借家権

概要

借家権（しゃくやけん）とは、建物を借りて使用・収益する権利を指します。一般的に賃貸借契約に基づいて発生し、借主（賃借人）が貸主（賃貸人）に賃料を支払うことで成立します。借家権は、借主の居住や事業の安定を保護するため、借地借家法によってその権利が民法よりも強力に保護されているのが特徴です。

借家権とはどのような権利か

借家権は、文字通り「家を借りる権利」であり、アパートやマンションの賃貸借契約、店舗や事務所の賃貸借契約など、様々な形で私たちの生活やビジネスに関わっています。この権利の根拠となるのは、貸主と借主が締結する賃貸借契約ですが、その内容が民法の規定だけでなく、借地借家法という特別法によって大きく修正・強化されています。

借地借家法が借主の権利を強く保護しているのは、建物の賃貸借が、借主の生活基盤や事業活動に直結するため、貸主と比べて経済的に弱い立場にある借主を保護する必要があるという考えに基づいています。具体的には、貸主からの契約更新の拒絶や解約には「正当事由」が必要とされたり、期間の定めのない契約とみなされる場合があったりするなど、借主が不当に住まいや事業の場を失わないように配慮されています。

また、借家権は原則として「債権」であり、本来は契約当事者間でのみ効力を持ちます。しかし、借家法により、建物の引渡し（実際に住んだり、使用を開始したりすること）があれば、登記がなくても第三者に対抗できる対抗力を持つとされています。これにより、仮に家主が変わっても、借主は新しい家主に対して引き続き建物の利用を主張できるため、安心して利用を続けられるようになります。

借家権が絡む「訳アリ不動産」の問題

借家権が付着している不動産は、しばしば「訳アリ不動産」として扱われることがあります。これは、借家権が借主を強力に保護するため、物件の売却や建て替えといった所有者の意向が制限されるケースが多いためです。

特に問題となりやすいのは、長期間にわたって居住している賃借人がいる場合です。たとえ老朽化した建物で建て替えが必要な場合でも、貸主が一方的に賃貸借契約を解除したり、更新を拒絶したりすることは非常に困難です。借地借家法が定める「正当事由」は厳格に判断され、立ち退き料の支払いなど、貸主側に相当な負担が求められることもあります。

また、賃借人が賃料を滞納している、あるいは行方不明になっているといった状況でも、貸主側から契約を解除し、建物の明渡しを受けるまでには、時間と費用がかかる法的手続きが必要となることがほとんどです。このような状態の不動産は、一般市場での売買が極めて難しくなり、所有者にとっては「負動産」と化してしまうことがあります。当社フィリアコーポレーションには、こうした複雑な借家権の問題を抱えた空き家に関するご相談が多数寄せられています。

借家権付き不動産の解決と当社の専門性

借家権が設定された不動産の問題解決には、専門的な知識と豊富な経験が不可欠です。当社フィリアコーポレーションは、権利関係に課題のある不動産、特に借家権が絡む複雑な空き家の買取と問題解決に特化しています。

当社が提供する解決策の一つは、問題のある借家権付きの物件を直接買い取ることです。これにより、売主様は、賃借人との面倒な交渉や、立ち退きに伴う法的手続き、立ち退き料の算定・支払いといった複雑なプロセスから解放されます。当社が買主となることで、これらの負担をすべて引き受け、売主様は速やかに物件を現金化することができます。

具体的には、賃借人との粘り強い交渉を通じて円満な解決を図ったり、場合によっては法的な手続きを適切に進めたりすることで、物件の権利関係を整理し、再生・活用します。売主様にとっては、残置物の処理が不要であったり、契約不適合責任を免除したりするなど、売却における心理的・実務的な負担を軽減する提案が可能です。

当社は、1000件以上の相談・査定実績を通じて培った実務に基づいたリアルな知見を強みとしています。単なる法律の説明に終わらず、「どんな場面で問題になるのか」「売主にとっての影響」「どう解決してきたか」を明確に示しながら、売主様に寄り添った最適な解決策をご提案いたします。

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