共有物分割請求

共有物分割請求とはどのような権利か

共有物分割請求は、不動産を複数人で共有している場合に、その共有関係から脱却したいと考える共有者が、他の共有者に対して、共有物の分割を求めることができる権利です。共有状態は、例えば相続によって複数の相続人が共同で不動産を承継した場合など、様々な状況で発生します。

この権利の重要な特徴は、「いつでも、誰でも、分割を請求できる」という点です。つまり、共有者の一人でも「もう共有を続けたくない」と思えば、他の共有者の意思に関わらず、共有関係の解消を求めることができるのです。これは、共有状態が継続することで、以下のような問題が生じやすいからです。


・管理・利用の困難：不動産の修繕や大規模なリフォーム、賃貸などの利用方法を決めるには、原則として共有者全員の同意が必要です。意見が対立すると、何も決められず、不動産が有効活用できないまま放置されてしまいます。

・処分の困難：不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば、売却はできません。

・税金や費用の負担：固定資産税などの維持費用は共有者が負担しますが、一部の共有者が支払いを滞納すると、他の共有者が肩代わりせざるを得ない状況が生じることもあります。


共有物分割の具体的な方法は、大きく分けて以下の3つがあります。

1.現物分割：共有物を物理的に分割し、各自が単独で所有する形にする方法です。土地の場合、分筆してそれぞれの共有者が単独所有する形になります。ただし、建物の場合は物理的な分割が難しいことが多いです。

2.代償分割：共有者のうちの一人（または複数人）が、他の共有者の持分を買い取り、単独所有者となる方法です。買い取った側は、持分に応じた金銭を他の共有者に支払います。

3.換価分割（競売）：共有物全体を売却し、その代金を共有持分割合に応じて各共有者に分配する方法です。話し合いで分割方法が決まらない場合や、現物分割や代償分割が難しい場合に、裁判所が競売を命じることがあります。

共有物分割請求が「訳アリ不動産」を生むケース

共有物分割請求は、共有状態を解消するための有効な手段ですが、これが利用される背景には、共有者間の深刻な対立や、不動産の有効活用が進まないといった「訳アリ」な状況があることがほとんどです。

特に問題になりやすいのは、共有者間での意見対立が激しく、話し合いによる解決が困難なケースです。例えば、長男は実家を守りたいが、他の兄弟は現金化して相続分を分けたいと主張するなど、それぞれの共有者の意向が全く異なる場合、共有状態はまさに「負動産」と化してしまいます。このような状況で共有物分割請求訴訟が提起されると、以下のような問題が生じます。


・長期化する訴訟：共有物分割訴訟は、共有者全員を被告とする必要があり、和解が成立しない限り、裁判所の判決まで数年かかることも珍しくありません。その間、不動産の売却や活用は事実上停止してしまいます。

・費用負担の増大：弁護士費用、測量費用、鑑定費用など、訴訟にかかる費用は多額になります。最終的に競売となった場合、競売費用も加算され、手元に残る金額が目減りする可能性があります。

・競売による低価格化：裁判所による競売は、一般市場での売却に比べて売却価格が低くなる傾向にあります。競売は、買主にとって物件の内部確認がしにくい、契約不適合責任が免除されるなどのリスクがあるため、市場価格よりも安価でしか落札されないことが多いです。結果として、共有者全員の損失につながることもあります。


当社フィリアコーポレーションがこれまで取り扱ってきた空き家の中には、まさにこのような共有物分割請求が提起され、あるいはその準備が進められている、複雑な共有関係の問題を抱えたものが数多く存在します。

共有物分割請求を回避し、共有不動産を解決する当社の専門性

共有物分割請求は、最終的な解決手段ではありますが、そのプロセスは共有者にとって精神的・経済的に大きな負担となります。当社フィリアコーポレーションは、まさにこのような権利関係に課題のある不動産、特に共有物分割請求のトラブルを抱える空き家の買取と問題解決に特化しています。

当社が提供する解決策の一つは、共有者のうちの一人（または複数人）から、その持分を直接買い取ることです。これにより、売主様は、他の共有者との面倒な交渉、共有物分割訴訟の複雑な手続き、そして競売による低価格売却のリスクといった多岐にわたる問題から解放され、速やかに自身の持分を現金化することができます。一般の不動産会社では、共有持分のみの買取は敬遠されることがほとんどですが、当社は豊富な経験とノウハウを活かし、積極的に買取を検討します。

具体的には、当社が共有持分を取得した後、新たな共有者として残りの共有者と交渉し、円満な共有関係の解消を目指します。場合によっては、他の共有者の持分も順次買い取って単独所有化を図ったり、あるいは不動産全体を一般市場で売却できるよう調整したりします。当社は、1000件以上の相談・査定実績を通じて培った実務に基づいたリアルな知見を強みとしています。共有物分割請求訴訟に発展する前に、あるいは訴訟中であっても、売主様に寄り添った最適な解決策をご提案いたします。

売主様にとっては、残置物の処理が不要であったり、契約不適合責任を免除したりするなど、売却における心理的・実務的な負担を大幅に軽減する提案が可能です。単なる法律の説明に終わらず、「どんな場面で問題になるのか」「売主にとっての影響」「どう解決してきたか」を明確に示しながら、売主様に寄り添った最適な解決策をご提案いたします。

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