再建築不可物件は売れる？高く売るための3つのポイント

親から相続した実家が、実は「再建築不可物件」だった…。いざ売却しようとしても不動産会社に断られ、固定資産税だけがかかり続ける。そんな八方ふさがりの状況に、頭を抱えてはいませんか？「もう売れないのかも…」と諦めてしまうお気持ち、痛いほどわかります。しかしご安心ください。再建築不可物件の売却は、ポイントさえ押さえれば可能です。この記事では、不動産のプロである私、越川がその具体的な方法とコツを徹底解説します。

再建築不可物件の売却、諦めるのはまだ早い１つの理由

この章では、再建築不可物件の売却を考える上で、まず押さえておきたい基本的な知識と、専門家だからこそお伝えできる「売却できる理由」について解説します。

• そもそも、なぜ「再建築不可」になってしまうのか？
• 「売れない」と言われるのはなぜ？売却が難しい本当の理由
• それでも専門家が「売却できる」と断言する根拠とは

「再建築不可」と聞くと、多くの方が「価値のない土地」「売れない物件」というイメージを持ってしまいます。しかし、なぜ売却が難しいのか、その理由を正しく理解することが、解決への第一歩です。そして、一般の市場では買い手が見つかりにくい物件であっても、私たちのような専門家から見れば、十分に価値を見出し、売却へ導く道筋が存在するのです。この章を読めば、諦めかけていた物件に、新たな可能性が見えてくるはずです。

そもそも、なぜ「再建築不可」になってしまうのか？

ご所有の物件が「再建築不可」となる最も一般的な原因は、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないケースです。これは、災害時の避難経路や消防・救急活動のスペースを確保するため、「建物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められたルールです。昔の基準で建てられた家屋や、入り組んだ路地の奥にある土地などは、この現在の基準を満たせず「再建築不可」と判断されてしまいます。

ほかにも、都市計画法によって市街化を抑制する「市街化調整区域」に指定されていたり、自治体独自の条例によって建築が制限されていたりする場合もあります。まずはご自身の物件がどの理由で再建築不可となっているのかを正確に把握することが、売却へ向けた第一歩となります。

「売れない」と言われるのはなぜ？売却が難しい本当の理由

再建築不可物件が「売れない」と言われる最大の理由は、購入を希望する人が「住宅ローンを利用できない」という一点に尽きます。金融機関は融資の際に、万が一返済が滞った場合の「担保」として物件を評価します。しかし、再建築ができない物件は資産価値が著しく低いと見なされ、担保としての評価が得られません。その結果、住宅ローンの審査がまず通らないのです。

これにより、買主は「現金一括で購入できる人」に限定されてしまいます。マイホームの購入を検討する方の多くはローン利用が前提のため、必然的に買い手の候補が激減します。一般的な不動産会社が「うちでは扱えません」と難色を示すのは、この非常に限られた買主を探し出すのが極めて困難だからにほかなりません。

それでも専門家が「売却できる」と断言する根拠とは

一般の市場では買い手が見つかりにくい一方で、私たちのような専門家が「売却できる」と断言できるのには明確な根拠があります。それは、再建築不可物件ならではの価値を見出し、それを求めている独自の買い手ネットワークを持っているからです。

例えば、相場より安く購入してリフォームし、高い利回りで賃貸に出したいと考える不動産投資家。あるいは、ご自身の敷地を広げるために、隣接する土地を探している近隣住民の方々。私たちは、こうした一般の不動産市場には現れないような買主様と、直接つながるルートを持っています。さらに、法的な問題をクリアして物件の価値を再生させるノウハウもあるため、最終的には自社で責任を持って買い取ることも可能です。これが、私たちが自信を持って「売却できる」とお伝えできる理由なのです。

「仲介」と「買取」、あなたに合う売却方法が分かる２つの選択肢

この章では、再建築不可物件を売却する際の具体的な2つの方法、「仲介」と「買取」について、それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説します。

• 【仲介】高く売れる可能性はあるが、時間と手間がかかる売却方法
• 【買取】スピーディーかつ確実に売却！専門業者に任せる安心感
• 売却で失敗しないために知るべき「買取」が最適なケースとは

不動産の売却と聞くと、多くの方は不動産会社に買主を探してもらう「仲介」をイメージされるでしょう。しかし、再建築不可物件のような特殊なケースでは、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」という方法が非常に有効な選択肢となります。どちらの方法がご自身の状況にとって最適なのか、それぞれの特徴を正しく理解し、後悔のない売却方法を選びましょう。この章を読めば、ご自身が進むべき道が明確になります。

【仲介】高く売れる可能性はあるが、時間と手間がかかる売却方法

「仲介」とは、不動産会社が売主様と買主様の間に入り、売買の成立をサポートする方法です。最大のメリットは、市場価格に近い価格で売却できる可能性があること。もし運良く現金一括で購入してくれる買主が見つかれば、「買取」よりも高い金額で売れるケースもあります。

