地盤調査

概要

地盤調査とは、建物を建築する土地の地盤が、その建物の重さに耐えられるだけの強度を持っているか、また地震などに対する安定性があるかを科学的に調べることです。不動産取引、特に新築を検討する際には非常に重要なプロセスであり、安全で耐久性のある建物を建てるための必須条件ともいえる検査です。

地盤調査の目的と重要性

地盤調査の主な目的は、建物を建てる予定の土地の地盤が、その建物の重さに耐えうる十分な強度（支持力）を持っているか、そして将来的な不同沈下（建物が不均一に沈む現象）や液状化現象のリスクがないかを詳細に把握することです。日本の住宅品質確保促進法により、住宅の構造耐力上主要な部分については10年間の瑕疵担保責任（現行法では契約不適合責任）が義務付けられており、この責任を果たすためにも地盤調査は極めて重要視されています。もし地盤が弱いと判断された場合、適切な地盤改良工事を行わないと、建物が傾いたり、壁にひびが入ったりするなどの重大な損害が発生し、高額な修復費用が必要となる可能性があります。

例えば、かつて田んぼや沼地だった場所、あるいは埋め立て地などは、一般的に地盤が軟弱である可能性が高いとされています。そのため、そのような土地に建物を建てる際には、地盤調査の結果に基づいて、支持層まで杭を打つ、地盤を固める（表層改良や柱状改良）といった地盤改良工事が必要になることが多いです。この地盤改良工事には、数十万円から場合によっては数千万円といった高額な費用がかかることもあり、土地の購入費用に加えてこれらの費用を初期投資として考慮に入れる必要があります。

地盤調査の種類と具体的な内容

地盤調査にはいくつかの方法がありますが、一般的に戸建て住宅でよく用いられるのは「スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）」です。


・スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）：比較的簡易的な調査方法で、先端にスクリューがついたロッドを地中に回転させながら差し込み、その際の抵抗値や沈む深さから地盤の強度を測定します。費用も比較的安価で、戸建て住宅の地盤調査において最も広く普及している試験方法です。

・ボーリング調査：より詳細な地盤情報を得るための調査方法です。専用の機械を使って地中に深い穴を掘り、地層の構成、地下水位、土のサンプル採取などを行い、室内で物理的な強度試験を実施します。大規模建築物やより精度の高い情報が必要な場合に用いられます。


当社フィリアコーポレーションが空き家専門の買取会社として不動産を扱う際にも、地盤調査のデータは非常に重要な判断材料となります。特に、古い空き家や、再建築不可の物件、長屋・連棟式物件など、過去の建築基準が現在と異なる場合や、地盤に関する情報が少ない物件においては、将来的なリスクを評価する上で地盤の状況は欠かせません。1000件以上の相談・査定実績を通じて得た実務に基づいたリアルな知見から、私たちは地盤調査の結果だけでなく、周辺の地形や過去の災害履歴なども総合的に判断し、適切な買取価格を提示しています。

不動産売買と地盤調査の費用負担

通常、新築住宅を建てるための土地を購入する際には、買主側が建築会社を通して地盤調査を実施し、その費用を負担することが一般的です。しかし、売主が既に地盤調査を実施済みで、そのデータを提供してくれるケースもあります。この場合、その調査結果の信頼性や最新性などを確認することが重要です。

地盤調査で地盤改良が必要と判断された場合、その費用は原則として建物を建てる買主が負担することになります。この地盤改良費用は、物件の価値に大きく影響する可能性があるため、土地の購入を検討する際には、地盤調査費用だけでなく、必要となる可能性のある地盤改良費用についても予算に含めておくべきです。当社では、売主様が抱える「地盤が悪くて売れないかもしれない」といった不安に対し、契約不適合責任の免除はもちろん、残置物の処理不要や隣人交渉不要といった形で、地盤に関する潜在的な問題も考慮に入れつつ、売主様の心理的・実務的負担を軽減する提案が可能です。地盤調査に関する疑問やご不安があれば、いつでも当社にご相談ください。

よくある質問