アスベスト

概要

アスベスト（石綿）とは、かつて「奇跡の鉱物」と呼ばれ、耐火性、断熱性、保温性、防音性などに優れていることから、建築材料として広く使用されてきた天然の繊維状鉱物です。しかし、その微細な繊維を吸い込むことで、肺がん、悪性中皮腫（がんの一種）、石綿肺など、深刻な健康被害を引き起こすことが判明しました。日本では2006年に製造・使用が全面禁止されましたが、それ以前に建てられた多くの建物にアスベストが残されており、不動産取引や解体・改修時に大きな課題となっています。

アスベストとは何か？その特性と健康被害

アスベストは、非常に細い繊維の集合体であり、その繊維が極めて丈夫で熱や摩擦に強く、酸やアルカリにも強いという特性を持っていました。そのため、主に以下のような用途で、様々な建築材料に利用されてきました。


・吹き付けアスベスト：鉄骨造の建物の柱や梁、天井、壁などに吹き付けられ、耐火・断熱・吸音材として使用されました。最も飛散性が高いとされ、「レベル1」に分類されます。
・アスベスト含有保温材・断熱材：配管やボイラー、空調ダクトなどに巻き付けられ、保温・断熱材として使用されました。これも飛散性が高い「レベル2」に分類されます。
・アスベスト含有建材（成形板）：スレート、ボード、サイディング材、Pタイルなど、様々な建材に混入され、屋根材、外壁材、内装材、床材として広く使用されました。比較的飛散性が低いとされ、「レベル3」に分類されます。


しかし、アスベストの微細な繊維は、一度吸い込むと肺の奥深くまで入り込み、体外に排出されずに長期的に留まります。これにより、吸入から数十年という長い潜伏期間を経て、以下のような重篤な健康被害を引き起こすことが明らかになりました。


・悪性中皮腫：肺を覆う胸膜や胃などを覆う腹膜などに発生する悪性腫瘍で、アスベストとの関連性が非常に高いとされています。潜伏期間は30～40年以上と長いです。
・肺がん：アスベストの吸引により、肺がんのリスクが高まります。喫煙との複合作用でさらにリスクが増大すると言われています。潜伏期間は30～40年です。
・石綿肺：アスベストを大量に吸い込むことで、肺が線維化する「じん肺」の一種です。進行すると呼吸困難を引き起こします。潜伏期間は15～20年です。
・びまん性胸膜肥厚：肺を包む胸膜が厚くなり、呼吸機能が低下する病気です。
・良性石綿胸水：胸膜炎により胸水がたまる病気です。



これらの健康被害のリスクから、日本では1975年から段階的にアスベストの使用が規制され、2006年9月1日には、アスベスト含有量が0.1重量%を超える全ての製品の製造・輸入・譲渡・提供・使用が全面的に禁止されました。

不動産売買と解体・改修工事におけるアスベストの課題

アスベストの使用が全面禁止されてから年月が経過していますが、それ以前に建てられた多くの建物には、依然としてアスベスト含有建材が使用されており、不動産取引や建物の解体・改修工事において大きな課題となっています。


不動産売買における課題
アスベストが使用されている建物の売買自体に法的な規制はありませんが、宅地建物取引業法により、不動産の媒介を行う宅地建物取引業者は、建物のアスベスト使用状況について重要事項説明書で説明する義務があります。

・告知義務：売主は買主に対し、物件のアスベスト使用の有無や調査結果について正確に告知する必要があります。これを怠ると、売却後に買主から契約不適合責任を追及され、損害賠償請求や契約解除を求められるリスクがあります。
・売却価格への影響：アスベストが使用されている、またはその可能性がある物件は、将来の除去費用や健康被害リスクを考慮され、売却価格が低くなる傾向にあります。特に、吹き付けアスベスト（レベル1）など、除去費用が高額になる可能性のある物件は顕著です。
・買い手が見つかりにくい：アスベストリスクを懸念して、一般の個人や企業は購入を敬遠するため、買い手探しが非常に難航します。


解体・改修工事における課題
アスベスト含有建材が使用されている建物を解体・改修する際には、大気汚染防止法、労働安全衛生法、建設リサイクル法など、複数の法律に基づき、厳格な規制が課せられています。

・事前調査の義務化：2022年4月1日からは、建築物の解体・改修工事を行う前に、すべての建材についてアスベストの有無を目視と書面で調査する義務が強化されました。一定規模以上の工事では、専門家による「アスベスト含有建材調査者」の調査が義務付けられています。
・作業計画の届出：アスベストが使用されている建材を除去・封じ込め・囲い込みする際には、事前に労働基準監督署や自治体への届出が必要です。
・除去工事の費用と専門性：アスベストの除去工事は、飛散防止のための厳重な囲い込み、負圧除塵装置の設置、作業員の特殊な装備などが必要となるため、一般的な解体工事に比べて大幅に高額になります。レベル1の吹き付けアスベスト除去では、1平方メートルあたり数万円から数十万円、総額で数百万円から数千万円かかることも珍しくありません。また、専門的な知識と技術を持つ業者でなければ実施できません。

・廃棄物処理：除去されたアスベスト含有廃棄物は、特別管理産業廃棄物として厳重に管理し、専用の最終処分場で処理する必要があります。これも高額な費用がかかります。

アスベストと「訳アリ不動産」の専門的解決

当社フィリアコーポレーションが専門とする「訳アリ不動産」の中には、アスベスト含有建材が使用されている築古の空き家が少なくありません。これらの物件は、売却を検討する際、アスベストの有無の調査費用や、判明した場合の除去費用、そして健康被害のリスクが大きな障壁となり、売主様にとって大きな負担となります。その結果、「売れない家」として長年放置されてしまうケースが多々あります。

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