事故物件

概要

過去に人の死亡事故や事件が起きた履歴のある不動産物件のこと。不動産業界では「心理的瑕疵物件」とも呼ばれる。買主・借主にとって心理的抵抗感があるため、取引上注意が必要な訳あり物件である。

事故物件とはどんな物件か

「事故物件」とは、そこで殺人・自殺・孤独死など人の死にまつわる出来事が発生した不動産を指す通称です​。物理的な損傷は無くても心理的な欠陥（心理的瑕疵）があるとされ、入居者に不安や嫌悪感を与える可能性があります。そのため売買や賃貸の際には特別な取り扱いが必要です。事故物件は法律上明確な定義はありませんが、一般には人が物件内で不慮の死を遂げた履歴がある場合にそう呼ばれます。近年は高齢者の孤独死の増加などで、この種の物件も珍しくなくなりつつあります。

事故物件の告知義務と取引上の注意

事故物件に該当する場合、不動産業者や売主・貸主にはその事実を告知する義務があります​。特に賃貸では「直前の入居者」が死亡していた場合、次の入居者に対し契約前にその事実を伝えるのが通例です（自然死・病死で発見も早かったケースなどはガイドラインで告知不要とされる場合もあります）。一方、売買の場合は時間が経過していても原則として事実を告知すべきとされ、購入者は将来転売する際にも買主へその履歴を伝える必要があります。つまり賃貸よりも売買の方が半永久的に告知義務が続く点に注意が必要です。契約時に告知を怠ると、後から発覚した際にトラブル（契約解除や損害賠償）に発展するリスクがあります。実務では物件の広告に「告知事項あり」と記載した上で内見時や重要事項説明で詳細を伝えるのが一般的です。

事故物件の価格・流通と専門業者の役割

こうした心理的瑕疵のある物件は市場価格にも影響します。買い手が限られるため、通常より大幅に安い価格設定となるケースが多く、実際の取引では自然死で約1割安、自殺で2～3割安、他殺では3～5割安程度の値引きが行われる傾向があります。賃貸でも家賃は周辺相場より低めに設定されます。それでも嫌がる人は多く、売却までに時間を要したり買い手不在で空き家化してしまう例もあります。そんな中、訳あり物件の専門業者の存在は大きな助けとなります。フィリアコーポレーションのように事故物件の買取再販を手掛ける会社であれば、心理的瑕疵への対応ノウハウがあります。具体的には、特殊清掃やリフォーム、場合によってはお祓い等のケアを施し、物件の印象を改善してから市場に再投入します。例えばある事故物件では、室内で孤独死が発生し臭気やシミが残っていましたが、専門業者が徹底清掃と消臭リフォームを実施し、さらに僧侶による供養を行いました。その結果、購入希望者に安心感を与え、通常より時間はかかったものの無事に買主を見つけることができたケースがあります。また、専門業者なら心理的瑕疵物件でも問題なく買い取ってくれるため、売主にとって早期に現金化できる選択肢となります。フィリアコーポレーションでも実際に事故物件の買取実績があり、「告知義務のある物件を手放したいが買い手が見つからない」という相談に乗り、スピーディに解決した例が多数あります。こうした業者を活用することで、事故物件という難しい不動産でも円滑に流通させることが可能となっています。

よくある質問