サブリース契約

概要

サブリース契約とは、不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げ（マスターリース契約）、それを入居者に転貸（サブリース契約）する仕組みです。オーナーは空室の有無にかかわらず、サブリース会社から毎月一定の賃料を受け取れるため、安定した家賃収入が見込める点が大きな特徴です。賃貸経営における空室リスクや管理の手間を軽減できるメリットがある一方で、賃料減額のリスクや契約解除の難しさなどの注意点も存在します。

サブリース契約の仕組みとオーナーへのメリット

サブリース契約は、オーナーが直接入居者と賃貸契約を結ぶのではなく、間に不動産会社を挟む形態です。具体的には、オーナーはサブリース会社と賃貸借契約（マスターリース契約）を結び、サブリース会社がその物件を第三者である入居者に転貸します。この仕組みにより、オーナーは毎月安定した賃料収入を得られるという大きなメリットを享受できます。 一般的な賃貸経営では、空室や家賃滞納のリスクがオーナーに直接及びますが、サブリース契約ではサブリース会社がそのリスクを負います。また、入居者の募集や契約、家賃の集金、クレーム対応、退去時の原状回復といった煩雑な管理業務もサブリース会社が一手に引き受けるため、オーナーは手間をかけずに賃貸経営を行えます。特に、遠方に住んでいるオーナーや、賃貸経営の経験が少ないオーナーにとっては、精神的・実務的な負担が大幅に軽減されるため、魅力的な選択肢となります。

サブリース契約に潜むリスクとトラブル事例

サブリース契約は一見オーナーにとって都合の良い契約に見えますが、様々なリスクも存在します。最も典型的な問題は、保証賃料の減額リスクです。サブリース契約では「30年間家賃保証」といった謳い文句で勧誘されることがありますが、これは将来にわたる家賃の固定を保証するものではありません。借地借家法により、経済情勢の変化や周辺相場の変動などがあれば、サブリース会社から賃料減額請求が可能です。実際に、数年ごとに保証賃料が見直され、大幅な減額を要求されるケースが頻繁に発生しています。当社フィリアコーポレーションが相談を受ける中でも、当初の契約通りの家賃が入らず、収支が悪化して困っているオーナー様が多くいらっしゃいます。 また、サブリース契約は賃貸借契約であるため、サブリース会社は借地借家法によって借主として手厚く保護されます。そのため、オーナー側からの一方的な契約解除は「正当事由」がない限り非常に困難です。たとえオーナーが物件を売却したい、自身で利用したいと考えても、サブリース会社が拒否すれば簡単に解約できません。解約には高額な違約金や立ち退き料を求められることもあり、裁判に発展するケースも少なくありません。私たちは、権利関係が複雑化した物件を数多く扱っており、サブリース契約の解除が困難で売却が進まないというご相談も承ってきました。 さらに、サブリース会社の倒産リスクも無視できません。サブリース会社が経営破綻すれば、オーナーへの家賃支払いが滞るだけでなく、入居者への対応や物件管理が宙に浮き、大きな混乱を招く可能性があります。このような場合、オーナーは自ら入居者対応や新たな管理会社の選定を行う必要が生じ、想定外の負担に見舞われます。

訳アリ物件とサブリース契約の関わり

当社フィリアコーポレーションが専門とする訳アリ不動産の中には、サブリース契約が関係しているケースも少なくありません。例えば、所有者がすでに他界し、相続人が複数いる共有名義の空き家をサブリースしていたものの、賃料減額や修繕費用の負担で相続人同士の意見がまとまらず、管理が行き届かなくなってしまうという状況です。このような物件は、権利関係の複雑さに加えてサブリース契約の問題が絡み合い、さらに解決が困難になります。 当社では、このような複雑な状況にある空き家や、権利関係に課題のある不動産を専門に買い取っています。サブリース契約が締結されている物件であっても、これまでの豊富な実績と実務に基づいた知見を活かし、サブリース会社との交渉から契約解除、そして最終的な物件の買取まで一貫してサポートします。売主様が抱える「契約不適合責任の免除」「残置物の処理不要」「隣人交渉不要」といったお悩みを解決し、心理的・実務的負担を軽減しながら、スムーズな売却を実現できるよう努めています。机上の理論だけではなく、現場で実際に起きた交渉や契約、解決事例に基づいて、オーナー様の最善の選択肢をご提案しています。

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