コラム記事

空き家はどうするべきか？放置前に知る選択肢とリスク

はじめに：「実家が空き家になってしまった！」

最近ご両親が高齢者施設へ入居され、実家が空き家になってしまった…。そんな状況に心当たりはありませんか？

実家が空き家になったものの、仕事や自分の生活で忙しくなかなか管理に行けない。片づけるにも膨大な手間と費用がかかりそうで、つい後回しにしてしまう。

しかし、空き家をそのまま放置していると様々な問題が発生します。実家という思い入れのある家でも、「またいつか」と先延ばしにしているうちに建物は老朽化し、管理せず放置すれば近隣や地域にも迷惑をかけかねません。

実際、政府も空き家問題への対策を進めており、2015年には「空家等対策特別措置法」が施行されています。また2024年4月からは相続登記が義務化され、不動産を相続したら速やかに名義変更しなければなりません。社会全体で空き家を放置しない流れが強まる中、私たち自身も実家の空き家問題に向き合う必要があります。

この記事では、実家が空き家になるケースや放置するリスク、活用・処分の選択肢、そして空き家専門会社による解決方法までをわかりやすく解説します。大切なご実家を放置して後悔しないために、ぜひ参考にしてください。

実家が空き家になってしまうケースとは？

親の住んでいた家が空き家になる主なケースは大きく2つあります。

• ケース1：親は健在だが、介護施設入所などで家を離れ空き家になる場合
  
• ケース2：親が亡くなり、相続した実家に誰も住まず空き家になる場合

ケース1では、ご両親が高齢で施設に入所したり、子ども（あなた）家族と同居するために実家を離れたり、長期入院や転勤で家を空けたりすることが考えられます。突然住人がいなくなり「空き家状態」になるパターンです。

ケース2では、親御さんが亡くなり実家を相続したものの、相続人である子世代がすでに別の持ち家に住んでいるなどの理由で誰も住まない場合です。「いずれ売るかもしれないし…」とひとまず空き家のまま管理だけしている方も多いでしょう。国土交通省の調査でも、建物を空き家にする理由として「解体費用をかけたくない」「特に困っていない」「将来使うかもしれない」といった声が多く挙がっています。費用面・心理面のハードルから、空き家のまま持ち続ける選択をしているケースが少なくないのです。

実家を空き家のまま放置すると生じるデメリット（リスク）

思い入れのある実家とはいえ、誰も住まずに放置しておくと様々なデメリット（リスク）が発生します。ここでは空き家を放置することで起こり得る主な問題点を7つ見ていきましょう。

デメリット①建物の劣化が急速に進む

人が住まなくなった家は、驚くほど早く老朽化します。毎日換気や掃除をする人がいないため湿気やホコリが溜まり、柱や壁が腐食しやすくなるからです。実際、空き家を締め切ったまま放置すると数年で床や壁が腐ったり、シロアリなどの害虫に食われたりしてしまうケースもあります。

劣化が進めば進むほど、後でリフォームしようとしても修繕費用がかさむでしょう。また、資産価値も下がり続けます。長期間放置してボロボロになってしまった家は、いざ売却しようにも買い手がつかず、結局土地ごと残ってしまう恐れもあります。

「建物は古くても土地の価値はあるから…」と思われるかもしれませんが、空き家状態が長引くほど建物も土地も市場評価が下がる傾向にあります。今が一番高く売れるくらいの意識で捉えておいた方が良いでしょう。

デメリット②敷地内の庭木や雑草が生い茂る

空き家では庭の手入れも滞りがちです。庭木が伸び放題になったり、雑草が一面に生い茂ったりしてしまいます。そうなると見た目が悪いだけでなく、蚊やハエなどの害虫が大量発生してしまいがちです。近隣の住民にとっては悪臭や虫被害が迷惑となり、苦情やトラブルにつながる可能性があります。実際、不法に空き家敷地へゴミを投棄され、放置されたゴミが腐って異臭を放つケースもあります。

