特定行政庁

概要

特定行政庁とは、建築基準法に基づく建築確認や検査などの業務を行う地方公共団体のことです。原則として、人口25万人以上の市が指定されますが、都道府県も特定行政庁としての役割を担います。

特定行政庁とはどんな役割を担うのか

特定行政庁は、建築基準法に基づいて、建築物の安全や敷地の利用に関する規制を執行する重要な役割を担っています。具体的には、建築物の新築、増改築、用途変更などを行う際に必要となる建築確認の申請を受け付け、その計画が建築基準法や関連法規に適合しているかを審査します。適合していれば建築確認済証を交付し、工事に着手できます。また、工事が完了した際には、建築物が建築確認済証の内容通りに建設されたかを確認する完了検査を実施し、適合していれば検査済証を交付します。

この建築確認や完了検査は、建物の安全性や適法性を確保するために非常に重要です。例えば、耐震基準を満たしていない建物や、避難経路が適切でない建物が建てられることを防ぎ、私たちの暮らしの安全を守る役割を果たしています。当社のような不動産買取業者が、築年数の古い空き家や再建築不可の物件を取り扱う際にも、この特定行政庁の判断が大きく関わってきます。例えば、既存不適格建築物（建築時には適法だったが、その後の法改正により現行法には適合しなくなった建物）の増改築には、特定行政庁との事前協議や指導が必要となるケースも多くあります。

特定行政庁が関わる不動産取引の具体例

特定行政庁は、一般的な建築物の建築確認だけでなく、訳アリ不動産の取引においてもその存在が大きく影響します。例えば、接道義務違反の物件は、建築基準法上の道路に2m以上接していないため、原則として建物の再建築ができません。このような物件を売買する際には、特定行政庁に相談し、建築基準法第43条但し書き道路の許可が得られる可能性があるかを確認することが重要ですし、当社でもよく相談します。当社が扱う空き家の中には、この接道義務違反の物件も多く、特定行政庁との交渉を通じて再建築の可能性を探ることで、物件の価値を高める努力をしています。

また、長屋・連棟の物件においては、各住戸が構造的に一体となっているため、特定行政庁が定める改築や増築の規制が単独の戸建てとは異なります。例えば、一部の住戸だけを解体したり、大規模なリフォームを行う場合には、全体の構造への影響を考慮し、特定行政庁の指導を受ける必要があります。このような物件の取引においては、事前に特定行政庁に相談し、どのようなリフォームや建て替えが可能かを確認することで、将来的なトラブルを回避できます。当社は、1000件以上の相談・査定実績があり、特定行政庁との交渉経験も豊富です。実務に基づいたリアルな知見を活かし、お客様にとって最適な解決策を提案しています。

売主にとっての特定行政庁の重要性

売主様にとって、特定行政庁の存在は直接的にはあまり意識されないかもしれませんが、実は不動産を売却する際に大きな影響を与えることがあります。特に、長年住んでいた家や相続した空き家を売却する際、建築基準法に適合しているかどうかが売却のしやすさや価格を左右します。

例えば、違法に増築された部分がある場合や、築年数が古い建物で現行の耐震基準を満たしていない場合など、特定行政庁から是正指導を受ける可能性があります。このような物件は一般の買い手には敬遠されがちです。当社のような空き家専門の買取会社は、このような法的・物理的制約を伴う不動産を専門に扱っています。特定行政庁との協議や必要な手続きを当社が代行することで、売主様の契約不適合責任の免除、残置物の処理不要、隣人交渉不要など、心理的・実務的負担を軽減しながら、スムーズな売却を実現します。特定行政庁の基準をクリアすることで、買い手も安心して取引を進められるため、物件の円滑な売却につながるのです。

よくある質問