専有部分

概要

専有部分（せんゆうぶぶん）とは、マンションやアパートなどの区分所有建物において、区分所有者が単独で所有し、排他的に使用できる部分を指します。具体的には、住戸の内部（壁、床、天井で囲まれた空間）や、店舗、事務所などがこれにあたります。これに対し、階段や廊下、エレベーター、エントランスなどは「共用部分」と呼ばれ、区分所有者全員で共有する部分です。

専有部分とはどのような範囲を指すのか

専有部分は、区分所有法という法律で明確に定義されており、区分所有建物において、各区分所有者が完全に独立して利用できる空間のことを指します。マンションを例にとると、あなたが購入した住戸の室内、つまりリビングや寝室、キッチン、浴室、トイレといった居住空間そのものが専有部分にあたります。この空間は、あなたの自由な意思に基づいてリフォームしたり、内装を変更したりすることが原則として可能です。

専有部分の範囲は、一般的に壁、床、天井の内側とされています。例えば、隣戸との境の壁の「内側」、上階や下階との境の床や天井の「内側」が専有部分です。そのため、壁の厚みや構造体（柱や梁）は専有部分には含まれず、共用部分とされます。また、玄関ドアや窓ガラスも、一見すると専有部分のようですが、防犯性や建物の統一性に関わるため、多くの場合、共用部分として扱われる点に注意が必要です。

専有部分の所有者は、その部分を自由に売買したり、賃貸したり、担保に入れたりする権利を持っています。ただし、建物の構造や利用に影響を与えるような大規模な改修には制限がある場合が多く、管理規約で定められたルールに従う必要があります。これは、専有部分といえども、建物全体の一部であり、他の区分所有者の生活や建物の安全に影響を及ぼす可能性があるためです。

専有部分が「訳アリ不動産」になるケース

専有部分自体は通常の不動産取引の対象ですが、その専有部分が絡むことで「訳アリ不動産」となってしまうケースも存在します。特に、区分所有建物における管理の問題や、専有部分の特殊な利用状況が原因となることがあります。

例えば、区分所有者が死亡し、相続人が不在のまま放置された専有部分や、相続人がいるものの、連絡が取れず空き家状態が続いている専有部分がこれにあたります。このような物件は、誰も住んでいないにもかかわらず、管理費や修繕積立金が滞納され、マンション全体の管理組合に大きな影響を与えることがあります。管理組合としては、滞納された費用を回収するために法的な手段を講じることもありますが、所有者不明や連絡不能の場合、非常に時間と労力がかかります。

また、専有部分が違法なリフォームをされていたり、著しく不衛生な状態で放置されていたりするケースも問題です。これは隣接する他の住戸に悪臭や害虫の発生、構造的な問題を引き起こす可能性があり、管理組合や他の区分所有者との深刻なトラブルに発展することがあります。このような専有部分は、通常の不動産市場では買い手がつきにくく、売却が困難となるため、「訳アリ不動産」として扱われます。当社フィリアコーポレーションにも、管理費滞納や不法占有など、専有部分に起因する複雑な問題を抱えた物件のご相談が寄せられています。

専有部分の問題解決と当社の専門性

専有部分にまつわる問題、特に空き家化や管理費滞納、不法占有などが絡む不動産の解決には、区分所有法や管理規約に関する専門知識、そして関係者との円滑な交渉能力が不可欠です。当社フィリアコーポレーションは、まさにこのような権利関係に課題のある不動産、特に管理上の問題を抱えた専有部分の買取と問題解決に特化しています。

当社が提供する解決策の一つは、問題のある専有部分を直接買い取ることです。これにより、売主様は、管理組合との交渉や滞納金の精算、不法占有者の排除といった複雑で時間のかかるプロセスから解放され、速やかに物件を現金化することができます。一般の不動産会社では敬遠されがちな、管理費滞納が多額に及ぶ物件や、所有者不明で対応に困っている専有部分なども、当社は積極的に買取を検討します。

具体的な解決策として、当社はまず対象の専有部分が抱える問題を詳細に調査し、適切な法的手続きと交渉を通じて解決を図ります。例えば、管理組合との間で滞納金の支払いについて合意形成を行ったり、必要に応じて弁護士と連携し、不法占有者に対する明渡し請求を進めたりします。売主様にとっては、残置物の処理が不要であったり、契約不適合責任を免除したりするなど、売却における心理的・実務的な負担を大幅に軽減する提案が可能です。

当社は、1000件以上の相談・査定実績を通じて培った実務に基づいたリアルな知見を強みとしています。単なる法律の説明に終わらず、「どんな場面で問題になるのか」「売主にとっての影響」「どう解決してきたか」を明確に示しながら、売主様に寄り添った最適な解決策をご提案いたします。

よくある質問