庭木の枝が伸びて隣家の敷地にはみ出すことも、トラブルの原因です。枝葉が越境して隣家の庭を荒らしたり、落ち葉が隣家の雨どいを詰まらせたりすれば、当然クレームにつながります。適切な管理なしに放置すれば、こうした近隣トラブルがエスカレートする恐れがあります。

デメリット③空き家が防犯上の不安材料になる

長期間人の気配がない空き家は、周囲の防犯上の不安にもなります。例えば不法侵入者やホームレスが住み着くリスクです。実際、全国で空き家を舞台にした不法占拠や放火などの事件も報告されています。

郵便受けに郵便物が溜まっていたり夜に明かりが全くつかない家は明らかに留守と分かるため、空き巣に狙われやすくなります。また、子供たちの遊び場や肝試しスポットにされるケースもあり、事故が起きれば所有者の責任問題にもなりかねません。

このように「誰もいない家」は地域にとっても治安上・衛生上の不安要素となります。近隣住民の精神的負担にもつながるため、自治体への苦情や通報が寄せられることもあります。行政から立入検査や改善指導を受けたり、さらに放置すると「特定空家等」に指定される恐れすら生じます（後述）。

デメリット④老朽空き家が倒壊・損壊し加害責任を問われる

適切に管理されていない空き家は、地震や台風などで倒壊したり建材が飛散したりするリスクが高まります。たとえば老朽化した屋根瓦が風で落下して通行人に当たれば、大怪我につながります。ブロック塀が倒れて隣家の車を破損させるかもしれません。

そのような場合、空き家とはいえ所有者は賠償責任を負います。実際に「空き家の門扉が倒れてケガをした」と近隣から訴えられ、持ち主が損害賠償責任を問われた例もあります。空き家所有者は住んでいなくても管理責任を免れないのです。

さらに、倒壊など著しく危険な空き家は行政から「特定空家等」に指定されることがあります。特定空家等に認定されると固定資産税の住宅用地特例（減税措置）が解除され、税金が最大で約6倍にも跳ね上がります。加えて行政から改善命令が出て、それでも従わないと50万円以下の罰金や行政代執行（強制解体）が科されるケースもあります。

このように、空き家放置は最悪の場合経済的にも法的にも大きなリスクを招きかねません。

デメリット⑤維持費・税金の負担がかさむ

空き家を所有し続ける限り、毎年固定資産税や都市計画税といった税金を支払い続けなければなりません。仮に建物を解体して更地にしてしまうと、住宅用地特例が使えなくなるため固定資産税が約6倍に跳ね上がるため解体も悩みどころです。つまり「使っていない実家」に対し、維持費用だけが延々とかかる状況になります。

さらに、建物を維持するには火災保険料も加入すれば毎年数万円、誰も住まない家でも毎年管理委託費を払って見回りや清掃を頼めばやはり数十万円、と放置するだけで出費がかさんでいきます。ある調査によれば、一般的な空き家を維持する年間コストは少なくとも十数万円以上とも言われています（固定資産税約10～15万円＋管理費等）。使わない家に払うお金は家計の負担以外の何物でもありません。

デメリット⑥第三者に管理を委託する必要が出てくる

遠方に住んでいたり多忙だったりすると、自分で空き家をしっかり管理するのは難しいでしょう。その場合、専門の空き家管理サービスを利用する手もあります。月1回の見回りや換気・清掃、庭木の手入れなどを業者に委託できます。ただし当然委託費用がかかります（頻度や内容によりますが月数千円～1万円程度が相場）。管理をプロに頼むのは安心ですが、結局は費用負担を伴う対症療法に過ぎません。根本的解決とは言えないでしょう。

以上のように、実家を空き家のまま放置すると様々なリスク・デメリットがあることがお分かりいただけたかと思います。では、実際に「住まない実家」をどうすべきか、次章で具体的な対処法（活用法・処分法）を見ていきましょう。

