担保評価

概要

担保評価とは、金融機関が不動産を担保として融資を行う際に、その不動産の価値を客観的に査定する業務全般を指します。貸し倒れのリスクを抑えるために、融資金額に見合った担保価値が確保されているかを確認することが目的です。評価額は住宅ローンなどの融資可能額に直接影響するため、不動産取引、特にローンを利用する際には非常に重要なプロセスとなります。

担保評価とは何か、その目的

担保評価とは、金融機関が住宅ローンや不動産担保ローンなどの融資を行う際に、顧客から提供される不動産（土地や建物）の価値を算定することです。この評価は、万が一、債務者（借り手）が返済できなくなった場合に、金融機関が担保として設定した不動産を売却（競売など）し、貸し付けた資金を確実に回収するための基準となります。そのため、担保評価額は不動産の市場価格よりも、より保守的（低め）に算出されるのが一般的です。

担保評価の主な目的は、金融機関が融資を行う際のリスクを管理することにあります。担保評価額が低いと、金融機関が融資できる金額も少なくなるか、あるいは融資自体が困難になる場合があります。これは、金融機関にとって貸し倒れのリスクが高まるためです。

担保評価の主な方法と評価に影響する要因

金融機関が不動産の担保評価を行う際には、主に以下の3つの評価方法が用いられます。

・取引事例比較法：近隣で類似の不動産が最近売買された事例を参考に、対象不動産の評価額を算出する方法です。立地条件、築年数、広さ、建物の状態などを考慮し、事例と比較して調整を行います。市場性を重視する評価方法です。

・原価法：対象不動産を再調達するのにかかる費用（建物を新築する場合の費用など）から、建物の経年劣化による価値の減少分を差し引いて評価する方法です。主に建物の評価に用いられます。

・収益還元法：その不動産から将来得られるであろう収益（賃料収入など）を現在の価値に換算して評価する方法です。主に投資用不動産や収益物件の評価に用いられます。


これらの評価方法は単独で用いられるだけでなく、不動産の特性や目的（居住用、事業用など）に応じて組み合わせて使用されることもあります。


担保評価に影響を与える要因は多岐にわたります。主なものは以下の通りです。

・立地：駅からの距離、周辺の利便性（商業施設、学校、病院など）、周辺環境（騒音、嫌悪施設、日当たりなど）が評価に大きく影響します。

・築年数・建物の状態：築年数が古いほど建物の評価は低くなる傾向にあります。老朽化の度合いや大規模な修繕の必要性も評価に影響します。

・土地の形状・接道状況：整形地（正方形や長方形で利用しやすい土地）は評価が高く、不整形地や接道状況が悪い（再建築不可）土地は評価が著しく低くなる傾向があります。

・法的な制約：再建築不可物件、既存不適格物件、市街化調整区域内の物件など、利用や再建に厳しい法的な制約がある不動産は、利用価値や流動性が低いため、担保評価が著しく低くなるか、融資対象外となることがほとんどです。

・権利関係：共有持分の不動産の場合、他の共有者の同意がないと自由に処分できないため、担保評価が低くなる傾向があります。また、すでに抵当権などの担保が設定されている場合も評価に影響します。

・市場動向：不動産市場の景気や、対象不動産の種類（マンション、戸建て、土地など）に応じた需要と供給のバランスも評価に影響します。

不動産売買と担保評価、訳あり不動産の買取

不動産を購入する際、特に住宅ローンを利用する場合は、金融機関による担保評価が非常に重要ですし、この評価額が希望する融資額を下回る場合、自己資金を増やすか、融資額を減らすなどの対応が必要になります。また、金融機関によって担保評価の基準や重視する点が異なるため、複数の金融機関に相談することも有効です。一般的に、メガバンクは評価が厳しく、地方銀行や信用金庫は比較的柔軟な評価をすることがあります。

当社フィリアコーポレーションは空き家専門の買取会社として、通常の金融機関では担保評価が低く、融資が困難な訳あり不動産の買取に特化しています。例えば、再建築不可の物件、共有持分の物件、長屋・連棟式の物件、法的・物理的制約を伴う既存不適格な不動産など、一般の不動産市場では流通しにくい、あるいは売却に時間がかかる物件も積極的に買い取っています。

私たちは、1000件以上の相談・査定実績に基づく実務に基づいたリアルな知見を活かし、担保評価の観点だけでは判断できない物件の真の価値を見極めます。売主様が抱える「ローンが組めないと言われたから売れない」「担保評価が低くて困っている」といったご不安に対し、当社が直接買い取るため、買主を探す手間も、契約不適合責任を負うリスクもありません。また、残置物の処理不要や隣人交渉不要といった形で、売主様の心理的・実務的負担を軽減する提案が可能です。担保評価で悩む不動産の売却をご検討でしたら、ぜひ当社にご相談ください。

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