土壌汚染調査

概要

土壌汚染調査とは、土地の売買や開発、工場閉鎖などの際に、その土地に特定有害物質による汚染がないかを調べる調査です。人の健康被害や環境への影響を防ぐことを目的とし、「土壌汚染対策法」などに基づいて実施されます。

土壌汚染調査の目的と必要性

土壌汚染調査は、土地の安全性を確保し、人の健康や環境を守るために不可欠な調査です。特に、過去に工場や事業所として使われていた土地や、化学物質を扱っていた可能性のある土地を売買する際や、土地を開発して建物を建てる際には、土壌汚染の有無を確認することが義務付けられている場合があります。

具体的な調査の目的としては、まず「人の健康被害の防止」が挙げられます。汚染された土壌から有害物質が地下水に溶け出したり、揮発して気化したりすることで、周辺住民が健康被害を受けるリスクがあります。次に、「環境汚染の拡大防止」です。汚染が拡散すると、隣接地や周辺の河川・地下水系まで汚染が広がり、広範な環境問題に発展する可能性があります。さらに、「土地取引におけるリスクの明確化」も重要な目的です。土壌汚染が判明した場合、浄化費用が高額になるケースも多く、その費用負担や事業計画への影響を事前に把握することで、売買トラブルを未然に防ぎ、適正な不動産取引を可能にします。当社フィリアコーポレーションが扱うような、過去の利用履歴が不明確な空き家や、工場跡地の再生案件などでは、土壌汚染調査の必要性がより高まることがあります。

土壌汚染対策法と調査の種類

土壌汚染に関する基本的な法律は「土壌汚染対策法」です。この法律は、土壌汚染による人の健康被害を防止することを目的とし、特定の事業所の廃止時や、一定規模以上の土地の形質変更時などに土壌汚染状況調査を義務付けています。


土壌汚染調査には、大きく分けて以下の段階があります。

1.地歴調査（フェーズ1）：
過去の土地利用履歴や周辺の状況から、土壌汚染の可能性を評価する机上調査です。不動産登記簿や空中写真、ヒアリングなどを用いて、汚染の可能性のある有害物質や汚染範囲を推定します。この段階で汚染のおそれが低いと判断されれば、それ以上の調査は不要となる場合もあります。

2.概況調査（フェーズ2）：
地歴調査で汚染のおそれがあると判断された場合に行われる、実際の土壌や地下水のサンプリング調査です。ボーリング調査などで土壌を採取し、特定有害物質の含有量を分析します。この調査で基準値を超える汚染が確認された場合、詳細な調査へと進みます。

3.詳細調査（フェーズ3）：
概況調査で汚染が確認された場合に、汚染の範囲や深度、濃度などを詳しく特定するための調査です。汚染の種類や程度に応じて、最適な浄化方法を検討するための基礎情報となります。


これらの調査は、専門の調査機関が行い、結果は地方自治体へ報告されます。特に、当社のような訳あり不動産を扱う場合、過去の利用状況が不明な土地も少なくありません。その際、土壌汚染の可能性を早い段階で評価し、必要であれば適切な調査を行うことで、後々のトラブルを回避し、安全な不動産取引へと繋げることができます。

土壌汚染が判明した場合の実務と費用

土壌汚染調査の結果、基準値を超える汚染が判明した場合、汚染された土壌の浄化が必要となります。浄化方法には、汚染土壌を掘削して除去する方法、薬剤を使って汚染物質を分解する方法、汚染物質を封じ込める方法など、様々なものがあります。どの方法を選択するかは、汚染の種類や範囲、深度、土地の利用目的などによって異なります。

浄化費用は、汚染の規模や選択する工法によって大きく変動し、数千万円から数億円に及ぶことも珍しくありません。この高額な費用負担が、不動産取引における大きな課題となることがあります。

売買契約においては、土壌汚染の有無や浄化費用に関する取り決めを明確にしておくことが非常に重要です。売主が浄化費用を負担するのか、買主が負担するのか、あるいは折半するのかなど、事前に合意しておく必要があります。また、浄化が完了するまでの間、土地の引き渡しを猶予する「引渡し猶予」などの対応が求められることもあります。

当社では、土壌汚染の可能性がある不動産についても、現地調査や過去の資料確認を通じてリスクを評価し、売主様と買主様の双方にとって最適な解決策を提案します。場合によっては、土壌汚染が判明した物件でも、専門的な知見と経験に基づき、適切な価格査定と買取を行うことで、売主様の負担を軽減し、スムーズな取引を実現することもあります。売主様が残置物の処理や隣人交渉、そして土壌汚染のリスクを負うことなく、安心して不動産を手放せるよう、当社のような専門買取会社がその橋渡し役を担っています。

よくある質問