媒介契約（一般・専任・専属専任）

概要

媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約のことで、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類があります。それぞれ、同時に複数の業者と契約できるか、自分で見つけた買主と直接取引できるか、不動産会社に課される義務などが異なります。媒介契約を結ぶことで、不動産会社は売主の代理・仲介人として買主探しや契約手続きにあたることになります。

媒介契約の種類と違い

不動産売却時に結ぶ媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。それぞれ契約形態によって、不動産会社への依頼の仕方や制約事項が異なります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。売主は複数社と媒介契約を結び、並行して買主探しをしてもらうことが可能で、なおかつ自己発見取引（売主自身が買主を見つけて直接取引すること）も認められます。他の媒介契約と異なり、特定の不動産会社に縛られない自由度の高い契約形態です。そのため「広く情報を流してもらい、とにかく早く売りたい」という場合や、「知人で購入希望者がいるので自分でも売却先を探したい」といった場合に向いています。一般媒介では契約の有効期間に法律上の制限がなく（※通常は3ヶ月程度で区切ることが多い）、不動産会社に課される義務もありません。つまり、売主はいつ契約を解除しても構いませんし、依頼された不動産会社側も特定の報告義務（後述のレインズ登録や経過報告義務）が課されません。
ただし、一般媒介契約には注意点もあります。複数の業者に依頼できるとはいえ、各社は「自社で売れれば仲介手数料が得られるが、他社で売れればゼロ」という競争状態になるため、場合によっては消極的になる業者もあります。情報拡散力は上がりますが、一社一社の販売努力は専任契約ほどには期待できない側面があります。また、一般媒介には「明示型」と「非明示型」という区別があり、明示型では他に依頼している業者名を全て各業者に知らせますが、非明示型では伝えません。非明示型の場合、不動産会社からすると他にも競合がいるか分からないため、より慎重になることもあります。いずれにせよ、売主自身も複数業者への連絡調整や内見対応など手間が増える傾向がありますので、広く頼める分、自分でも管理が大変になる点に留意しましょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は、依頼先を1社の不動産会社に限定する媒介契約です。売主は他の不動産会社と同時に契約することはできません。ただし、売主自身が見つけた買主と直接契約すること（自己発見取引）は許されています。この点が後述の専属専任媒介契約との大きな違いです。専任媒介契約では、依頼を受けた不動産会社には法令で定められた義務が課されます。まず、契約日から7日以内に当該物件を指定流通機構（レインズ：REINS）に登録する義務があり、他の不動産会社にも情報共有されます。これにより、専任媒介でもレインズを通じて広く物件情報が流通し、他社が買主を連れてくることも可能です（その場合でも契約上の窓口は専任契約を結んだ業者が担当します）。次に、売却活動の経過について2週間に1回以上、売主に報告する義務もあります。「どれくらい問い合わせが来たか」「内覧希望者はいたか」「価格見直しの必要はあるか」といった状況を定期的にフィードバックしてもらえるため、売主は安心して任せやすくなります。専任媒介契約の有効期間は法律上最長3ヶ月と定められており、仮にそれより長い期間を契約書で定めても3ヶ月に短縮されます（更新は可能）。
専任媒介契約のメリットは、何と言っても不動産会社が熱心に販売活動に取り組んでくれる期待が高まることです。依頼を独占できるため、不動産会社は広告費や営業力を集中投入しやすく、早期成約に向けて本腰を入れます。また売主にとっても窓口が一社に絞られるため、やり取りがシンプルで済みます。報告義務があることで進捗も見えやすいでしょう。一方デメリットとしては、依頼先を一本化する分、その会社の販売力に結果が大きく左右されることです。もし選んだ業者の集客力が弱かったり担当者の熱意が乏しかったりすると、他に乗り換えたいと思っても3ヶ月間は様子を見る必要があります（※ただし途中で専任契約を解除すること自体は可能です）。自己発見取引は可能ですが、実際には売主自身で買主を見つけるのは容易ではないため、実質的には1社に全て託す形になります。したがって、専任媒介を結ぶ際は信頼できる不動産会社かどうかを見極め、できれば実績や口コミなども参考に慎重に選ぶことが重要です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約をさらに強化した契約形態で、依頼先を1社に限定する点は専任と同じですが、自己発見取引も禁止されます。つまり、売主が自力で見つけた買主であっても、契約手続きは必ず専属専任契約を結んだ不動産会社を通さなければならないという厳格な契約です。専属専任媒介でも、依頼を受けた不動産会社には義務が課され、契約日から5日以内にレインズへの登録を行い、1週間に1回以上の頻度で売主に販売状況を報告することが定められています。契約有効期間は専任と同じく最長3ヶ月です。
専属専任媒介契約のメリットは、専任以上に不動産会社が積極的に販売活動に注力してくれる可能性が高いことです。売主が自力で買主を見つけても手数料を得られる立場（＝必ず仲介人として入れる）となるため、不動産会社としては確実に成果報酬が得られる安心感があります。したがって広告や営業に一層力を入れても損になりにくく、特に自社で買主を見つけた際には売主・買主双方から仲介手数料を得られる（両手取引）チャンスでもあるため、意欲が高まる面があります。一方、売主にとってのデメリット・注意点は、縛りが強い分フレキシブルさを欠くことです。知人や親族など購入希望者が現れても直接契約できず、必ず契約中の業者を通す必要があります。また、万一依頼した業者の動きが悪くても3ヶ月間は他社に乗り換えにくい点も専任と同様です（専任以上に縛っているだけに途中解除には慎重になる必要があります）。専属専任媒介契約は、不動産会社側から見ると最も契約を取りたい類型ですが、売主側からすると「そこまで縛らなくても」と感じることも多く、利用例としては専任媒介の方が主流です。専属専任を選ぶ場合も、基本的には専任媒介と同様、その会社の販売力や信用度をよく見極めて契約することが重要になります。
フィリアコーポレーションの視点：一般的に、不動産会社は専任媒介または専属専任媒介で契約を結びたがる傾向があります。これは前述のように、自社が確実に仲介できる体制の方が営業努力が報われやすいからです。一方で、売主にとってどの媒介契約が良いかは物件の状況によります。訳アリ不動産の場合、通常の買主探しでは時間がかかったり結局売れないリスクもあります。フィリアコーポレーションのような専門業者に相談いただければ、媒介契約を結んで市場で買主を探す以外にも、当社による直接買取や専門ルートでの早期売却など柔軟な提案が可能です。訳アリ物件では、無理に一般の不動産会社に一般媒介で依頼して放置されるより、最初から専門会社と専任契約を結んで積極的に動いてもらったほうが良い結果に繋がるケースも多々あります。また、専任契約であれば市場に出して一定期間売れなくても、当社が買取保証に近い形で引き取ることも可能です。つまり、物件によって最適な売却スキームは異なるため、媒介契約の種類にとらわれず柔軟に検討することが大切です。フィリアコーポレーションでは、売主様の事情と物件の特徴に合わせて最善の方法をご提案しております。

よくある質問