空き家になった実家、住まない場合の選択肢は？

ご実家が空き家になり、誰も住まない予定の場合に取り得る選択肢として主に以下のような方法があります。

• そのまま空き家として維持する（※おすすめできません）
  
• 賃貸に出す（空き家を誰かに貸して活用）
  
• 売却する（空き家を不動産として売り払う）
  
• 解体して更地にする（建物を取り壊して土地のみ活用）
  
• 空き家バンクに登録する（買い手・借り手募集を自治体に委ねる）
  
• 親族や第三者に無償譲渡する（タダで引き取ってもらう）

それぞれメリット・デメリットや費用面の違いがあります。順に解説しますが、先に結論を言えば、上記選択肢の中ではトータルで見て「売却」するのが最もリスクが少なくお得な方法です。どうして売却がおすすめなのかも含め、詳しく説明していきます。

1.空き家のまま維持する（何もしない）

まず「何もしない」選択ですが、前章で述べた通りおすすめできません。活用せずに所有し続けるだけで管理の手間や費用負担が発生し、時間経過とともに建物・土地の価値も下がる一方だからです。将来「やっぱり売ろう」と思った時には手遅れになっている可能性もあります。

ただし、「しばらくは親が戻る可能性がある」「○年後に自分たちが住む計画がある」など明確な利用予定がある場合は別です。その間は最低限の管理（定期的な換気・清掃や庭木剪定など）を行いつつ待つことになるでしょう。しかし利用の見込みがないのであれば、次のような方法を早めに検討する方が得策です。

2.賃貸に出す（誰かに貸す）

実家をリフォームして賃貸物件として貸し出す方法です。空き家を誰かに住んでもらえれば家も傷みにくくなり、家賃収入も得られます。ただし、賃貸活用には高いハードルがあることも知っておきましょう。

まず、貸すにはリフォームが必須です。古い家をそのまま貸すのは難しく、浴室やキッチンの改装、内装の貼り替えなど少なくとも数百万円の改修費用がかかります。そこまでお金をかけても入居者が見つかる保証はない点もリスクです。特に郊外や不便な立地の一戸建ては、賃貸ニーズが低く空室リスクが高い傾向にあります。

仮に貸せても、貸した以上は大家としての管理責任が生じます。設備が故障すれば修理対応が必要ですし、定期的なメンテナンス費用も負担します。また、不動産知識や賃貸経営のノウハウも求められます。賃借人との契約手続きや家賃滞納時の対処、退去時の原状回復など、勉強しなければならないことも多いでしょう。

以上のことから、初期費用と労力をかけてでも賃貸運用したいという明確な意思がある場合以外は、あまり積極的にはおすすめできません。「そこまでして賃貸に出すくらいなら早く売却してしまった方が楽で確実」と言えるケースがほとんどです。

3.売却する（空き家を売る）

活用予定のない空き家は、思い切って売却して現金化してしまうのが最も賢明です。不動産として売ってしまえば、賃貸よりも手間もリスクも格段に少ないからです。もちろん想い出の詰まった実家を手放すのは寂しいかもしれません。しかし「負動産」と呼ばれるような持っているだけで負担のかかる資産は、早めに手放すことも前向きな選択肢です。

売却すれば固定資産税や維持費の負担から解放されますし、売却益（現金）も手に入ります。物件の状態によっては高値で売れる可能性もあります。「でも古い家なんて売れないのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、近年は空き家専門の不動産買取業者も増えており、一般の人に売れないような古家でも業者になら買い取ってもらえるケースが多いです。事実、弊社フィリアコーポレーションのように空き家専門で年間1,000件以上の相談実績を持つ会社も登場しています。

