100NOI利回りでは、年間収入から空室損や未回収損、そして実際に物件を運営するためにかかる経費（管理費、税金、保険料など）を差し引いたNOIを使用します。さらに、物件購入時にかかる仲介手数料や不動産取得税などの諸経費も考慮に入れるため、より現実に近い収益性を反映しています。


例えば、年間120万円の家賃収入がある1,500万円の物件（購入諸経費50万円、年間運営費20万円、空室損5万円）があったとします。
・表面利回り：120万円÷1,500万円×100＝8%
・NOI：120万円－5万円（空室損）－20万円（運営費）＝95万円
・NOI利回り：95万円÷（1,500万円＋50万円）×100＝95万円÷1,550万円×100≒6.13%


このように、表面利回りよりもNOI利回りの方が、実際の収益状況を正確に示していることがわかります。投資判断をする際には、必ずNOI利回りを確認し、複数の物件を比較検討することが重要です。

NOIが低い「訳アリ不動産」の現実

NOIの算出は、不動産の真の価値を浮き彫りにします。特に当社フィリアコーポレーションが扱うような訳アリ不動産では、このNOIが低く評価されがちです。例えば、以下のようなケースが考えられます。


・老朽化による修繕費の増大：築年数が古い空き家などは、大規模修繕が必要となることが多く、運営費がかさむためNOIが圧迫されます。 ・立地の問題による空室リスク：駅からの距離が遠い、周辺に生活利便施設が少ないなど、入居付けが困難な立地の物件は、空室損が大きくなりNOIが低下します。

・権利関係の複雑さ：共有持分や再建築不可、長屋・連棟物件などは、賃貸運営そのものが難しい場合や、適切な管理が行き届かず、結果として空室が増えNOIが低くなることがあります。


これらの要素は、通常の市場では買い手が見つかりにくく、融資も付きにくい原因となります。しかし、当社はこれまでの1,000件以上の相談・査定実績から、このようなNOIが低く見える物件でも、その物件が持つ潜在的な価値を見出し、再生するノウハウを持っています。

例えば、長年放置された空き家で、多額の修繕費が見込まれるためNOIがほとんど出ない物件でも、当社は現状有姿での買取を行うことで、売主様の負担を軽減します。また、残置物の処理や隣人交渉なども当社が引き受けることで、売主様は安心して物件を手放すことができます。机上の計算だけでなく、現場で培ったリアルな知見と交渉力で、他の不動産会社では対応が難しい「NOIが低い訳アリ不動産」の売却をサポートすることが当社の強みです。

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