再建築不可

概要

再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊しても法律上再度建物を建てることができない土地にある不動産のことです​。主な原因は建築基準法の接道義務を満たしていないためで、建替えができない制約から市場では忌避されがちな訳あり物件となっています。

再建築不可物件の定義と原因

通常、建物を建てる土地は幅4m以上の公道に2m以上接していなければなりません（建築基準法第43条の接道義務）。再建築不可物件とは、この接道義務を満たしていない土地に建つため、仮に取り壊した後に新たな建物を建築できない不動産を指します​。例えば、道路に全く面していない袋地や、私道にしか接していない土地、家への通路が極端に狭く幅2m未満しかない敷地などが該当します​。こうした物件は現在存在している建物こそ昔の基準で建てられていますが、いざ建て替えようとすると許可が下りず違法建築になってしまいます。このため「建物が老朽化しても建て直しできない」「更地同然の扱いになる」といった制約を抱えることになります。

再建築不可物件のデメリット・問題点

再建築不可物件は不動産として以下のような大きなハンデがあります：


・建替えができないため将来的な利活用が制限され、資産価値が著しく低下します。建物が老朽化して住めなくなれば土地として利用するしかなく、その土地も家を建てられないとなれば買い手が極めて限られます。

・金融機関の融資が付きにくい点も見逃せません。再建築できない物件は担保価値が低いと判断され、通常の住宅ローンはほとんどの場合利用できません​。このため購入希望者は現金で買う必要があるなどハードルが上がり、一般の不動産と比べて取引が成立しにくいです。

・建物や設備が古くなっても抜本的な改築ができないため、せいぜい現状の修繕や模様替え程度しか手を加えられません。耐震性や断熱性に難があっても改善できず、住環境の向上が難しいケースが多くなります。

・放置すれば老朽化が進み、空き家同様に倒壊の危険や近隣への悪影響も生じます。実際、再建築不可物件を放置すると、次世代の相続人に問題を先送りしたり​、建物崩壊による近隣への損害賠償リスクなども指摘されています​。


以上の理由から、再建築不可物件は「負動産」とも揶揄され、一般市場では敬遠されがちです。売却しようにも買い手が付きにくく、やむなく空き家化してしまう例も多く見られます。

専門業者による解決策と現場での事例

再建築不可物件でも解決策が全く無いわけではありません。一つは役所に掛け合い、建築基準法43条ただし書きによる許可（接道義務を満たさない敷地への建築許可）を得られないか検討することです。また、隣接地の一部を購入して敷地を広げ、道路に2m以上接するようにできれば再建築が可能になります。しかしながら、これらの方法は用地買収の交渉や行政手続きが必要でハードルが高く、現実には難しい場合がほとんどです。そうした中で有効なのが訳あり物件の専門買取業者に相談することです。専門業者であれば再建築不可物件の流通ノウハウがあり、独自のネットワークを活かして活用策を見出してくれる可能性があります。フィリアコーポレーションでも創業以来この種の物件に注力しており、現況のまま直接買取して迅速に現金化するサービスを提供しています​。例えば、ある再建築不可の古家では車も入れない細道の奥に立地し売りに出しても反響ゼロという状況でしたが、当社にご相談いただいたところ即座に現地確認を行い、最短1週間で買い取り契約を成立させたケースがあります​。当社は自己資金で買取りを行うため金融機関の審査待ちがなく、スピーディーな対応が可能です。また仲介を挟まない直接買取のため売主様は仲介手数料など費用負担なしで売却可能です​。不要な家財道具が残っている場合も責任を持って無料撤去するなど、売主側の手間を極力省く取り組みを行っています​。こうした専門業者に引き取られた物件は、その後じっくり時間をかけて隣地との権利調整を行ったり、用途転用（駐車場にする等）を図るなどして再生されていきます。一例として、当社が買い取った再建築不可物件で隣接する敷地の所有者と交渉し、一部土地を交換する形で双方が接道義務を満たすよう調整し、結果的に建て替え可能な状態に改善できたケースもあります。このように専門会社のノウハウを活用すれば、再建築不可という厄介な物件でも活路が開けることがあります。

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