登記

概要

登記（とうき）とは、不動産（土地や建物）に関する権利（所有権、抵当権など）や物理的状況（所在、地番、地目、床面積など）を、国の機関である法務局に備えられた登記簿に記録することです。これにより、不動産の権利関係などが誰にでもわかるように公示され、不動産取引の安全と円滑化が図られます。登記されている内容を証明する書類を「登記事項証明書」と呼びます。

登記とはどのような制度か

登記は、不動産の権利やその状態を「見える化」する、非常に重要な国の制度です。不動産は高額な資産であり、その権利関係が不明確では、安心して取引ができません。そこで、登記制度が設けられ、例えば「この土地の所有者は誰なのか」「この土地には借金（抵当権）がついているのか」といった情報が、登記簿という公的な帳簿に記録され、一般に公開されるようになっています。


登記には大きく分けて二つの種類があります。

1.表示に関する登記：不動産の物理的な状況を記録する登記です。土地であれば、所在地、地番、地目（宅地、畑など）、地積（面積）などが記録されます。建物であれば、所在、家屋番号、種類（居宅、店舗など）、構造、床面積などが記録されます。これらの情報は、不動産の現況を把握するために不可欠です。

2.権利に関する登記：不動産に関する所有権、抵当権、根抵当権、賃借権、地上権など、様々な権利の設定、変更、移転、消滅などを記録する登記です。特に所有権移転登記は、不動産の売買や相続によって所有者が変わった際に必ず行われる登記です。


登記は、原則として申請主義です。つまり、不動産の権利変動や表示の変更があった場合に、その当事者（売主・買主、相続人など）が法務局に申請することで行われます。登記をすることで、権利の変動が第三者に対しても有効に主張できるようになる「対抗力」が得られます。例えば、土地を売買した場合、売主から買主への所有権移転登記がなされれば、その買主が正式な所有者であることを他の人々に主張できるのです。

登記が「訳アリ不動産」を生むケース

登記制度は不動産取引の安全を守るものですが、登記が適切に行われていない、あるいは登記の内容が複雑であるために、それが「訳アリ不動産」となってしまうケースが多々あります。

最も典型的なのは、相続未登記の不動産です。所有者が亡くなったにもかかわらず、相続人が長年相続登記を行わないまま放置していると、登記簿上の所有者は亡くなった人の名義のままになります。さらに数代にわたって相続登記が放置されると、現在の相続人が誰なのか、その人数は何人いるのかさえ把握が困難になり、いざ売却や活用をしようとしても、すべての相続人の同意を得ることが非常に困難になります。これは、日本の空き家問題の大きな要因の一つでもあります。

また、登記簿上の情報と現況が異なるケースも問題です。例えば、登記簿上の地目が「畑」のままなのに、実際には「宅地」として利用されている土地や、登記簿上の床面積が実際の建物と異なっている場合などです。これらの不一致は、売買時に買主が不安を感じる要因となったり、融資審査の妨げになったりすることがあります。さらに、古い抵当権や根抵当権が抹消されずに残っている物件も「訳アリ不動産」とみなされます。これらの権利が残っていると、売買しても買主が完全に所有権を取得できない可能性があるため、買主は購入をためらいます。当社フィリアコーポレーションには、このような登記に関する複雑な問題を抱え、一般の市場では売買が難しいとされている空き家に関するご相談が多数寄せられています。

登記問題の解決と当社の専門性

登記に関する問題、特に相続未登記や権利関係が複雑化した不動産の解決には、法律的な知識だけでなく、関係者間の調整や法務局との連携を行う実務的なノウハウが不可欠です。当社フィリアコーポレーションは、まさにこのような権利関係に課題のある不動産、特に登記問題を含む空き家の買取と問題解決に特化しています。

当社が提供する解決策の一つは、登記問題を含む物件を直接買い取ることです。これにより、売主様は、相続登記の手続き、複数の相続人との合意形成、古い権利の抹消など、複雑で時間と費用のかかるプロセスから解放され、速やかに物件を現金化することができます。一般の不動産会社では、登記問題がある物件の扱いに難色を示すことがほとんどですが、当社は豊富な経験とノウハウを活かし、積極的に買取を検討します。

具体的には、当社の専門チームが対象不動産の登記簿情報を詳細に調査し、問題の根源を特定します。相続未登記の場合であれば、相続人を特定し、遺産分割協議をサポートするなど、必要に応じて提携の弁護士や司法書士と連携しながら、権利関係を整理します。抹消されていない古い権利があれば、その権利者との交渉や、法的な手続きを通じて抹消を進めます。

売主様にとっては、残置物の処理が不要であったり、契約不適合責任を免除したりするなど、売却における心理的・実務的な負担を大幅に軽減する提案が可能です。当社は、1000件以上の相談・査定実績を通じて培った実務に基づいたリアルな知見を強みとしています。単なる法律の説明に終わらず、「どんな場面で問題になるのか」「売主にとっての影響」「どう解決してきたか」を明確に示しながら、売主様に寄り添った最適な解決策をご提案いたします。

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