重要事項説明

概要

重要事項説明とは、不動産取引の安全を確保するため、宅地建物取引業法第35条に基づき、宅地建物取引業者が売買契約を締結する前に、買主に対して対象不動産や取引条件に関する重要な事項を説明することを義務付けたものです。宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示して書面を交付しながら行います。

宅建業法第35条に基づく重要事項説明の目的と説明義務者

重要事項説明は、宅地建物取引業法第35条に明記された、不動産取引における非常に重要なプロセスです。この法律の規定は、不動産という高額な財産の取引において、専門知識を持たない買主が、契約内容や物件の状況を正確に理解し、不利益を被ることなく安全に取引を進められるように保護することを主な目的としています。

重要事項説明を行う義務があるのは、宅地建物取引業者（不動産会社）です。そして、その説明は必ず宅地建物取引士の資格を持つ者が行わなければなりません。宅地建物取引士は、説明の際には宅地建物取引士証を提示し、口頭での説明と同時に、重要事項を記載した書面（重要事項説明書）を交付することが義務付けられています。以前は宅地建物取引士の記名と押印が必要でしたが、2021年の宅地建物取引業法改正により、現在は記名のみで足りるようになっています。

説明のタイミングは、売買契約を締結する前と宅地建物取引業法第35条で定められています。これは、買主が説明内容を十分に理解し、納得した上で契約に進むかどうかを判断するための時間的猶予を与えるためです。説明の場では、買主は疑問点があれば積極的に質問し、納得いくまで説明を受けることが重要です。

説明される主な内容と当社の専門性

重要事項説明書には、多岐にわたる重要な情報が記載され、説明されます。宅地建物取引業法第35条で定められる主な項目は以下の通りです。


1.対象不動産に関する事項：
◯登記記録に記載された事項（所有権、抵当権などの権利関係）
◯都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限（用途地域、建ぺい率、容積率、再建築不可の有無など）
◯私道負担の有無
◯飲用水、電気、ガスの供給施設、排水施設の整備状況
◯未完成物件の場合は、完成時における形状、構造等
◯当該宅地建物が造成宅地防災区域、津波災害警戒区域等の内にあるか否か
◯その他、物件の状況に関する重要な情報（土壌汚染、アスベストなど）

2.取引条件に関する事項：
◯売買代金以外の金銭の授受に関する事項（手付金、固定資産税・都市計画税の精算など）
◯契約解除に関する事項（手付解除、ローン特約など）
◯損害賠償額の予定または違約金に関する事項
◯契約不適合責任に関する定め（追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除など）


当社フィリアコーポレーションは、空き家専門の買取会社であり、権利関係に課題のある物件（再建築不可、共有持分、長屋・連棟、法的・物理的制約を伴う不動産）の取引に特化しているため、特にこれらの物件における重要事項説明は、一般の不動産よりも複雑になることが多いです。例えば、接道義務違反の物件では、建築基準法上の制限を詳細に説明しますし、共有持分の物件では、他の共有者との関係性や将来的なリスクについても言及します。

重要事項説明の意義と売主・買主双方への影響

重要事項説明は、買主が物件を「買う」「買わない」の判断を下す上で、最終的な意思決定を左右する重要なプロセスです。ここでの説明が不十分であったり、事実と異なる点があったりすると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。宅地建物取引業者は、この説明を正確に行うことで、宅地建物取引業法第35条の義務を果たすとともに、買主からの信頼を得ることが不可欠です。

当社では、1000件以上の相談・査定実績があり、実務に基づいたリアルな知見を持っています。そのため、一般的な不動産取引では見過ごされがちな「訳あり不動産」特有の法的・物理的制約や、その物件が抱える潜在的なリスクについても、買主様に対して丁寧かつ正確に説明することを徹底しています。例えば、隣地との境界非明示の問題がある場合や、残置物が残されている空き家の場合、その後の対応や費用負担についてもしっかりと説明を行います。

また、当社が売主様から物件を買い取る場合、当社が買主となるため、宅地建物取引業者である当社が買主として重要事項説明を受けることになります。これにより、売主様は、買主がプロであるため、契約不適合責任の免除や残置物処理の不要、隣人交渉の不要といった、より売主様に寄り添った条件で売却を進めることができます。お客様が安心して不動産取引を完了できるよう、宅地建物取引業法第35条の精神に基づいた透明性の高い説明と、実務に即したサポートを提供しています。

よくある質問