しかし、再建築不可物件の仲介には大きなデメリットが伴います。まず、買主が見つかるまでに数ヶ月、長ければ1年以上かかることも珍しくなく、その間の固定資産税や管理費は売主様の負担です。また、売却後に建物の欠陥などが見つかった際に売主が責任を負う「契約不適合責任」を問われるリスクがあります。古い建物が多い再建築不可物件では、このリスクは特に高くなります。時間に余裕があり、少しでも高く売りたいという強い希望がある方向けの方法と言えるでしょう。

【買取】スピーディーかつ確実に売却！専門業者に任せる安心感

「買取」とは、私たちフィリアコーポレーションのような不動産会社が、直接買主としてお客様の物件を買い取る方法です。仲介と比べて、そのメリットは圧倒的です。

まず、査定から最短数日で現金化が可能なスピード感。買主を探す必要がないため「いつ売れるか分からない」という不安がありません。さらに、最大の安心材料が「契約不適合責任の免除」です。私たちは物件のリスクを全て理解した上で買い取るため、売却後にお客様が責任を問われることは一切ありません。室内の家財道具などを片付けずにそのままの状態で売却できる「現況有姿売買」も可能で、売主様の手間と心理的負担を極限まで減らせるのが、専門業者による買取の強みです。

売却で失敗しないために知るべき「買取」が最適なケースとは

ご自身の状況にとって「仲介」と「買取」のどちらが良いか、迷われる方もいらっしゃるでしょう。もし、以下に挙げる項目のいずれか一つでも当てはまるのであれば、「買取」が最適な選択肢となる可能性が非常に高いです。

• とにかく早く物件を現金化して手放したい
• 固定資産税や管理の負担から今すぐ解放されたい
• 相続した物件で、他の相続人と早く財産を分けたい
• 売却することを近所の人に知られずに進めたい
• 遠方に住んでいて、売却活動に手間や時間をかけられない
• 売却した後の面倒や責任（契約不適合責任）を一切負いたくない
• すでに他の不動産会社に売却を断られてしまった

いかがでしょうか。もし思い当たる節があれば、ぜひ一度、私たちのような買取専門業者にご相談ください。お悩みを解決する一番の近道かもしれません。

プロはここを見る！再建築不可物件の査定額を決める３つの視点

この章では、皆様が最も気になるであろう「査定額」について、私たちプロが物件のどこを見て価格を判断しているのか、その具体的な視点を３つご紹介します。

• 視点1：土地のポテンシャル（立地・周辺環境・形状）
• 視点2：建物の利用価値（現状・リフォームの可能性）
• 視点3：権利関係や法律上の問題点の解決難易度

「再建築不可」というだけで、ご自身の物件の価値をゼロだと悲観的に考えてしまう方が少なくありません。しかし、それは大きな誤解です。私たちは、建物が再建築できるかどうかだけで価値を判断しているわけではありません。土地そのものが持つポテンシャルや、建物の活用方法、そして法的な問題解決の可能性まで、多角的に分析して適正な価格を算出します。この章を読めば、査定の裏側が分かり、安心してご相談いただけるはずです。

視点1：土地のポテンシャル（立地・周辺環境・形状）

建物が建て替えられないとしても、土地そのものが持つ価値が失われるわけではありません。私たちはまず、その土地が持つ潜在的な能力、つまり「ポテンシャル」を評価します。最寄り駅からの距離や都心へのアクセス、周辺の商業施設の充実度といった「立地」の良さは、再建築不可というハンディキャップを補って余りあるプラス要素です。

また、土地の形が整っているか（整形地か）、隣地との境界は明確かといった「形状」も重要なポイントです。例えば、資材置き場やバイク駐車場として活用する際に、使いやすい形をしているかなどを確認します。たとえ建物を建てなくとも、その土地を使いたいと考える個人や法人は存在します。そのため、土地そのものの魅力が、査定額を大きく左右するのです。

視点2：建物の利用価値（現状・リフォームの可能性）

次に、今ある建物を「活かせるかどうか」という視点で評価します。再建築はできなくとも、柱や梁などの基礎部分を残して内外装を一新するリフォームやリノベーションは可能です。私たちは、建物の構造や劣化状況（雨漏り、傾き、シロアリ被害の有無など）を詳細に調査し、どの程度の修繕をすれば快適に利用できる状態になるかを見極めます。

もし建物が比較的に良好な状態であったり、小規模なリフォームで再生可能であったりすれば、その分査定額は高くなります。特に、リフォーム後に賃貸物件として貸し出すことで収益が見込める場合は、投資対象としての価値が生まれます。「もうボロボロだから価値はない」と諦める前に、専門家がその再生可能性をしっかりと判断します。

