農地法

概要

農地法とは、農地の適正な利用と保護を目的として制定された法律です。農地の売買・賃貸や農地から他用途への転用について許可制度を設けることで、無秩序な農地の転用や投機的な権利移動を防ぎ、農業生産の安定と持続可能な農業の発展を図っています​。

農地法の目的と背景

農地法（昭和27年法律第229号）は1952年に制定され、日本の農地制度の根幹をなす法律です​。第二次大戦後の農地改革を経て生まれたこの法律は、自作農主義の確立と農地の乱開発防止を目的にしています。**農地の権利移転や転用に厳しい規制を敷くことで、農業従事者が安心して農業を続けられる環境を整備し、国民への安定した食料供給を確保する狙いがあります​。**時代の変化に応じて度重なる改正が行われていますが、根底にある理念は「農地は国の基本資源であり、安易に宅地や商業地へ変えてはならない」という点です。

農地法の主な規制内容

農地法の中心となる規制は、大きく権利移動の規制（第3条）と転用の規制（第4条・第5条）に分かれます​。第3条は農地を農地のまま売買・譲渡・賃貸借する場合の規制で、原則として都道府県の農業委員会の許可が必要です​。例えば農家以外の第三者が農地を買う場合、この許可が下りないと契約自体が無効になります。第4条は農地所有者が自ら農地を他の用途に転用する場合（例：自分の持つ田んぼを宅地に造成）に適用され、第5条は農地を他者に譲渡し、その者が転用する場合（例：農地を宅地開発目的でデベロッパーに売却）に適用されます​。いずれも知事等の許可が原則必要で、無許可で転用すれば工事停止や原状回復命令の対象となり、最終的には**3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法人は1億円以下）**という厳しい罰則も科され得ます​。これらの規制により、勝手な農地の転用や投機的売買が抑制され、農業地としての利用が守られる仕組みです。
さらに、農地法では地域や状況による例外も定めています。例えば市街化区域内（将来的に市街化を進めるエリア）にある農地については、転用許可が不要で届け出をすれば転用できる特例があります​。これは都市計画で宅地化を促進する地域については農地転用のハードルを下げているものです。また、相続や離婚による農地取得、わずかな農地に農業用施設を建てる場合、公共事業で農地を取得・転用する場合などは許可不要とする例外規定もあります​。このように、一律に禁止するのではなく必要に応じ柔軟な運用も認められています。

不動産取引の現場での注意点（フィリアコーポレーションの視点）

不動産業者や投資家にとって、農地法は郊外の土地取引で重要な意味を持ちます。弊社フィリアコーポレーションでも、土地仕入れの際にその土地が農地かどうか、農地ならば転用可能かを最優先で確認します。例えば一見広い空き地でも、登記上「田」「畑」となっている場合は安易に住宅や商業施設を建てられません。許可を得るには農業委員会や知事との協議が必要で、場合によっては許可が下りるまで数ヶ月から一年以上かかることもあります。実際に過去の案件では、農地を含む物件を購入したお客様が転用許可取得に手間取り、当初計画していた開発に遅れが生じたケースもありました。こうしたリスクを避けるには、事前に農地法の規制を調査し、必要なら専門家（行政書士や農地転用に詳しい不動産業者）のサポートを得ることが肝要です。
また近年、農業後継者不足や耕作放棄地問題に対応するため、農地法の運用も見直されています。2023年の改正では企業や新規参入者による農地取得の要件が緩和され、一定の条件下で農地や牧草地を取得しやすくなるなどの措置が講じられました​。これにより遊休農地の活用促進が期待されていますが、それでも無許可転用が自由になるわけではなく、基本的な許可制度は維持されています。私たち不動産業者の立場から言えば、「農地だからこそ安い土地」が「自由に使える土地」になるとは限らない点に注意が必要です。購入後に思うように活用できないのでは投資になりません。現場では役所への事前相談や計画変更も視野に入れ、農地法と上手に付き合いながら土地の有効活用策を模索していくことが求められます。

よくある質問