利回り（表面利回り・実質利回り）

概要

利回りとは、不動産投資における収益性を示す指標で、物件価格に対する年間賃料収入の割合を指します。表面利回り（グロス利回り）は年間家賃収入を物件価格で割って算出する単純な指標で、物件間の比較に便利です。一方、実質利回り（ネット利回り）は年間収入から管理費や税金などの経費を差し引き、より現実的な収益率を示します。投資判断では表面利回りだけでなく実質利回りを把握することが重要です。

利回りとは？

不動産投資における利回りは、投資した元本に対してどれだけのリターン（収益）が得られるかを示す割合です。計算式は基本的に「年間の賃料収入 ÷ 物件購入価格 × 100％」で表されます。利回りが高いほど収益性が高いように見えますが、その数字の裏にどんな条件があるか注意が必要です。特に中古や訳あり物件では表面上の数字が魅力的でも、見えにくいコストが潜んでいる場合があります。投資判断の際は、単に数値の大きさだけでなく、その利回りがどのように算出されているかを理解しましょう。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回り（グロス利回り）は、物件価格に対する年間家賃収入の割合です。例えば物件価格1億円で年間家賃収入が600万円なら、表面利回りは6％となります。この指標は計算が簡単で物件の比較に便利ですが、空室リスクや維持管理費などは考慮されていません。見かけの数字が高くても、経費次第では実際の手取りは大きく異なります。そこで重要になるのが実質利回りです。実質利回り（ネット利回り）は、年間家賃収入から管理費・修繕費、税金など年間経費を差し引き、さらに物件購入時の諸経費も含めて計算した収益率です。実質利回りを見ることで、物件が生み出す本当の利益水準を把握できます。特に当社フィリアコーポレーションが扱うような再建築不可物件や古い物件では、購入後に追加コストが発生しやすいため、表面利回りだけで判断すると誤る可能性があります。実質利回りをしっかり算出することで、見かけだけではない堅実な収益性を見極められるのです。
投資家にとって理想的なのは、表面利回りが高く、なおかつ経費控除後の実質利回りも十分な物件です。しかし現実には、高利回り物件ほど何らかのリスクや手間が伴うことが多く、単純比較はできません。当社のように訳あり不動産の再生を手掛ける立場から言えば、物件固有の事情（再建築不可の制約や共有持分問題など）で市場価格が低く抑えられているケースでは、一見高い利回りが出ます。このような物件は適切に課題を解決できれば、低コストで取得して安定収益を得るチャンスになります。ただし、リスク要因に対処せず放置すれば経費がかさんで実質利回りが想定より低下する恐れがあります。したがって利回りを見る際は、物件の条件やリスクを総合的に勘案し、長期的に持続可能な収益が得られるかを検討することが重要です。

よくある質問