セットバック

概要

セットバックとは、建築基準法によって定められた道路に家を建てる際に、敷地の一部を道路として提供し、建物を後退させて建築することを指します。特に、幅員4メートル未満の道路（2項道路と呼ばれます）に面する土地に建物を建てる場合や建て替える場合に義務付けられます。これにより、道路の幅を広げ、緊急車両の通行や日照・通風の確保など、生活環境と防災性の向上を図ることが目的です。セットバック部分は、私有地であっても建築や塀などの設置が制限されます。

セットバックの目的と背景

セットバックは、都市の安全と機能性を確保するために、建築基準法で定められた重要なルールです。その主な目的は以下の通りです。


・防災性の向上：幅の狭い道路は、地震や火災発生時に緊急車両（消防車や救急車）の通行を妨げたり、避難経路を確保できなかったりするリスクがあります。道路を広くすることで、緊急時の対応能力を高め、住民の安全を確保します。

・生活環境の改善：道路が広がることで、日照や通風が改善され、圧迫感が軽減されます。これにより、居住者の生活環境の質が向上します。

・都市計画の推進：将来的な都市計画に基づいて道路の拡幅を段階的に進めることで、計画的な都市形成を促進します。


この義務の背景には、日本の都市部に存在する多くの古い市街地で、建築基準法が施行される以前に建てられた建物が、現在の道路基準を満たさない狭い道に面しているという歴史があります。このような道を「2項道路（みなし道路）」と呼びます。建築基準法第42条2項によって、幅員4メートル未満の道であっても、建築物が建ち並んでいる一定のものは道路とみなし、その中心線から2メートル後退した線を道路の境界線とみなすことが定められています。これにより、将来的に道路が確保されるよう、建築時のセットバックが義務付けられています。

セットバックの対象となる道路と計算方法

セットバックが必要となるのは、主に建築基準法上の「2項道路」に面する土地です。

2項道路（みなし道路）とは
建築基準法が施行された1950年（昭和25年）以前から建物が立ち並んでいた幅員4メートル未満の道路で、特定行政庁が指定したものを指します。法律上は道路として扱われますが、実際の幅は4メートル未満であり、将来的に4メートルを確保するためにセットバックが義務付けられます。


セットバックの計算方法
セットバックする距離は、道路の状況によって異なります。

1.道路の中心線から2メートル後退：道路の反対側にも土地がある場合（一般的な道路の場合）は、道路の中心線からそれぞれ2メートル後退した線まで、建物を建てられない範囲となります。例えば、幅員3メートルの道路に面している場合、道路の中心線から1.5メートル（3m÷2）が自らの敷地側となるため、その線からさらに0.5メートル（2m－1.5m）をセットバックして建物を建てなければなりません。

2.道路の反対側が崖や川などの場合：道路の反対側が崖、川、線路敷地など、建築が不可能な場合は、その崖や川の境界線から4メートル後退した線を道路の境界線とみなします。この場合、セットバック距離は一方向のみで確保されます。例えば、幅員3メートルの道路の反対側が崖の場合、崖の境界線から4メートル後退するため、敷地側は1メートル（4m－3m）をセットバックすることになります。


セットバックが必要な土地では、後退した部分は建築面積や建ぺい率、容積率の計算には含めることができません。また、私有地であっても、原則として建築物や塀、擁壁などを設けることはできません。これは、将来的に道路として利用されることを前提としているためです。

セットバックと「訳アリ不動産」の現実

当社フィリアコーポレーションが専門とする「訳アリ不動産」の中には、セットバックが必要な土地に建つ空き家や、その事実が不明確なままになっている物件が少なくありません。これらの物件は、その特性ゆえに一般的な不動産市場では売却が非常に困難となります。


具体的な課題としては以下の点が挙げられます。

・敷地面積の減少：セットバックにより、建物を建てられる有効な敷地面積が減少します。これは、容積率や建ぺい率といった建築制限に影響を与え、希望する広さや高さの建物を建てられない可能性が生じます。特に、都心部などで土地が狭い場合、この影響は非常に大きくなります。

・資産価値の低下：セットバック部分が建築不能となるため、見かけの土地面積と実際に利用できる土地面積が異なり、不動産の評価額が低くなる傾向にあります。買主から見れば、利用できない土地部分に対しても固定資産税などの負担が生じるため、購入をためらう要因となります。

・融資の難しさ：金融機関は、担保評価を行う際にセットバック部分を考慮しないか、評価額を減額することが多いため、希望する融資額が得にくいことがあります。

・トラブルのリスク：セットバックの事実が買主に正確に伝わっていなかったり、セットバック部分に既存の建物や塀がある場合に撤去義務を巡るトラブルが発生したりするリスクがあります。また、セットバック部分が将来的に公共用地として整備される際に、買主がその費用を負担する可能性も考慮する必要があります。

・再建築不可と混同されやすい：接道義務を満たさない「再建築不可物件」と混同されがちですが、セットバックが必要な土地は、適切にセットバックすれば建築は可能です。しかし、この違いが理解されにくく、誤解を招くことがあります。


当社フィリアコーポレーションは、このようなセットバックの課題を持つ「権利関係に課題のある不動産」の買取を専門としています。私たちは、1,000件以上の相談・査定実績から得た実務に基づいたリアルな知見を活かし、セットバックに関する複雑な法的判断や、将来的な土地の利用計画まで含めて、専門的な視点から対応することが可能です。


例えば、以下のような状況でお困りの売主様に対して、当社は最適な解決策をご提案します。

・古い実家が狭い道に面しており、セットバックが必要と言われたが、売却できるか不安。
・セットバック部分をどう扱えばいいのか分からず、売却手続きが進まない。
・セットバックがあるため、一般の不動産会社では買い手が見つからない。


当社は、契約不適合責任の免除、残置物の処理不要、隣人交渉不要といった形で、売主様の心理的・実務的負担を大幅に軽減することを強みとしています。セットバックによって売却が難しくなった不動産であっても、当社が直接買い取ることで、売主様は安心して物件を手放すことができます。机上の理論だけでなく、現場で培った対応力と解決事例に基づいて、他の不動産会社では対応が難しいセットバック関連の不動産売却をサポートすることが当社の強みです。

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