売買後のトラブル回避！契約不適合責任の落とし穴

2020年4月の民法改正で導入された「契約不適合責任」。旧来の「瑕疵担保責任」から変更されたこの制度、実はトラブルの種になりかねない落とし穴がいくつも潜んでいるのです。今回は、この契約不適合責任について詳しく解説していきます。

契約不適合責任の基本

契約不適合責任とは、売買契約の目的物が契約の内容に適合していない場合に売主が負う責任です。例えば、購入した物件に雨漏りがあった場合、契約書に「雨漏りがない」と明記されていなくても、一般的に雨漏りのない状態が想定されるため、買主は売主に対して責任を追及できます。

買主の権利拡大

契約不適合責任では、買主の権利が大幅に拡大されました。従来の損害賠償請求と契約解除に加え、追完請求（修理や代替品の提供を求める）や代金減額請求も可能になりました。これにより、買主はより柔軟な対応を求めることができるようになりました。

「隠れた瑕疵」概念の消滅

旧法での「隠れた瑕疵」の概念がなくなりました。これは買主にとって有利な変更です。買主が物件の不具合を知っていても、それが契約内容と異なれば請求できるようになりました。ただし、事前に知っていたかどうかは賠償額などの判断材料になる可能性があります。

免責特約の落とし穴

個人間取引では契約不適合責任を免除する特約（いわゆる「現状有姿」での売買）を結ぶことができます。しかし、売主が法人の場合は要注意です。消費者契約法により、このような免責特約が無効になる可能性があるのです。売主が「事業者」、買主が「消費者」と判断された場合、免責特約が認められないことがあります。

請求期間の注意点

買主は不具合を知ってから1年以内に売主に通知する必要があります。ただし、売主が宅建業者の場合は異なります。宅建業法により、引き渡しから最低2年間の責任を負わなければなりません。この期間の短縮は認められないので、宅建業者は特に注意が必要です。

対策と心構え

契約不適合責任は双方にとって重要な項目です。売買契約時には以下の点に注意しましょう。

• 売主は物件状況を詳細に開示し、可能な限り免責特約を結ぶ
• 買主は契約内容をしっかり確認し、疑問点は必ず質問する
• 両者で物件の現状を十分に確認し、合意事項を明確にする
• 専門家（弁護士や不動産の専門家）に相談することも検討する

不動産投資は魅力的ですが、リスクも伴います。契約不適合責任をしっかり理解し、適切に対応することで、売買後のトラブルを未然に防ぎましょう。慎重な取引が、長期的な投資成功の鍵となります。