再建築不可物件のデメリット8選と手放すべき理由

こんにちは、フィリアコーポレーション代表の越川です。私たちは日々、「再建築不可物件を相続してしまい、途方に暮れている」というご相談を数多く受けます。ご安心ください、その悩みは解決できます。この記事で、あなたが今すぐ知るべきデメリットと、後悔しないための賢い手放し方をお伝えします。

放置は危険！再建築不可物件が抱える8つの深刻なデメリット

この章では、再建築不可物件を所有し続けることで直面する、具体的な8つのデメリットを解説します。

• デメリット①：災害で倒壊しても新しい家を建てられない
• デメリット②：住宅ローンが組めず、一般の買い手が見つからない
• デメリット③：資産価値が低く、不動産を担保にお金も借りられない
• デメリット④：リフォームやリノベーションに厳しい制限がある
• デメリット⑤：隣地との境界や通行を巡るトラブルに発展しやすい
• デメリット⑥：老朽化したインフラ（ガス・水道管）の交換が困難な場合がある
• デメリット⑦：売却活動が長期化し、精神的な負担が増える
• デメリット⑧：売却相手が隣地所有者や専門業者など極端に限られる

これらのデメリットは、単に「家が建て替えられない」という物理的な問題にとどまりません。資産価値、安全性、そして将来の生活設計にまで深刻な影響を及ぼす可能性があります。なぜなら、建築基準法上の制約が金融機関の評価や一般の人の購入意欲を著しく下げ、結果としてあなたの資産を「負」動産に変えてしまう力を持っているからです。

まずはこれらのリスクを正しく知ることが、後悔しないための重要な第一歩です。次のセクションから、一つひとつのデメリットを詳しく見ていきましょう。

デメリット①：災害で倒壊しても新しい家を建てられない

再建築不可物件が抱える最大のリスクは、地震や火事、台風といった災害で建物がひとたび全壊・焼失してしまうと、二度と同じ場所に家を建てられない点にあります。

これは、その土地が現在の建築基準法で定められた「接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接すること）」などを満たしていないため、新たな建物を建てるための「建築確認申請」の許可が下りないからです。

例えば、近隣からの延焼で自宅が全焼してしまった場合、そこに残されるのは更地だけです。住む場所を失うだけでなく、建物のない土地の資産価値はさらに下落し、まさに「負」動産となってしまいます。実際に私たちがご相談を受ける中でも、「万が一のリスクを考えると、怖くて持ち続けられない」と売却を決断される方は非常に多いのです。このリスクが、再建築不可物件を所有し続ける上で最も深刻なデメリットです。

デメリット②：住宅ローンが組めず、一般の買い手が見つからない

再建築不可物件を売却しようとする際、大きな壁となるのが「住宅ローンが利用できない」という事実です。これにより、買い手の候補が極端に限定されてしまいます。

なぜなら、銀行などの金融機関は融資の際に、物件の「担保価値」を厳しく審査するからです。建て替えができず将来性が見込めない再建築不可物件は、担保としての評価が非常に低く、ほとんどの場合で「融資対象外」と判断されます。

マイホームを購入する方の大多数は住宅ローンを利用します。そのローンが使えないとなると、買い手は「現金一括で購入できる富裕層や投資家」などに限られてしまいます。そのため、一般の不動産市場で売りに出しても、問い合わせすらほとんど入らず、時間だけがいたずらに過ぎていくというケースが後を絶たないのが実情です。

デメリット③：資産価値が低く、不動産を担保にお金も借りられない

再建築不可物件は、周辺の建て替え可能な物件と比べて、資産価値が著しく低く評価されます。相場よりも5割、時には7割以上も価格が低くなることも珍しくありません。

土地の価値は「利用価値の高さ」に大きく左右されますが、建て替えができない土地は利用価値が極めて低いと見なされるためです。さらに、この低い評価は、売却時だけでなく「不動産担保ローン」の利用を考える際にも影響します。デメリット②で触れた通り担保価値がないため、将来、ご自身やご家族のためにまとまった資金が必要になった際に、「実家を担保に融資を受けて…」という選択肢が使えないのです。

