買取保証

概要

買取保証とは、不動産の売却活動（仲介）を一定期間行っても買主が見つからない場合に、あらかじめ約束した価格で不動産会社が物件を買い取ることを保証してくれるサービスです。通常は専任媒介契約などを結んで売却活動を行い、期限までに成約しなかった際に不動産会社自身が物件を購入するため、売却の最低価格と時期が確約される点が特徴です。

買取保証の仕組み

買取保証は、「仲介による売却」と「不動産会社による直接買取」を組み合わせた売却方式です。まず不動産会社と専任媒介または専属専任媒介契約を結び、一定の期限まで通常通り市場で買主を探します。その際、予め「●●万円以上で売れなければ、〇〇万円で買取る」といった保証価格と期間を取り決めておきます。もし期間内に第三者の買主が見つかり売却できた場合は通常の仲介取引として成立しますが、万一期限までに売れなかった場合は、不動産会社が事前取り決め通りの価格で物件を買い取ります。このように買取保証を利用すると、「最終的に必ず売却できる」「○月○日までに○○万円以上を確保できる」といった安心感を得ることができます。特に住み替え（買い替え）で売却資金を次の購入に充てる必要があるケースや、相続財産の整理、転勤などで売却期限が決まっているケースに適したサービスです。なお、不動産会社が実際に買取を行った後は、その会社が物件の新たな所有者となり、自社在庫物件として改めて販売活動を行います（いわば「下取り」のような形です）。このため買取保証を提供する不動産会社側にとっては、買い取った後に物件が売れ残るリスクを負うことになります。

買取保証のメリット

買取保証のメリットは、何と言っても売却の確実性が担保される点です。通常の仲介では売れるまで確実なことは言えませんが、買取保証があれば「最悪でもこの価格で売れる」という最低ラインが保証されます。これにより、例えば「○月までに現金化しないと住宅ローンの二重払いになる」「転居に合わせてそれまでに売却代金が必要」といった場合でも計画を立てやすくなります。また、市場で高値で売れる可能性にチャレンジしつつ、ダメだった場合は会社に買い取ってもらうという両にらみの戦略が取れる点も利点です。通常の即時買取（最初から不動産会社に直接売却）よりも市場で高く売れるチャンスが残されているため、売主にとって有利な価格を追求しやすいというメリットがあります。さらに、実際に期間内に第三者へ売却できれば不動産会社への仲介手数料のみで済みますし、万一買取となった場合でも早期に現金化できる安心感があります。売却活動と買取保証の両方を同じ会社が請け負うため手続きが一本化でき、心理的な負担が軽減されるのもメリットでしょう。

買取保証のデメリット・留意点

買取保証のデメリットや注意点としては、まず売却価格が割安になる可能性が挙げられます。保証される買取価格は、当初見込んだ市場価格（査定価格）より低めに設定されるのが一般的です。不動産会社は買取後に転売して利益を出す必要があるため、査定額の約8割程度を保証価格とする例が多いとされています。そのため、市場で売れればもっと高く売れるはずの物件でも、保証価格で手放すことになれば売却益が目減りする点に留意が必要です。また、買取保証を利用するには基本的にその不動産会社との専任契約が求められます。他社には重ねて依頼できず、一定期間は一社に販売活動を任せる形になるため、依頼先の不動産会社選びが重要になります。信頼できる実績豊富な会社か、地元の相場に詳しい会社か、保証価格の設定やサービス内容が適切かなどを見極めて契約する必要があります。さらに、全ての物件が買取保証の対象になるわけではありません。例えば、極端に需要が低い物件や再販が難しい特殊な物件だと不動産会社がリスクを負えず、買取保証サービス自体を提供してもらえないケースもあります。また物件の種別（マンション・戸建てなど）やエリア、築年数、価格帯によっては保証の対象外とされたり、保証期間・価格に制約が付く場合もあります。契約内容をよく確認し、保証適用の条件（売却活動期間中に○○万円以下の値下げを受け入れること等）があれば理解しておきましょう。
フィリアコーポレーションの視点：問題のある物件を売却する場合、一般的な買取保証サービスではカバーしきれないことがあります。例えば、心理的瑕疵のある物件（いわゆる事故物件）や権利関係が複雑な物件では、通常の不動産会社は保証どころか仲介すら引き受けない場合があります。フィリアコーポレーションのように訳アリ不動産に精通した会社であれば、初めから直接買取に近い形で売却の話を進めるケースが多く、売主にとっては保証を待たず迅速に現金化できるメリットがあります。一方で、そうした直接買取では買取保証以上に低い価格提示となる可能性もあるため、売却スケジュールと価格のバランスを考慮する必要があります。要するに、物件に特殊事情がある場合は無理に一般的な買取保証にこだわらず、専門業者による買取など柔軟な選択肢も検討すべきだということです。フィリアコーポレーションでは、通常の市場では売りづらい物件でも買取保証なしで直接買取する体制を整えており、契約不適合責任の免除など売主のリスク軽減にも配慮したスムーズな売却を実現しています。

よくある質問