空き家を確実に売る方法については、次の章で詳しく解説しますが、ポイントは「誰に相談するか」です。空き家の売却には主に仲介と買取という2つの手段があります。それぞれ特徴が異なるため、空き家の状態やニーズに合った方を選ぶ必要があります。

4.解体して更地にする（建物を取り壊す）

建物を取り壊して土地を更地にすれば、活用法の幅は広がります。更地にして駐車場にする、新たに建物を建て替える、土地として売却する等の選択肢があります。ただし、解体には高額な費用がかかります。木造住宅でも解体費用は一般的に100万円以上、鉄筋造などでは数百万円になることもあります。

また前述の通り、更地にすると固定資産税が大幅に上がる点も注意です。解体費用をかけて更地にしたのに、その後の活用方法が見つからなければ税負担だけ増えてしまいます。補助金を出す自治体もありますが上限が決まっていますし、費用対効果を冷静に考える必要があります。

老朽が激しく危険な空き家であれば、近隣への迷惑防止のため解体もやむを得ませんが、そうでないなら慎重に判断しましょう。解体の前に売却できないか（現況有姿で買ってくれる人や業者はいないか）検討することをおすすめします。

5.空き家バンクに登録する（自治体にマッチングを依頼）

自治体が運営する「空き家バンク」に実家を登録し、借りたい・買いたい人を募る方法です。地方の空き家活用策として多くの市町村が取り組んでいます。空き家バンクに登録すると自治体のサイト等で物件情報を公開してくれるため、思わぬニーズが見つかるかもしれません。

ただし、空き家バンクは利用希望者が現れなければ成立しません。人気エリアの物件でなければ、問い合わせ「ゼロ」ということも珍しくありません。また成約に至るまでの手続きや交渉は結局当事者同士で行う必要があり、売買契約の煩雑さは残ります。あくまで「活用したい人を自治体がお手伝いして探してくれる仕組み」程度に考えておきましょう。

6.親族や第三者に無償譲渡する

思い切ってタダ同然で譲ってしまう方法もあります。例えばご実家の近隣に住む方や、親戚で欲しがっている方がいれば無償（または極めて安価）で引き取ってもらうのです。お金にはならなくても、とにかく自分の負担をゼロにしたい場合の選択肢です。

もっとも、無償譲渡でも税金が発生する点に注意が必要です。不動産をタダであげる行為は法律上「贈与」とみなされ、受け取った側に贈与税が課税される可能性があります。またあげる側にも不動産取得税などが発生し得ます。結局誰も得をしないケースも多いため、無償譲渡はあまり一般的ではありません。

このように様々な選択肢がありますが、くり返しになりますが活用しない空き家は売却処分するのが最も合理的です。次章では、空き家を売却する際に誰に・どのように相談すればよいか、判断基準を解説します。

空き家を売却する際は誰に相談すれば良い？～仲介と買取の違い

空き家を売る方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。それぞれ仕組みが異なり、売却までにかかる時間・費用や売却価格も変わってきます。違いを簡単に説明しましょう。

仲介

不動産仲介会社に販売を依頼し、買い手を探してもらう方法。一般の個人買主に向け市場に出します。売買契約成立時に仲介手数料を仲介会社へ支払います。売却完了まで数ヶ月～長いと1年以上かかることも。

買取

不動産買取業者（不動産会社）が買主として直接買い取る方法。広告などは出さず業者が即金で引き取ります。仲介手数料不要（業者が買主のため）。数日～数週間程度で売却完了するのが一般的です。

空き家の状態や希望条件によって向き不向きがありますが、築古で老朽化した空き家や再建築不可物件など売りにくい物件は、買取での売却が向いています。なぜなら個人相手の仲介では敬遠されて売れない物件でも、買取業者であれば独自の再生ノウハウで引き取ってくれるためです。また仲介では売主に課される契約不適合責任（瑕疵担保）が、買取なら免除されるという大きな利点もあります。空き家を売った後で不具合を理由に責任を問われる心配がないのは安心です。

