REIT

概要

REIT（リート）とは「RealEstateInvestmentTrust」の略称で、日本語では「不動産投資信託」と呼ばれます。これは、投資家から集めた資金でオフィスビル、商業施設、マンション、物流施設などの複数の不動産に投資し、そこから得られる賃料収入や不動産の売買益を投資家に分配する金融商品です。株式と同様に証券取引所に上場しており、少額から不動産への間接的な投資が可能となる点が大きな特徴です。

REITの仕組みと投資のメリット

REITは、文字通り「不動産を投資対象とする信託」であり、一般的な投資信託の一種です。投資家は、REITを運営する「不動産投資法人」が発行する投資証券を購入することで、間接的に様々な不動産のオーナーになることができます。不動産投資法人は、投資家から集めた資金で、専門家が選定した多数の不動産を購入・運用し、そこで得られた賃料収入や売却益を、配当金（分配金）として投資家に還元します。

REIT投資の主なメリットは以下の通りです。


・少額からの投資が可能：通常の不動産投資では数千万円以上のまとまった資金が必要ですが、REITは数万円から数十万円程度の少額で投資証券を購入できます。これにより、個人投資家でも手軽に不動産投資を始められます。

・分散投資によるリスク低減：REITは複数の不動産に投資しているため、特定の物件の空室や賃料下落といったリスクを分散できます。

・高い流動性と換金性：証券取引所に上場しているため、株式と同様に市場が開いている時間内であればいつでも売買でき、必要な時に現金化しやすいという特徴があります。実物不動産のように、買い手を探す手間や時間がかかりません。

・専門家による運用：不動産の選定、管理、賃貸運営などは、不動産運用のプロである専門家（資産運用会社）が行うため、投資家自身が物件管理の手間を負う必要がありません。

・比較的安定した分配金：不動産の賃料収入が主な収益源となるため、比較的安定した分配金が期待できます。また、REITは利益の90%以上を投資家に分配することで、法人税が実質免除される制度があるため、効率的に収益が還元されやすい傾向にあります（J-REITの場合）。

REITの種類と投資対象

REITは投資対象とする不動産の種類によって様々なタイプがあります。日本のREITは「J-REIT」と呼ばれ、主に以下の種類に分類されます。


・オフィス特化型：オフィスビルに特化して投資します。景気変動の影響を受けやすい傾向があります。

・住居特化型：マンションやアパートなどの住宅に特化して投資します。景気変動の影響を受けにくく、比較的安定した賃料収入が期待できます。

・商業施設特化型：ショッピングモールや大型スーパーなどに特化して投資します。景気や消費動向に左右されることがあります。

・物流施設特化型：物流センターや倉庫に特化して投資します。eコマースの拡大により、近年特にニーズが高まっています。

・ホテル特化型：ホテルや旅館などに特化して投資します。観光客の動向や季節性によって収益が変動しやすい特徴があります。

・ヘルスケア施設特化型：老人ホームや病院などに特化して投資します。高齢化社会の進展に伴い、需要が高まっている分野です。

・複合型・総合型：複数の種類の不動産に分散して投資するタイプです。リスク分散効果がさらに期待できます。


投資家は自身の投資目的やリスク許容度に応じて、これらのREITの中から適切なものを選ぶことができます。

REITの注意点と「訳アリ不動産」との関連

REITは多くのメリットがある一方で、いくつかの注意点も存在します。


・価格変動リスク：REITは株式市場に上場している金融商品であるため、株価と同様に市場の需給関係や景気変動、金利動向、不動産市況などの影響を受けて、投資口価格が変動します。場合によっては元本割れする可能性もあります。

・収益変動リスク：物件の空室率の上昇、賃料の下落、大規模修繕費の発生、自然災害による被害など、組入不動産の状況によって分配金が減少する可能性があります。

・投資法人の倒産・上場廃止リスク：REITを運用する不動産投資法人が経営破綻したり、上場廃止基準に該当したりした場合、投資口の価値が大幅に下落したり、換金が困難になったりするリスクがあります。

・減税メリットの少なさ：実物不動産投資に比べて、減価償却費による節税効果や、不動産所得の損益通算といった税制上のメリットは限定的です。


当社フィリアコーポレーションが専門とする空き家や権利関係に課題のある不動産（再建築不可、共有持分、長屋・連棟など）は、一般的にREITの投資対象となることは稀です。REITは安定した賃料収入が見込める優良な不動産を組み入れる傾向があるため、老朽化が進んだ空き家や、複雑な権利問題を抱える物件は、その投資基準に合致しないことがほとんどです。

REITは比較的安定した収益を目的とする投資商品であり、当社が買い取っているような、そのままでは市場価値が低い、あるいは流動性に乏しい物件を直接的に投資対象とすることは通常ありません。しかし、当社のような専門の買取会社が、そうした「訳アリ不動産」を買い取り、再生（リノベーションや権利関係の整理など）して価値を高めることで、将来的に優良な不動産として流通させ、間接的に不動産市場全体の活性化に貢献していると言えるでしょう。私たちは、REITでは投資対象にならないような不動産の潜在的な価値を引き出し、売主様の負担を軽減しながら、円滑な取引を支援しています。

よくある質問