視点3：権利関係や法律上の問題点の解決難易度

これは、私たちのような専門業者の腕の見せ所とも言える、最も重要な視点です。物件が抱える法的な問題点を整理し、「解決できるかどうか」という未来の可能性を査定に反映させます。例えば、相続登記が済んでいない、共有者が複数いて意見がまとまらないといった複雑な権利関係も、私たちが交渉や手続きを代行することで解決できるケースは少なくありません。

また、隣地の所有者と交渉して土地の一部を譲ってもらい、接道義務を満たすことで「再建築可能」な土地に生まれ変わらせる、といった高度な手法も検討します。もちろん、問題解決の難易度が高ければ査定額に影響は出ますが、「問題があるから買い取れない」のではなく、「どうすれば問題を解決できるか」という視点で価値を判断するのが、プロの査定なのです。

少しでも有利な条件で！再建築不可物件を高く売るための３つのポイント

さて、ここまでは再建築不可物件が売却できる理由や査定の視点について解説してきました。この章ではさらに一歩踏み込み、「どうすれば少しでも高く、有利な条件で売却できるのか」という、具体的な３つのポイントをご紹介します。

• ポイント1：「再建築可能」な状態に変える方法を模索する
• ポイント2：隣地の所有者に購入・売却の交渉をしてみる
• ポイント3：再建築不可物件に特化した専門業者へ直接相談する

これらのポイントは、ご自身で実行するには専門知識や交渉力が必要なものも含まれます。しかし、「こんな方法があったのか」と知っておくだけでも、売却活動を有利に進める上で大きな違いが生まれます。「どうせ安くしか売れない」と諦める前に、物件の価値を最大化させるための具体的なアクションプランをぜひご確認ください。きっと、新たな希望の光が見えてくるはずです。

ポイント1：「再建築可能」な状態に変える方法を模索する

物件の価値を最も飛躍的に高める方法は、再建築不可の原因を解消し、「再建築可能」な状態にすることです。例えば、接道義務を満たしていないのであれば、隣地の所有者と交渉し、ご自身の土地が道路に2m以上接するように土地の一部を売ってもらう、という方法があります。これが成功すれば物件の評価額は大きく上がります。

また、「43条但し書き道路」と呼ばれるように、建築基準法で定められた特定の条件を満たすことで、行政から個別に建築の許可を得られるケースもあります。しかし、これらの方法は隣地所有者との高度な交渉力や、建築法規に関する深い専門知識が不可欠です。個人で進めるのは非常にハードルが高いため、まずは実現可能かどうかを専門家に相談してみるのが良いでしょう。

ポイント2：隣地の所有者に購入・売却の交渉をしてみる

隣地の所有者へ、ご自身の物件の購入を直接打診してみるのも有効な手段の一つです。隣地の所有者にとって、あなたの土地は自身の敷地を広げるためのまたとない機会かもしれません。庭を拡張したり、駐車場を新設したりと、その土地を有効活用できる可能性があるため、一般的な相場よりも高い価格で購入してくれるケースも考えられます。

ただし、これも個人間で交渉を進めるのは注意が必要です。面識がなかったり、関係性が良好でなかったりする場合、かえって話がこじれてしまうリスクも伴います。感情的なトラブルを避け、お互いが納得のいく条件で話を進めるためにも、客観的な第三者であり、交渉のプロである不動産会社に間に入ってもらうのが賢明な判断と言えるでしょう。

ポイント3：再建築不可物件に特化した専門業者へ直接相談する

ここまで挙げた2つの方法は、時間も手間もかかり、成功するとは限りません。そこで、最も現実的かつ確実な方法が、私たちフィリアコーポレーションのような再建築不可物件の取り扱いに特化した専門業者へ直接相談することです。私たちは、一般的な不動産会社では評価が難しい物件の真の価値を見抜くノウハウを持っています。

隣地交渉の可能性や法的な問題解決の道筋なども含め、物件のポテンシャルを最大限に評価し、査定額に反映させます。売主様が面倒な交渉や手続きに時間を費やす必要は一切ありません。「高く売る」ための最も確実な近道は、その道のプロに最初から任せることです。まずはお話をお聞かせください。

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【買取事例】フィリアコーポレーションが解決に導いた売却のお悩み

ここまでは再建築不可物件を売却するための知識やポイントについてお伝えしてきましたが、この章では、私たちが過去に実際に買い取らせていただいた具体的な事例を2つご紹介します。

• ケース1：東京都杉並区｜接道義務を満たさず複数の不動産会社に断られた古家
• ケース2：千葉県松戸市｜相続登記未了のまま長年放置されていた連棟住宅

理論や可能性だけではなく、実際にどのような物件が、どのようにして売却に至ったのか。具体的な事例をご覧いただくことで、「自分の物件も売れるかもしれない」と、よりリアルに感じていただけるはずです。お客様が長年抱えていらっしゃったお悩みに、私たちがどのように向き合い、解決へと導いたのか。ぜひご自身の状況と照らし合わせながらお読みください。

