売買契約

概要

売買契約とは、当事者の一方（売主）がある財産権を相手方（買主）に移転することを約束し、相手方（買主）がこれに対して代金を支払うことを約束することによって成立する契約です。特に不動産においては、宅地建物取引業法に基づき、書面での作成が義務付けられています。

売買契約の基本と不動産取引における重要性

売買契約は、民法で定められた典型契約の一つであり、最も一般的な契約形態です。不動産取引においては、土地や建物といった高額な財産が対象となるため、その契約は特に慎重に行われます。不動産の売買契約は、口頭での合意だけでも法律上は成立しますが、後々のトラブルを防ぐため、また宅地建物取引業法により、必ず書面で作成し、売主と買主が署名・押印することが義務付けられています。

契約書には、売買の対象となる不動産の表示（所在地、地番、面積など）、売買代金、手付金、残代金の支払い方法と期日、引渡し時期、所有権移転登記の時期、境界の確認方法、契約不適合責任に関する取り決め、解除条件、違約金などが詳細に記載されます。これらの条項は、売主と買主の権利義務を明確にし、紛争を未然に防ぐために極めて重要です。

不動産の売買契約は、通常、買主が購入の意思表示を行い、売主がこれを承諾することで合意が形成され、手付金の授受が行われることで契約が締結される流れが一般的です。契約締結後、買主は残代金を支払い、売主は不動産を買主に引き渡し、所有権移転登記を行うことで取引が完了します。

売買契約におけるリスクと当社の取り組み

不動産売買契約には、様々なリスクが潜んでいます。例えば、売買対象の不動産に、契約締結時には予見できなかった契約不適合（隠れた瑕疵）が見つかった場合、売主は一定期間、その責任を負うことになります。また、買主が住宅ローンを利用する場合、ローンの審査が通らなかった際の解除条項（ローン特約）も重要です。

当社フィリアコーポレーションは、空き家専門の買取会社として、特に権利関係に課題のある物件（再建築不可、共有持分、長屋・連棟、法的・物理的制約を伴う不動産）の買取に特化しています。これらの物件は、一般の市場では売買契約の成立が困難であったり、契約後のトラブル発生リスクが高い傾向にあります。

当社の強みは、こうした「訳あり不動産」に対して、実務に基づいたリアルな知見を活かして、売主様に寄り添った契約条件を提示できる点です。例えば、通常の不動産売買では売主が負う契約不適合責任を免除することが可能です。これにより、売却後に見つかった不動産の不具合について売主様が責任を問われる心配がなくなり、安心して取引を進められます。また、残置物の処理不要や隣人交渉不要といった条件を提示することで、売主様の心理的・実務的負担を大幅に軽減し、スムーズな契約締結・引渡しを実現しています。

契約不適合責任と売主の保護

2020年4月1日に施行された民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に名称が変更され、その内容もより買主保護の観点から強化されました。これは、引き渡された物件が契約内容に適合しない場合に、買主が追完請求（修補や代替品の引渡し）、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを行えるというものです。

しかし、個人間の不動産売買や、当社のような専門の買取業者による取引の場合、契約不適合責任を免除する特約を設けることが可能です。当社では、老朽化した空き家や、構造上の問題、地中の埋設物など、売却後に問題が発覚するリスクが高い物件であっても、この特約を設けることで、売主様が将来的な不安を抱えることなく売却できるよう配慮しています。

当社では、現況有姿売買（物件を現状のまま引き渡す）を基本とし、売主様が抱える様々な不動産の悩みに寄り添い、安全で確実な売買契約の締結をサポートいたします。複雑な権利関係や物件の状態でお困りの場合でも、専門知識を持つ当社にご相談いただければ、適切な解決策をご提案できます。

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