このように、売却しようにも安く、いざという時の資金調達にも活用できないという、資産としての柔軟性を欠いている点も大きなデメリットです。

デメリット④：リフォームやリノベーションに厳しい制限がある

「建て替えが無理なら、リフォームできれいにすれば良い」と考える方もいらっしゃいますが、そのリフォームにも厳しい制限がかかる点に注意が必要です。

法律上、可能なのは「建築確認申請」を必要としない範囲の小規模な修繕や模様替えに限られます。具体的には、壁紙の張り替え、キッチンやお風呂といった設備の交換は可能ですが、建物の骨格である柱や梁、壁などを取り払うような大規模な間取り変更や、基礎からやり直すスケルトンリフォームは「新築」や「大規模修繕」と見なされ、許可が下りません。

雨漏りが構造部分にまで達している場合など、根本的な修繕ができないまま、対症療法を繰り返すしかないケースもあります。建物の延命措置はできても、抜本的な改善は望めないのです。

デメリット⑤：隣地との境界や通行を巡るトラブルに発展しやすい

再建築不可物件には、古い時代に建てられたものが多く、隣地との境界が曖昧であったり、公道に出るために他人の敷地を通らなければならないケースが散見されます。これらは、隣人トラブルの深刻な火種となり得ます。

昔は親族間の土地であったため口約束で通行を許していた、測量技術が未熟で境界線がはっきりしていなかった、といった背景があるためです。いざ売却しようとした際に、隣地の所有者が代替わりしていて「これからは通行を認めない」と言われたり、買主から「境界を確定させないと買えない」と要求されたりする事例は、私たちが実務で頻繁に遭遇する問題です。

当事者間での解決は感情的な対立を生みやすく、測量や交渉には多大な労力と費用がかかります。こうした権利関係の複雑さも、所有者を悩ませる大きなデメリットです。

デメリット⑥：老朽化したインフラ（ガス・水道管）の交換が困難な場合がある

見落とされがちですが、建物の下に埋設されたガス管や水道管といった生活インフラの老朽化も、再建築不可物件の隠れたリスクです。交換工事が非常に困難、あるいは不可能な場合があります。

特に、隣の家の敷地の下を通って自分の家に配管が引き込まれている「他人地配管」の場合、工事には隣地所有者の承諾が不可欠です。また、前面道路が狭すぎて工事車両が入れず、道路の掘削許可が下りないこともあります。

万が一、水道管が破裂して漏水が起きても、隣地の承諾がなければ工事に着手すらできません。生活の基盤が脅かされるこのリスクは、物件の価値をさらに下げ、売却を一層困難にする要因となります。

デメリット⑦：売却活動が長期化し、精神的な負担が増える

これまで挙げてきた数々のデメリットが複合的に絡み合う結果、再建築不可物件の売却活動は長期化しやすく、所有者の精神的な負担をじわじわと増大させます。

買い手がごく一部に限られる上、価格や条件の交渉も難航しがちです。一般の不動産会社に仲介を依頼しても、売却の難しさから積極的な販売活動をしてもらえず、時間だけが過ぎていく…ということも少なくありません。

「一体、いつになったら売れるのだろう」という先の見えない不安を抱えながら、固定資産税や管理費を払い続ける日々は、想像以上にストレスがかかるものです。「もう何年も売れなくて、精神的に疲れてしまった」という切実な声は、私たちがご相談者様から最も多くお聞きする悩みのひとつです。

デメリット⑧：売却相手が隣地所有者や専門業者など極端に限られる

結論として、再建築不可物件を現実的に売却できる相手は、「隣地の所有者」か、私たちのような「専門の買取業者」の2択にほぼ絞られます。

一般の方が住宅ローンなしで現金購入することは、極めて稀だからです。隣地所有者にとっては、自分の土地と一体化させることで再建築可能な土地として価値を高められる可能性があるため、購入の動機が生まれます。一方、専門の買取業者は、独自のノウハウでリフォームして賃貸物件として再生したり、複雑な権利関係を整理したりできるため、事業として買い取ることが可能です。

ただし、隣地所有者への売却は、相手に足元を見られて買い叩かれるリスクも伴います。出口戦略が極端に限られるからこそ、誰に相談するかが非常に重要になるのです。

その「負」動産、次世代へ引き継ぎますか？所有し続ける3つの重荷

ここまで再建築不可物件が抱えるリスクについて解説してきましたが、それらを所有し続けることは、あなた自身と大切なご家族に「3つの重荷」を背負わせることを意味します。

• 重荷①：活用できなくても払い続ける固定資産税という金銭的負担
• 重荷②：定期的な見回りや草むしりといった空き家管理の手間とコスト
• 重荷③：将来、自分の子供たちに同じ悩みを引き継がせてしまう精神的負担

