公道

概要

公道（こうどう）とは、国や地方公共団体（都道府県、市町村など）が所有し、管理している道路のことです。不特定多数の人が自由に通行できる公共の道路であり、建築基準法上の「接道義務」の基準となるなど、不動産の利用や建築において非常に重要な役割を果たします。

公道とはどのような道路か

公道は、私たちの日常生活に欠かせないインフラであり、その管理主体が国や地方公共団体である点が私道との最も大きな違いです。公道は、道路法という法律に基づいて整備・管理されており、その種類も多岐にわたります。


主な公道の種類としては、以下のようなものが挙げられます。

・国道：国が管理する主要な道路で、幹線道路網を形成し、全国的な交通を支えています。

・都道府県道：都道府県が管理する道路で、都道府県内の主要都市間や、国道と市町村道を結ぶ役割を担っています。

・市町村道：市町村が管理する道路で、地域内の生活道路として、私たちの身近な場所を網羅しています。


公道の最大の特徴は、誰でも自由に通行できるという公共性です。また、道路の維持管理（舗装、清掃、補修など）は、原則として所有者である国や地方公共団体が行います。これにより、利用者は安心して道路を利用できます。

不動産との関連で特に重要なのは、建築基準法上の「接道義務」です。建物を建てるためには、その敷地が「建築基準法上の道路（原則として幅員4m以上の公道）」に2m以上接していなければなりません。この義務は、災害時の避難路や緊急車両の通行路を確保し、安全な市街地を形成するために非常に重要です。公道に接している土地は、この接道義務をクリアしているため、原則として建築が可能です。

公道に接していない「訳アリ不動産」の問題

公道に直接接していない不動産は、しばしば「再建築不可」の「訳アリ不動産」となり、大きな問題を抱えることがあります。これは、前述の建築基準法上の接道義務を満たせないためです。


具体的には、以下のようなケースが問題となります。

・私道にしか接していない土地：敷地が公道には接しておらず、私道にのみ接している場合、その私道が建築基準法上の道路として認められていなければ、建物の再建築ができません。また、たとえ私道が建築基準法上の道路として認められていても、私道の所有者全員から通行・掘削承諾が得られないと、ライフラインの整備や建て替えができないといった問題が生じます。

・「旗竿地」や「路地状敷地」：細長い通路部分のみが公道に接しており、奥まった位置に建物がある土地です。通路の幅員が建築基準法の規定（原則2m以上）を満たしていなかったり、通路部分が他人の所有であったりすると、接道義務を満たせず、再建築不可となることがあります。

・建築基準法上の道路と認定されていない道路に接している土地：見た目は道路でも、建築基準法上の要件を満たしていない「通路」や「農道」などにしか接していない場合も、同様に再建築ができません。


これらの問題は、不動産の利用価値を著しく低下させ、売却を極めて困難にします。売主にとっては、古くなった家を建て替えられない、あるいは、買主が見つからないという「負動産」に直面することになります。当社フィリアコーポレーションには、このような公道に接していないために再建築不可となった空き家に関するご相談が多数寄せられています。

公道に接していない不動産の解決と当社の専門性

公道に接していない、あるいは接道義務に問題を抱える不動産の解決には、建築基準法に関する専門知識と、複雑な権利関係を整理する実務的なノウハウが不可欠です。当社フィリアコーポレーションは、まさにこのような権利関係に課題のある不動産、特に再建築不可の空き家の買取と問題解決に特化しています。

当社が提供する解決策の一つは、公道に接していないために再建築が困難な物件を直接買い取ることです。これにより、売主様は、接道義務の問題解決、あるいは建築士や行政との複雑な交渉といった時間と労力のかかるプロセスから解放され、速やかに物件を現金化することができます。一般の不動産会社では、再建築不可物件の扱いに難色を示すことがほとんどですが、当社は豊富な経験とノウハウを活かし、積極的に買取を検討します。

具体的には、当社の専門チームが対象不動産の接道状況や法的な問題を詳細に調査します。例えば、一見すると公道に見えるが実は私道だった、あるいは公道の幅員が不足しているなど、多岐にわたるケースに対応します。必要に応じて、隣地所有者との交渉を行い、接道部分の買収や通行・掘削承諾の取り付けなどを試み、物件の価値向上を図ることもあります。

売主様にとっては、残置物の処理が不要であったり、契約不適合責任を免除したりするなど、売却における心理的・実務的な負担を大幅に軽減する提案が可能です。当社は、1000件以上の相談・査定実績を通じて培った実務に基づいたリアルな知見を強みとしています。単なる法律の説明に終わらず、「どんな場面で問題になるのか」「売主にとっての影響」「どう解決してきたか」を明確に示しながら、売主様に寄り添った最適な解決策をご提案いたします。

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