瑕疵担保責任（契約不適合責任）

概要

瑕疵担保責任とは、引き渡した不動産に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に売主が負う責任のことで、2020年の民法改正以降は契約不適合責任と呼ばれます。簡単に言えば、「契約で約束した内容に不適合な点が見つかったとき」に売主が買主に対して負わなければならない責任で、不動産取引の安全を図るために定められています。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の概要

瑕疵担保責任は、従来の民法（2020年改正前）で用いられていた用語で、売買の目的物に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合に売主が負う責任を指していました。例えば、不動産を売却した後で雨漏りやシロアリ被害など重大な欠陥が見つかった場合、買主は売主に対して契約解除や損害賠償を請求できる可能性があり、これを売主側で負う責任が瑕疵担保責任です。2020年4月1日施行の民法改正により、この瑕疵担保責任の制度が見直され、契約不適合責任という新たな枠組みになりました。契約不適合責任では、単に「隠れた瑕疵」だけでなく、契約で合意した内容に適合しない点全般が対象となります。具体的には、引き渡された不動産の種類・品質・数量が契約の内容と異なる場合に売主が負う責任と定義されています。これにより、従来よりも広い範囲の不備・不具合が責任追及の対象となり、買主保護が強化された形です。例えば「土地面積が契約書記載より不足していた」「告知されていなかった雨漏りがあった」「シロアリ被害を売主が把握していたのに知らせていなかった」等は契約不適合に該当し得ます。契約不適合責任において買主は、発見した不適合について売主に追完請求（修補や代替物引渡し等）や代金減額請求、それでも是正されない場合の契約解除および損害賠償請求といった救済手段をとることができます。これは瑕疵担保責任制度下よりも多様な救済が可能となっており、不動産取引の透明性・安心感を高める狙いがあります。

責任期間と免責特約

契約不適合責任の追及には一定の期間制限があります。民法上は買主が不適合を知った時から1年以内に通知すれば権利行使が可能とされています。ただし不動産売買契約実務では、売主が個人の場合などに責任期間を短縮する特約を設けることが一般的です。例えば「引渡し日から◯ヶ月以内に通知があったものに限り責任を負う」といった特約や、極端な場合「本物件について売主は契約不適合責任を負わない（免責）」という特約も交わされます。改正民法下でも当事者間の合意による免責特約は有効と解されており、中古住宅取引では広く見られます。一方で、売主が不動産業者などプロである場合や新築住宅の場合には、宅地建物取引業法によって売主の責任期間を2年以上とする瑕疵担保責任（※用語は契約不適合責任に読み替え）を負わせる規定があるため、免責や短縮が制限されます。また、心理的瑕疵（いわゆる事故物件の告知事項）については契約不適合責任の範疇ではなく告知義務の問題となりますが、告知を怠れば契約不適合として扱われる可能性もあります。いずれにせよ、不動産を売却する側は物件の不具合や欠陥をできるだけ把握し、契約時に正確に伝えることが重要です。買主側も重要事項説明などで疑問点を確認し、必要に応じてインスペクション（住宅診断）を活用することでトラブルを防止できます。
フィリアコーポレーションの視点：築年数の古い物件や訳アリ不動産では、この契約不適合責任が売主にとって大きな不安材料となることがあります。例えば、古家付き土地を売却した後で建物の重大な欠陥が見つかれば、売主が責任を問われかねません。でも触れられているように、事故物件などは一般物件に比べ契約不適合責任のリスクが高まります。こうしたリスクを回避するため、フィリアコーポレーションのような訳アリ物件専門の会社では売主に契約不適合責任を負わせない形での買取を行うことが可能です。事前に入念な調査をした上で買取るため、引渡し後に欠陥が見つかっても売主にクレームを入れることはありません。つまり、「現況有姿」の条件で買い取ることで、売主は契約不適合責任を免れることができます。訳アリ物件の売却では、一般の買主相手に仲介で売ると後から問題が発覚した際にトラブルになりやすいですが、専門業者に買い取ってもらえば売却後の心配がないという大きなメリットがあります。ただし免責にしても買主側の理解と合意が必要なため、自分勝手に隠し事をして良いわけではありません。フィリアコーポレーションでは、物件の欠陥や事情を踏まえて適正に査定し、売主・買主双方が納得した上でリスクを織り込んだ取引を行います。そのため、売主は安心して物件を手放すことができ、買主（フィリア側）も承知のリスクを負った上で不動産再生に取り組むことができます。

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