都市計画法

概要

都市計画法（としけいかくほう）は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、都市計画に関する事項（土地利用や都市施設の整備、開発行為の規制等）を定めた法律です。1968年制定。都市計画区域の指定や市街化区域・市街化調整区域への区分、用途地域（ゾーニング）の定め方などが規定されており、この法律に基づき各自治体が都市計画図を策定します。不動産の利用や開発に直接影響する基本法で、建築基準法等と並び土地の有効活用と環境保全の両立を目的としています。

都市計画法の目的と基本概念

都市計画法は、日本の都市づくりのルールを定める根幹法です。その目的は「都市の健全な発展と秩序ある整備」を図ることにあり、無秩序な開発やスプロール現象を防ぎ、計画的にインフラ整備や土地利用を進める枠組みを提供します。都市計画法のもとでは、各自治体（都道府県や市町村）は将来を見据えた都市計画を策定し、土地をどう使うか、道路・公園などの都市施設をどこに整備するか、開発をどのように許可制にするか、といった方針を定めます。都市計画法はこれら計画の作成手続きや制限内容を規定することで、土地利用の調和と公共の福祉を実現しようとするものです。例えば無計画に住宅や工場が乱立すれば渋滞や環境悪化を招きますが、本法により用途地域によるゾーニングや人口予測に基づく施設配置が行われ、持続可能な都市環境の形成に寄与しています。

都市計画区域と市街化区域・調整区域の区分

都市計画法では、日本全国の土地を「都市計画区域」とそれ以外（非線引き区域や未指定区域）に区分します。都市計画区域とは、都市として一体の環境を成すべきエリアを指し、主に市街地及びその周辺が指定されます。さらに都市計画区域内で開発の方針に差をつけるため、市街化区域と市街化調整区域という区分（線引き）が行われます（※政令指定都市等では線引きしない場合もあり）。市街化区域は「すでに市街地を形成している区域および今後10年以内に優先的に市街化を図るべき区域」であり、住宅地や商業地として積極的に開発していくエリアです。一方、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」で、農地や山林など将来的にも都市化の予定がない（あるいは抑える）エリアと定義されます。調整区域内では原則として宅地造成や建築行為が禁止されており、市街地の無秩序な拡大を防止しています。
市街化区域では将来的な人口増に対応するため、道路・下水道・公園などインフラを計画的に整備します。一方、調整区域は自然環境や農業振興の観点から開発が厳しく制限されます。例えば、市街化調整区域内に住宅を建てることは原則できず、建築するには都市計画法34条の例外要件（そこに従前から居住する親族のための住宅や公益上必要な施設など）に該当し、行政の許可を得る必要があります。フィリアコーポレーションでは、郊外物件のご紹介時にその土地が調整区域に該当するかどうか入念にチェックしています。格安な土地でも調整区域では自由に家を建てられないケースが多いため、事前にお客様へ建築可否の条件をご説明し、不要なトラブルや誤解を防いでいます。逆に、市街化区域内であれば基本的に建築可能ですが、用途地域によって建てられる建物の種類・規模に制限があります（後述）。不動産取引では、この区域区分の確認が重要なポイントとなります。
なお、都市計画区域に指定されていないエリア（いわゆる非線引き区域や準都市計画区域など）は、人口密度が低く都市計画の必要性が小さい地域です。そうした場所では用途地域が定められない代わりに、開発行為の規制が簡略化されています。ただし建築基準法など他の法律は適用されるため、安全性確保の最低限の基準は維持されています。都市計画区域外だからといって完全に自由な訳ではありませんが、ゾーニング規制がないため工場と住宅が隣接するといった現象も起こり得ます。将来的に開発が見込まれる地域では準都市計画区域として簡易な規制をかけている場合もあります。

