底地

概要

底地（そこち）とは、土地に借地権（賃借権や地上権など）が設定されている状態の地主側の土地のことです。簡単に言えば「借地権付きの土地」の所有権であり、地主にとっては他人に貸し出している土地という意味合いになります。

底地の定義と権利関係

「底地」とは他人に貸している土地そのものを指し、その所有権を地主が有しています。底地を持つ地主は借地人から地代を受け取る権利を持ちますが、同時に土地を貸している間は自らその土地を自由に利用できないという制約を負います。つまり土地の名義上の所有者ではあっても、借地権者（借り手）がいる限り、地主は勝手に建物を建てたり土地を売却したりできません。底地権という言い方をすることもありますが、実態は土地所有権でありながら、借地権という他人の権利が付着した特殊な状態です。なお、底地上の建物は借地人の所有物であるため、地主はその建物自体には権利を持ちません（契約満了時や条件によっては建物買取請求が発生する場合もあります）。

底地の価値と流動性

底地は一般的な（借地権のない）更地に比べて市場価値が低く評価されます。その理由は、土地を自由に処分・利用できない分だけ資産としての魅力が減少するためです。評価上は「借地権割合」と「底地割合」という概念があり、例えば更地価格を100とした場合、借地権が60～80、底地は20～40といった比率で分けられることがあります。地域や契約条件によりますが、借地権者に有利な旧借地法時代から続く底地では、地主は地代収入が僅かな割に土地を取り戻す見込みが立たず、資産として「寝たきり」の状態になりがちです。そのため地主が底地を手放したいと考えるケースも多く、不動産市場では底地専門の買取業者や投資家が存在します。もっとも、底地の売却には借地権者との関係調整が欠かせません。第三者が底地を買い取った場合でも借地契約は引き継がれるため、新しい地主として借地人と円満に契約を維持する必要があります。借地人にとっても、知らない第三者が地主になることで不安や軋轢が生じることがあります。

底地の再生と専門業者の役割

底地問題を解決する方法の一つに、底地と借地権を一体化（統合）させることがあります。具体的には、地主が借地権を買い取って土地を更地化するか、逆に借地人が底地を買い取って土地の所有権を獲得する形です。いずれにせよ、底地と借地権を同一人物または同一会社が取得すれば、晴れて完全な所有権の不動産となり、市場価値も大きく向上します。ただ、実際の交渉では地主・借地人間で価格や条件の折り合いがつかないことも多いです。訳あり物件のプロであるフィリアコーポレーションでは、長年動かなかった底地案件でも双方の事情を詳しくヒアリングし、適正な落とし所を見つける交渉を行います。例えば、地代滞納などで関係が悪化したケースでは、一旦当社が底地を買取り、新オーナーとして借地人との関係改善に努めることもあります。また、借地人全員の合意が得られれば底地・借地権をまとめて第三者に売却するソリューションも提案し、問題資産の再生を図ります。こうした専門的な調整によって、長年固定化していた底地でも資産価値を取り戻すことが可能になります。

よくある質問