既存住宅状況調査

概要

既存住宅状況調査とは、中古住宅の構造上主要な部分（柱や梁など）や雨水の侵入を防止する部分（屋根や外壁など）に、ひび割れや腐食といった劣化や不具合がないかを専門家が調査することです。建物の状態を客観的に把握し、買主が安心して中古住宅を購入できるようにするための重要な仕組みであり、インスペクションとも呼ばれます。

既存住宅状況調査とはどのような調査か

既存住宅状況調査は、主に宅地建物取引業法に基づいて行われる、中古住宅のコンディションを把握するための調査です。この調査では、建築士などの専門家が、目視や非破壊検査（構造体に直接手を加えない方法）を中心に、建物の劣化状況や不具合の有無をチェックします。具体的には、建物の基礎、柱、梁といった構造躯体の状態や、屋根、外壁、開口部など雨水の浸入を防ぐ部分の劣化状況、さらには給排水管などの設備についても確認が行われます。

この調査の目的は、売主と買主の間の情報格差を埋め、買主が購入後に予期せぬ欠陥に直面するリスクを低減することにあります。特に中古住宅の場合、築年数に応じた劣化は避けられませんが、その劣化がどの程度進んでいるのか、補修が必要な箇所はどこか、といった具体的な情報を得ることで、買主は購入判断をより適切に行えるようになります。

既存住宅状況調査が重要となる背景と実務上の意義

既存住宅状況調査は、2018年4月の宅地建物取引業法の改正により、不動産会社が売主・買主に対して調査のあっせんを行うことが義務付けられたことで、その重要性が一層高まりました。これは、中古住宅流通市場の活性化と、買主保護の観点から導入されたものです。


実務上、この調査は以下の点で大きな意義を持ちます。

・買主の安心感の向上：買主は、専門家による客観的な調査結果を知ることで、購入する中古住宅の状態を事前に把握でき、安心して取引を進められます。これにより、購入後の「こんなはずじゃなかった」といったトラブルを未然に防ぐことにつながります。

・売主の契約不適合責任リスクの軽減：売主は、調査結果を買主に開示することで、引き渡し後の契約不適合責任（以前は瑕疵担保責任と呼ばれていました）を巡るトラブルのリスクを軽減できます。調査で判明した不具合を事前に買主に伝え、納得してもらった上で取引することで、「知らなかった」「聞いていない」といった紛争を防ぐことが可能です。当社のような契約不適合責任免除での買取を強みとする業者にとっては、売主様がこの調査によって売却後のリスクを心配する必要がなくなるという点で、大きなメリットがあると考えています。

・適切な価格形成：建物の状態が明確になることで、より適正な価格での取引が期待できます。不具合があればその分を考慮した価格設定が可能になり、買主も納得しやすくなります。

・リフォーム計画の立案：調査結果は、購入後のリフォームやメンテナンス計画を立てる上での重要な情報源となります。どこを優先的に補修すべきか、どの程度の費用がかかるかといった見通しが立てやすくなります。


当社フィリアコーポレーションが取り扱うような空き家や再建築不可物件、長屋・連棟といった物件の場合、築年数が経過していることが多く、既存住宅状況調査が必要となるケースは少なくありません。当社は、1000件以上の相談・査定実績を通じて得た実務に基づいたリアルな知見を活かし、このような物件の状況調査についても売主様をサポートし、スムーズな買取を実現しています。

既存住宅状況調査の費用と注意点

既存住宅状況調査にかかる費用は、建物の規模や構造、調査する範囲によって異なりますが、一般的には5万円から10万円程度が目安とされています。調査費用は、通常、調査を依頼する側（多くは売主）が負担しますが、売買契約の交渉によって買主が負担するケースや、費用を折半するケースもあります。

注意点として、既存住宅状況調査はあくまで「目視」や「非破壊」を基本とする調査であり、建物の内部にある配管の劣化状況や、壁の裏側に隠れた構造的な欠陥までを完全に把握できるわけではありません。また、シロアリ被害や雨漏りなど、調査時に確認できない不具合が後から発覚する可能性もゼロではありません。

しかし、それでもこの調査は、中古住宅取引における重要な判断材料となることに変わりはありません。当社では、売主様が既存住宅状況調査の実施を迷われている場合でも、そのメリットとデメリットを丁寧に説明し、最適な売却方法をご提案しています。売主様の心理的・実務的負担を軽減するため、残置物処理や隣人交渉なども含め、きめ細やかなサポートを提供しています。

よくある質問