ケース1：東京都杉並区｜接道義務を満たさず複数の不動産会社に断られた古家

「もうこの家は売れないのかもしれない…」。そう言ってご相談に来られたのは、杉並区にご実家を相続された60代の男性でした。敷地は通路状の土地を通って公道に出る、いわゆる「旗竿地」でしたが、その通路の間口が1.8mしかなく接道義務を満たしていません。既に3社の不動産会社に相談したものの、いずれも「仲介は難しい」と断られ、途方に暮れていらっしゃいました。

私たちはまず、売却は可能であることをお伝えし、ご安心いただきました。現地を拝見すると、建物は古いものの杉並区という立地の良さは大きな魅力です。私たちは、こうした物件をリフォームして収益物件として活用したいと考える独自の買い手ネットワークを持っています。その再販ルートを前提に、土地のポテンシャルを最大限に評価した査定額をご提示。お客様からは「値段が付くだけでありがたいと思っていたのに」と大変お喜びいただき、スムーズに買取させていただきました。

ケース2：千葉県松戸市｜相続登記未了のまま長年放置されていた連棟住宅

松戸市にある連棟住宅（長屋）を相続されたものの、どうしていいか分からない、とご相談いただいた50代の女性のケースです。この物件は、亡くなられたお父様の名義のままで相続登記がされておらず、さらに隣家と壁がつながっているため単独での建て替えもできません。他の相続人であるご兄弟とは疎遠で、話も進まないという八方ふさがりの状態でした。

私たちは、まず司法書士と連携して相続登記の手続きを全面的にサポート。ご兄弟とも私たちが間に入って丁寧にご説明し、売却への同意を取り付けました。その上で、残置物の処理や面倒な手続きもすべて弊社が引き受ける「丸ごとお任せ」の条件で買取価格をご提示。「何から何までやってもらえるなんて」と大変ご満足いただき、ご契約に至りました。複雑な権利関係と物理的な制約が絡み合う難しい案件も、専門家として解決に導きます。

再建築不可物件の売却に関するよくあるご質問（FAQ）

最後に、お客様から特によくいただくご質問とその回答をQ&A形式でまとめました。実際に相談する前に、多くの方が抱かれる疑問や不安は共通しています。ここにないご質問でも、もちろん丁寧にお答えしますので、お気軽にお問い合わせください。

• Q1.査定額に納得いかない場合はお断りできますか？
• Q2.ローンが残っていても売却は可能ですか？
• Q3.どんな状態の物件でも相談に乗ってもらえますか？

ここまで記事を読んで、少しでも「相談してみようかな」と思っていただけたなら、ぜひこの章で最後の疑問を解消してください。皆様が安心して次の一歩を踏み出すための後押しになれば幸いです。

Q

1.査定額に納得いかない場合はお断りできますか？

Q

2.ローンが残っていても売却は可能ですか？

Q

3.どんな状態の物件でも相談に乗ってもらえますか？

まとめ

今回は、再建築不可物件の売却について、プロの視点から詳しく解説しました。最後に、この記事の重要なポイントを5つにまとめます。

• 再建築不可物件は「売れない」は誤解。正しい知識を持つ専門家を選べば売却できます。
• 早く・確実に売るなら、仲介よりも専門業者による「買取」が圧倒的に有利です。
• 買取なら、売却後の責任（契約不適合責任）が免除され、安心して手放せます。
• プロは土地・建物・権利関係など多角的に評価するため、諦めていた物件にも価値が見つかります。
• 最も効果的で確実な方法は、一人で悩まず、再建築不可物件に強い専門業者へ相談することです。

再建築不可物件の売却は、多くの専門知識が必要な、決して簡単な取引ではありません。だからこそ、一人で抱え込み、時間だけが過ぎてしまう方が後を絶ちません。しかし、この記事を読んでくださったあなたは、もう一人ではありません。そのお悩みは、必ず解決できる問題です。長年の悩みから解放されるお手伝いを、ぜひ私たちにお任せください。

そのお悩み、まずは私たち不動産のプロにご相談ください

「何から手をつけていいか分からない」「うちの物件でも本当に大丈夫だろうか」。そのように思われたら、まずは一度、私たちフィリアコーポレーションにお話をお聞かせください。

私たちは、再建築不可物件をはじめとする「訳あり物件」専門の買取会社です。お客様一人ひとりのご状況に真摯に寄り添い、豊富な経験と専門知識を活かして、最適な解決策をご提案することをお約束します。

ご相談・査定はもちろん無料です。お客様の秘密は厳守いたしますので、どうぞご安心ください。下記ページより、お気軽にお問い合わせいただけます。

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