用途地域による土地利用規制

用途地域とは、都市計画区域内の土地について、その利用目的に応じ建築できる建物の種類や規模を制限する区分です。用途地域は12種類（※現在は13種類に細分化）あり、大きく住宅系・商業系・工業系に分類されます。例えば住宅系で最も厳しい第一種低層住居専用地域では2階建て程度の戸建住宅が主体で、アパートや小規模店舗も制限されます。一方、商業地域ではオフィスビルや大型商業施設の建設が可能ですが、工場は原則不可です。このように用途地域ごとに建築物の用途・容積率・建ぺい率・高さ制限など細かな規定があり、街並みの性格を形作っています。用途地域の指定は市街化区域に必ず行われ（調整区域には通常指定されません）、住居系8種、商業系2種、工業系2種の中から都市の実情に合わせて定められます。例えば駅前周辺は近隣商業地域や商業地域、郊外の住宅街は第一種低層住居専用地域や第一種中高層住居専用地域、といった具合です。用途地域によってはコンビニすら建てられない静かな住宅街もあれば、24時間営業の店舗が林立する商業地もあり、土地の価値や用途にも直結します。
建築制限の具体例として、第一種低層住居専用地域では高さ制限が厳しく、原則10mまたは12mまで（2～3階建程度）しか建てられません。また敷地面積の最低限度が設定されていることも多く、低密度で良好な住環境を維持する狙いがあります。逆に商業地域では住宅を建てることも可能ですが、周囲に商業施設や雑居ビルが建つことを織り込む必要があります。用途地域は不動産の将来的な利用計画を考える上で重要で、例えばアパート経営を検討するならばその土地が住宅系用途地域にあるか、もし工場用地を探すなら工業地域に該当するかなどを確認する必要があります。フィリアコーポレーションでも、お客様のご意向に沿った物件を紹介する際、用途地域や容積率制限等を調査し「希望の建物が建てられるか」「将来周辺にどんな建物が建つ可能性があるか」を丁寧にご説明しています。用途地域はパンフレット等では見落としがちですが、不動産取引では欠かせないチェック項目です。

開発許可制度とその他の規制

都市計画法では、一部例外を除き都市計画区域内で一定規模以上の土地開発（区画整理や大規模造成など）を行う場合、知事等から開発許可を得る必要があります。無秩序な開発を防ぎ、インフラ整備と一体で計画的に土地利用を進めるための制度です。特に市街化調整区域では小規模な開発であっても許可が原則不要ではなく、むしろ許可が極めて困難に設定されています。また、都市計画決定された道路予定地や公園予定地では建築行為に制限がかかる（都市計画制限）場合があります。例えば将来道路拡幅予定の敷地に建物を建てようとすると、許可が下りないか条件付きになるケースがあります。これら都市計画の内容は各自治体が公表する都市計画図やWebの都市計画情報サービスで確認できます。不動産を購入する際にはその土地が将来どんな計画の影響を受けるか確認することが重要です。 建築基準法との関係：都市計画法が都市全体の土地利用規制を定めるのに対し、建築基準法は個々の建築物の安全性や最低限の環境基準を定める法律です。両者は相互に補完的で、都市計画法で用途地域が定まれば建築基準法により用途地域ごとの建築物制限が適用されます。また、都市計画区域外でも建築基準法は適用され、接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する土地でないと建物を建てられない）など基本的な規制があります。例えば再建築不可物件（接道義務を満たさない既存不適格建物）は都市計画法というより建築基準法の問題ですが、そもそも道路計画や区域区分に起因して発生している場合もあります。このように不動産に関わる法規は複数あり複雑ですが、都市計画法はまず土地自体の利用可能性を左右する根幹として押さえておく必要があります。

フィリアコーポレーション独自の視点

現場の不動産取引では、都市計画法に基づく規制を正確に理解し説明できるかがプロとしての腕の見せ所です。当社では物件調査の段階で必ず用途地域や建ぺい率・容積率、市街化区分、さらに自治体の都市計画マスタープランなども確認しています。例えば、ある土地が市街化調整区域であった場合、一般のお客様には専門用語で分かりづらいですが、「この土地は原則家が建てられない区域にあります」と平易にお伝えし、必要なら役所へのヒアリングも代行します。また将来の街の変化について質問を受けることもありますが、その際は都市計画図を示しながら「このエリアは将来的に商業地化が進む見込みがあります」等、都市計画の視点を交えてアドバイスを行っています。都市計画法で定められたルールは一見不便にも思えますが、住環境の保護や資産価値の維持に直結する重要な情報です。当社フィリアコーポレーションは、単に物件をご紹介するだけでなく、その土地が持つ将来性や制約も含めたトータルなご提案を心掛け、お客様が安心して不動産を選択できるよう努めています。

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