以上より、「早く・確実に・手間なく」空き家を処分したい場合は買取業者への売却がベストと言えます。反対に、「築浅できれいな家なのでできるだけ高く売りたい」場合は仲介で広く買い手を募る方が高値がつく可能性があります。仲介と買取のどちらが適しているか、まずは空き家の現状を専門家に診てもらい判断すると良いでしょう。

実家の空き家を高く・早く売るには?~専門業者の活用を

空き家の売却を決断したら、実績豊富な空き家専門の不動産会社に相談するのが近道です。たとえば弊社フィリアコーポレーションは年間1,000件以上の空き家相談実績があり、空き家専門に特化した買取再販を行っています。再建築不可物件や長屋など、他社で断られた難しい空き家でも買取可能なノウハウを持ち、最短1週間で現金化するスピード対応も可能です。

「本当に売れるの？」「古くてボロボロだけど大丈夫？」と不安な方も、ぜひ一度プロに査定依頼してみてください。相談・査定は完全無料ですのでリスクはありません。査定価格を見てから売るかどうか決めても遅くありません。

空き家を放置していても状況は悪化する一方です。専門家に相談し、高く売れる準備を進めることで、空き家問題を解決する第一歩となります。実家の空き家を放置せず、ぜひ早めに動き出してみませんか？私たち空き家専門のプロが、親御様から受け継いだ大切なご実家の有効活用・売却を全力でサポートいたします。

事例紹介：親の施設入居～実家売却までの流れ

最後に、実際に当社フィリアコーポレーションで解決した「実家の空き家」活用事例をご紹介します。

関東在住のA様（50代女性）は、実家（埼玉県）の一戸建てが空き家になったことにお悩みでした。数年前にお母様が老人ホームに入居し、以来実家は誰も住まず放置状態に。A様自身は東京のマンション住まいで頻繁に実家を見に行けず、庭は荒れ放題、建物も傷みが目立ってきました。そこで弊社にご相談いただき、現地調査と査定を実施。築40年超の古家でしたが弊社独自の再生プランをご提案し、買取による売却をご決断いただきました。

査定から契約・お引き渡しまで約2週間というスピード解決で、A様は「空き家の悩みが一気に解消した」と大変お喜びに。売却代金によりお母様の施設費用にも余裕ができ、「もっと早く相談すれば良かった」とのお声を頂戴しました。このように専門業者を活用すれば、空き家の処分は思ったよりスムーズです。プロの視点でベストな解決策を提示いたしますので、実家の空き家問題でお困りの際はお気軽にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q

売れないと言われた古い空き家でも本当に買い取ってもらえるの？

Q

田舎の実家なので需要がなさそう…。どう処分すればいい？

Q

空き家を処分したいけど、まずどこに相談すれば良い？

まとめ

実家が空き家になった場合の選択肢として、様々な方法を見てきました。その中でリスクが少なく経済的メリットが大きい選択肢は、やはり「売却」であると言えます。空き家を放置すればするほど状況は悪化し、いざ売ろうとしても売れなくなるリスクが高まります。

幸い、近年は空き家対策が社会的に進んできたこともあり、空き家専門の買取業者など頼れるプロが増えています。空き家問題は一人で悩まず、専門家へ相談することで驚くほどスムーズに解決できるケースがほとんどです。

フィリアコーポレーション（当社）は、空き家専門企業として買取・仲介・賃貸あらゆる対応が可能で、年間1,000件以上のご相談実績があります。再建築不可物件や古い長屋等も豊富な事例があり、最短1週間で現金買取するスピード対応も強みです。親から受け継いだ大切な実家だからこそ、空き家のまま放置せずベストな活用策を一緒に考えましょう。

空き家のお悩みは、ぜひ空き家専門のプロである私たちにご相談ください！まずは無料査定フォームより、お気軽に現在の空き家状況をお知らせいただければ、最適な解決策をご提案いたします。