登録免許税

概要

登録免許税とは、不動産登記や会社設立登記など、国に備え付けられている公的な登記簿に記録する際に課せられる国税です。特に不動産取引においては、土地や建物の売買による所有権移転登記、住宅ローンを組む際の抵当権設定登記などが課税の対象となります。登記を行うことで、所有権などの権利関係が公に認められ、第三者に対してもその権利を主張できるようになります（対抗力を持つ）。

登録免許税の基本的な考え方と課税対象

登録免許税は、国民が国に対して特定の権利を公示したり、公的な証明を得たりする際に支払う手数料的な性格を持つ税金です。不動産取引においてはこの「登記」が、納税の対象となります。

登記と登録免許税の役割
不動産における「登記」とは、法務局に備え付けられた登記簿に、その不動産の所在、地番、地目、地積といった物理的な情報（表示に関する登記）や、所有者の氏名・住所、抵当権などの権利に関する情報（権利に関する登記）を記録することです。


・権利の公示：登記を行うことで、その不動産の所有者が誰であるか、どのような権利関係（抵当権など）があるかといった情報が一般に公開され、誰でも閲覧できるようになります。

・対抗力の発生：登記をすることで、第三者に対しても自分の権利を主張できるようになります。例えば、土地を売買した場合、所有権移転登記をしなければ、売主がその土地を別の第三者にも売却してしまい、二重売買となった際に、先に登記した者が所有権を主張できることになります。


この登記を行う際に発生するのが登録免許税であり、登記の種別や不動産の評価額、債権額などに応じて税額が算出されます。

不動産取引における登録免許税の具体例と税額

不動産取引で発生する登録免許税の主なケースと税額は以下の通りです。税額は、「不動産の固定資産税評価額」または「債権額（抵当権設定の場合）」に所定の税率を乗じて算出されます。


1.所有権移転登記（売買、相続、贈与など）
不動産売買や相続、贈与などにより所有者が変わる際に必要となる登記です。

・売買による所有権移転登記：
◯税率：不動産の固定資産税評価額×2.0%（本則）
◯軽減税率：土地の売買による所有権移転登記については、2026年3月31日までに登記を受ける場合、税率が1.5%に軽減されます。住宅用家屋の所有権移転登記については、特定の要件（個人の自己居住用、床面積50㎡以上など）を満たすと税率が0.3%に軽減されます。

・相続による所有権移転登記：
◯税率：不動産の固定資産税評価額×0.4%

・贈与による所有権移転登記：
◯税率：不動産の固定資産税評価額×2.0%


2.抵当権設定登記（住宅ローンなど）
住宅ローンなどを組む際に、金融機関が不動産を担保とするために行う登記です。

・税率：借入金額（債権額）×0.4%（本則）
・軽減税率：住宅用家屋の新築または取得と同時に住宅ローンを組む場合で、特定の要件を満たすと税率が0.1%に軽減されます。


3.抵当権抹消登記
住宅ローンを完済した際などに行う登記です。

・税額：不動産1個につき1,000円（土地と建物があれば2,000円）


納税義務者と負担慣習
登録免許税の納税義務者は、登記によって利益を受ける者とされています。

・所有権移転登記：
◯売買の場合：買主
◯相続の場合：相続人
◯贈与の場合：受贈者

・抵当権設定登記：金融機関（債権者）と抵当権設定者（債務者や不動産所有者）が連帯して納税義務を負いますが、実務上は抵当権設定者である借主（不動産所有者）が負担するのが一般的です。

・抵当権抹消登記：抵当権設定者（不動産所有者）が負担します。


登録免許税は司法書士に登記手続きを依頼する際、司法書士報酬と合わせて支払うことが一般的です。

登録免許税と「訳アリ不動産」の取引

当社フィリアコーポレーションが専門とする「訳アリ不動産」の取引においても、登録免許税は発生します。特に、所有権移転登記は、どのような不動産取引においても不可欠な費用です。しかし、「訳アリ不動産」の特性から、通常の不動産取引では見られないような課題が登録免許税に影響を与える場合があります。

例えば、以下のようなケースです。


・相続登記未了の物件：長年相続登記がされておらず、登記簿上の所有者がすでに亡くなっている、あるいは何代も前の人物になっている場合、売却するためにはまず適切な相続人が相続登記を行う必要があります。この場合、通常の所有権移転登記とは別に、過去の相続による所有権移転登記の登録免許税も発生することになります。相続人が多数にわたる共有持分の空き家などでは、この手続きが非常に複雑になります。

・抵当権設定・抹消が複雑な物件：根抵当権が設定されたままの物件や、すでに存在しない金融機関の抵当権が残っている場合など、抹消手続きが難航することがあります。抹消登記自体にかかる税額は低いですが、手続きの複雑さや、それを解決するための専門家費用が別途発生することがあります。

・低額売却による税額の抑制：老朽化が著しい空き家や再建築不可物件など、市場価値が極めて低い物件は、固定資産税評価額も低くなる傾向があるため、売買による所有権移転登記の登録免許税額も比較的低く抑えられます。


当社フィリアコーポレーションは、このような登録免許税に関する複雑な問題を抱える「訳アリ不動産」の買取を専門としています。私たちは、1,000件以上の相談・査定実績から得た実務に基づいたリアルな知見を活かし、相続登記未了の物件の所有権移転手続き、複雑な抵当権の抹消など、法務・登記に関わる問題を解決しながら買取を進めることが可能です。

当社は、契約不適合責任の免除、残置物の処理不要、隣人交渉不要など、売主様の心理的・実務的負担を大幅に軽減することを強みとしています。登録免許税を含め、登記関連の手続きや費用でお困りの場合でも、ぜひ当社にご相談ください。机上の理論だけでなく、現場で培った対応力と解決事例に基づいて、他の不動産会社では対応が難しい「訳アリ不動産」の売却をサポートすることが当社の強みです。

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