共有持分

概要

共有持分とは、一つの不動産を複数人で共有所有している場合における各共有者の権利割合のことです。共有名義とも呼ばれ、不動産全体に対して「〇分の〇」のように持ち分が定められます。

共有持分とはどんな権利か

共有持分は、不動産の所有権を複数人で分け合っている状態を指します。それぞれの共有者は自分の持分に応じてその不動産全体に権利を持ちますが、特定の「ここからここまでが自分のもの」というような物理的区分はありません。たとえば兄弟で土地を半分ずつ相続した場合、各人が土地全体の1/2持分を持つことになります。この状態では、不動産を利用・処分するには共有者全員の同意が原則必要です。1人でも反対する共有者がいれば、勝手に売却したり建替えしたりできません。つまり共有持分は単独の所有権に比べ、自由度が低く意思決定に時間と合意形成が求められる権利形態です。

共有持分にまつわる問題点

共有不動産では、共有者間の意見対立や利害の不一致から様々なトラブルが発生しがちです。典型例として、売却方針でもめて不動産を有効活用できないケースが挙げられます。一人は「売りたい」と思っても他の共有者が反対すれば、市場に出すこともできず塩漬け状態になります。また、共有者の一人が行方不明・音信不通になってしまうと、残りの共有者だけでは処分できず途方に暮れる事態にもなります。さらに厄介なのは、共有者の誰かが自分の持分だけ第三者に勝手に売却してしまうケースです。法律上、共有持分は他の共有者の同意がなくても自由に売ることが可能です。そのため見ず知らずの第三者が突然新たな共有者として登場し、居座ったり高額な買取金額を要求したりする共有屋（共有持分投資家）と呼ばれる人々が介入するリスクもあります。このように共有状態は当事者の人間関係に大きく左右され、場合によっては不動産の利用も処分もできないデッドロック（行き詰まり）に陥ることがあります。

共有持分の解消と専門業者の介入

共有状態のデメリットが大きいため、問題解決には共有関係の解消（単独所有化）が望ましいとされています。共有者全員が合意して不動産全体を第三者に売却し、代金を持分割合で分配するのが理想的ですが、実際には感情的なしこりや利害衝突で合意形成が難しい場合も多々あります。そのような時、各共有者は自分の持分のみを現金化することを検討します。共有持分だけを買い取る専門業者（訳あり物件の再生業者など）が存在し、当社フィリアコーポレーションもその一つです。当社のような業者は、共有者の一人から持分を購入し、新たな共有者として残りの共有者と交渉を進めます。最終的には他の持分も順次取得して単独所有化を図ったり、裁判所に共有物分割請求（強制的に競売などで売却する法的手段）を行使してでも共有関係を解消します。例えば、長年共有者の一人が住み続け他の相続人が利用できない古家でも、共有持分を集中的に買い取って所有権を一本化し、その上で物件を再生・売却することで問題を解決できます。専門業者の介入により、自力では解決困難だった共有不動産も処理が進み、関係者全員にとって納得のいく形で清算されるケースが増えています。

よくある質問