リノベーション

概要

リノベーションとは、既存の建物に対して大規模な改修工事を行い、間取りや設備、デザインなどを一新することで、建物の性能や価値を向上させることを指します。単なる老朽化した部分の修繕や設備の交換を行う「リフォーム」とは異なり、建物の骨組みを残しつつ、機能やデザイン性を現代のライフスタイルに合わせて刷新し、新しい価値を創出する点が大きな特徴です。特に中古不動産においては、資産価値を高め、魅力を向上させる重要な手段となります。

リノベーションとリフォームの違い

「リノベーション」と「リフォーム」は混同されがちですが、不動産業界では明確な違いがあります。


・リフォーム：
◯目的:老朽化した部分の原状回復や、設備の交換など、新築時の状態に近づけるための小規模な改修を指します。
◯内容：壁紙の張り替え、外壁の塗り直し、水回りの設備（キッチン、浴室など）の交換などがtypicalです。間取りの変更を伴わないことが多いです。
◯例：「古くなった壁紙を新しいものに張り替える」「トイレを新しいタイプのものに交換する」など。

・リノベーション：
◯目的：既存の建物の性能や価値を向上させ、新たな機能や付加価値を加えることです。
◯内容：間取りの大幅な変更、構造補強、耐震性の向上、断熱性の改善、デザインの一新、設備のグレードアップなどが含まれます。既存の建物の骨格を活かしつつ、ゼロから作り直すような大規模な工事を指します。
◯例：「2DKの間取りを1LDKに変更し、リビングを広げる」「古民家の古材を活かしつつ、最新の断熱材や設備を導入して現代的な住まいにする」など。


リノベーションは、単に使いやすくするだけでなく、物件の魅力を高め、新たなターゲット層にアピールできるような、「価値を創造する」という視点が含まれています。

リノベーションのメリットとデメリット

リノベーションは、中古不動産の活用において多くのメリットをもたらしますが、同時に注意すべきデメリットもあります。


メリット

・物件の資産価値向上：間取り変更やデザイン刷新により、築年数が古い物件でも現代のニーズに合った魅力的な空間へと生まれ変わらせることができ、売却時や賃貸時の資産価値を高めます。

・希望の間取りやデザインを実現：新築では難しい自由度の高い間取り変更や、個性的でこだわりのあるデザインを実現できます。

・費用を抑えられる可能性：新築物件の購入や建て替えに比べて、既存の構造躯体を活用するため、一般的に総費用を抑えられることが多いです。

・インフラの性能向上：耐震補強や断熱材の追加、最新設備の導入などにより、建物の安全性能や省エネ性能を向上させ、快適性を高めることができます。

・税制優遇の可能性：耐震改修や省エネ改修など、一定の要件を満たすリノベーション工事には、住宅ローン減税や固定資産税の減額などの税制優遇が適用される場合があります。

・環境への配慮：既存の建物を活用するため、建て替えに比べて廃棄物の発生を抑えられ、環境負荷を低減できる側面もあります。


デメリット

・予想外の費用発生リスク：壁を剥がしてみたら構造に問題が見つかった、配管が劣化していたなど、工事中に予期せぬ不具合が発見され、追加費用が発生する可能性があります。

・工期の延長リスク：予期せぬ問題や資材調達の遅れなどにより、当初の予定より工期が延びることがあります。

・融資の難しさ：リノベーション費用は住宅ローンとは別のリフォームローンを組む必要がある場合や、既存物件の評価が低く融資がつきにくい場合があります。

・工事期間中の仮住まい：居住中の物件を大規模にリノベーションする場合、工事期間中は一時的に仮住まいが必要となり、その費用や手間が発生します。

・建築基準法との兼ね合い：既存の建物が現在の建築基準法に適合していない場合（例えば再建築不可など）、既存の建物を活かしたリノベーションでも、法的制約を受けることがあります。

リノベーションと「訳アリ不動産」の専門的解決

当社フィリアコーポレーションが専門とする「訳アリ不動産」は、そのままでは市場価値が低いとされる物件が多いですが、その多くはリノベーションによって潜在的な価値を引き出し、再生できる可能性を秘めています。


例えば、以下のような物件です。

・老朽化した空き家：長期間放置され、雨漏り、シロアリ被害、設備の劣化が著しい空き家は、一般的には敬遠されます。しかし、適切にリノベーションを行えば、現代のニーズに合わせた快適な住空間として生まれ変わらせることができ、賃貸物件や再販物件としての魅力を高められます。

・長屋・連棟式建物：隣家と壁を共有しているため、一戸単独でのリフォームや建て替えが難しいとされるこれらの物件も、一棟全体としてリノベーションを計画したり、専門的な知見で隣家との調整を図ったりすることで、価値を向上させられます。

・再建築不可物件：建て替えができないという法的制約があるため、一般的には価値が低いとされます。しかし、現存の建物を大規模にリノベーションし、性能とデザインを向上させることで、その制約の中でも最大限の価値を引き出すことが可能です。

・間取りが古い物件：築年数の古いマンションや一戸建てによく見られる、現代のライフスタイルに合わない細切れの間取りなどは、リノベーションで間取りを変更するだけで、一気に物件の魅力を高めることができます。


当社フィリアコーポレーションは、このようなリノベーションによって再生可能な「権利関係に課題のある不動産」の買取を専門としています。私たちは、1,000件以上の相談・査定実績から得た実務に基づいたリアルな知見を活かし、他社では断られるような物件でも、その物件が持つ再生可能性を見極め、積極的に買取を行っています。

売主様が抱える「この物件はリノベーションしないと売れないだろうが、費用が出せない」「リノベーションしても本当に売れるのか」といった不安に対し、当社は契約不適合責任の免除、残置物の処理不要、隣人交渉不要といった形で、売主様の心理的・実務的負担を大幅に軽減することを強みとしています。机上の理論だけでなく、現場で培った対応力と解決事例に基づいて、リノベーションを前提とした「訳アリ不動産」の売却をサポートすることが当社の強みです。

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