リースバック

概要

リースバックとは、自宅などの不動産を第三者に売却した後、その買主と賃貸借契約を結んで同じ不動産に住み続けることができる仕組みです。売却代金を得て資金を調達しつつ、住み慣れた我が家から引っ越さずに済む方法として近年注目されています。

リースバックの仕組みと特徴

リースバックでは、まず不動産を不動産会社や投資家に売却し、その売却先と賃貸契約を結びます。所有権は買主に移転しますが、元の所有者（売主）は引き続き賃借人（借主）としてその物件を利用できます。毎月決められた家賃を支払うことで、売却後も同じ住居に住み続けられるのが最大の特徴です。例えば住宅ローンの返済が困難になった場合に、自宅を売却して得た資金でローンを完済し、自宅には賃貸で住み続けるような活用例があります。また、リースバックを利用すると、不動産を手放さずに現金化できるため、事業資金や医療費・介護費用の捻出、老後資金の確保など、急な資金需要にも対応しやすくなります。契約時には売却価格（買取価格）・賃料・賃貸期間などを取り決めます。賃貸期間に明確な定めがないケースもありますが、契約内容によっては一定期間経過後に再契約が必要になることもあります。また、将来的に資金に余裕ができた場合に買い戻し（再度物件を買い取る権利）が契約上認められるケースもあります。ただし買戻し特約が付くかどうかは業者次第で、必ずしも保証されません。

リースバックのメリット

リースバックのメリットとして第一に挙げられるのは、売却によってまとまった資金を速やかに確保できる点です。通常の売却活動（仲介）では買主が見つかるまで時間がかかることもありますが、リースバックでは不動産会社等が直接買い取るため、手続きがスピーディーです。その結果、住宅ローンや借入金の返済期限が迫っている場合や、急な資金ニーズがある場合でも対応しやすくなります。第二に、住み慣れた家にそのまま住める安心感があります。売却後も引越しの手間や転居先探しの必要がなく、生活環境や近所付き合いを維持できます。特に高齢者にとって、自宅から離れずに資金調達できることは大きな利点です。また、所有権を手放すことで固定資産税や住宅の管理責任から解放される側面もあります。例えば建物の老朽化に伴う修繕費用や維持費の負担を軽減できるケースもあります。さらに、リースバックを提供する一部の業者では将来の買い戻しに応じてくれる可能性があり、経済状況が改善した際に再び自宅を所有できる道が残される点もメリットと言えるでしょう。

リースバックのデメリット・注意点

一方、リースバックのデメリットや注意すべき点もあります。最大の注意点は、売却価格が通常の相場より低くなる傾向にあることです。リースバック業者はその不動産を賃貸に出して収益を上げる必要があるため、利回り重視の価格設定となり、一般的な仲介売却時の6～7割程度の価格にしかならないケースも多いのです。高く売却したい売主にとって、この点は大きなデメリットになります。また、売却後は毎月の家賃負担が発生します。売却によって住宅ローンなどの負債は解消できても、その代わりに賃料を生涯払い続ける必要があり、長期的には支出総額が大きくなる可能性もあります。特に売却価格を高めに設定してもらった場合、その分家賃も高額になりがちで、後々支払いが苦しくなる恐れがあります。さらに、一旦所有権を失うため、自宅を自由に処分したりリフォームしたりといった裁量も失われます。契約上、退去が求められる状況（例えば賃貸契約の更新拒絶や家賃滞納による契約解除）が発生すれば、最終的には立ち退かなければなりません。また、リースバック利用後に賃貸人（買主）が物件を第三者に転売する可能性もあり、その場合も賃貸借契約は引き継がれるもののオーナーが変わる点に留意が必要です。契約内容によっては定期借家契約となっており、契約満了で再契約できないケースもあるため、長期に住み続けたい場合は契約条件を十分確認する必要があります。
フィリアコーポレーションの視点：いわゆる訳アリ不動産（再建築不可物件や事故物件など問題を抱えた物件）の場合、リースバックが利用できるかはケースバイケースです。他社では難しい物件でも対応可能とするリースバック業者も存在しますが、物件の権利関係や物理的瑕疵の程度によってはリースバック自体が成立しない場合もあります。例えば、権利関係が複雑で買主側が賃貸運営リスクを負いきれない場合や、建物が極端に老朽化して安全面に問題がある場合などです。そのようなケースでは、フィリアコーポレーションのような訳アリ不動産の専門会社が物件を直接買取し、売主には別の住まいを紹介するなど、リースバック以外の解決策を提案することもあります。重要なのは、物件の状況に応じて最適な売却方法を選ぶことであり、リースバックが万能ではない点を理解しておく必要があります。専門業者の視点からアドバイスを受けることで、後悔のない選択につながるでしょう。

よくある質問