これらの負担は、単なる物件の問題ではなく、あなたの貴重な時間、お金、そして心の平穏を少しずつ蝕んでいきます。利益を生み出さない資産のために、なぜコストを払い続けなければならないのか。そして何より、この厄介な問題を、自分の子供たちの世代にまで引き継がせてしまって本当に良いのでしょうか。

この章では、あなたが今まさに直面しているかもしれない3つの「重荷」を明らかにします。ご自身の状況と照らし合わせながら、将来について考えるきっかけにしていただければ幸いです。

重荷①：活用できなくても払い続ける固定資産税という金銭的負担

再建築不可物件を所有している限り、たとえ空き家で誰も住んでいなくても、毎年必ず「固定資産税・都市計画税」が課税されます。これは、所有者にとって最も直接的で、避けられない金銭的負担です。

税金は、不動産の利用実態にかかわらず、1月1日時点の所有者に対して機械的に課されるものです。特に収益を一切生み出さない空き家の場合、税金の支払いだけが発生し続けるため、まさに「持っているだけで損をする」状態に陥ってしまいます。

古い家屋を残しておけば住宅用地の特例で税金が安くなっている、という事実はありますが、それはあくまで「減額」でありゼロではありません。毎年春に届く納税通知書を見るたびに、年間数万円から十数万円の出費を負担し続けることになるのです。この終わりのない支出が、所有者を経済的に圧迫し続けます。

重荷②：定期的な見回りや草むしりといった空き家管理の手間とコスト

金銭的な負担に加え、空き家を適切に維持管理するための「時間的・物理的な負担」も、所有者に重くのしかかります。

空き家を放置すれば、建物の劣化が急速に進み、庭は雑草で覆われ、害虫や害獣の温床となる可能性があります。最悪の場合、不審者の侵入や放火といった犯罪リスクも高まり、近隣住民との深刻なトラブルに発展しかねません。

ご実家が現在のお住まいから遠方にある場合、貴重な休日と交通費を使って定期的に見回りに行く必要があります。夏場は草むしり、台風の季節は雨漏りの心配と、気苦労が絶えません。こうした管理を業者に委託すれば費用がかかります。大切だったはずの実家が、いつしか時間とお金を奪うだけの「お荷物」になってしまうのです。

重荷③：将来、自分の子供たちに同じ悩みを引き継がせてしまう精神的負担

これまで挙げた2つの負担以上に、多くの所有者様の心を締め付けているのが、「この厄介な問題を、自分の子供にまで背負わせてしまうのではないか」という精神的な負担です。

ご自身がこれだけ悩み、苦労している問題を、愛するお子さんたちに同じように経験させたいと願う方はいません。もし、あなたの代でこの問題を解決できなければ、将来、お子さんたちが売却の難しさや管理の手間、隣人とのトラブルといった現実に直面することになるのです。

私たちが日々のご相談で、「自分が元気なうちに、この問題を整理しておきたい」「子供たちには、迷惑をかけたくないんです」という言葉をどれだけ多くお聞きしてきたか分かりません。これは単なる不動産整理ではなく、家族への愛情からくる切実な想いです。この「負の連鎖」を断ち切りたいという気持ちこそ、あなたが今、決断すべき最大の理由なのかもしれません。

絶望する前に知ってほしい！再建築不可物件を円満に手放すための選択肢

数々のデメリットや重荷を知り、「やはり自分の物件は売れないのかもしれない…」と絶望的な気持ちになっているかもしれません。しかし、諦めるのはまだ早いです。実は、こうした複雑な物件を手放すための、確実な選択肢が存在します。

この章でお伝えしたい主なポイントは以下の3つです。

• なぜ、一般的な不動産会社では売却が難しいのか
• 専門の買取業者なら「現状のまま」スピーディーに売れる理由
• 【実務の視点】買取価格はどう決まる？安く買い叩かれないためのコツ

多くの不動産会社が扱う「仲介」という方法では、再建築不可物件の買い手を見つけるのは至難の業です。しかし、私たちのような「専門の買取業者」は、自らが買主となって直接あなたの物件を買い取ります。これにより、スピーディーで確実な売却が可能になるのです。「もう売れない」と諦める前に、ぜひこの章で正しい知識を身につけてください。

なぜ、一般的な不動産会社では売却が難しいのか

ご所有の再建築不可物件を売却しようと考えたとき、多くの方がまず近所の不動産会社に相談します。しかし、そこで「うちでは扱えません」と断られてしまうケースが少なくありません。これは、一般的な不動産会社の主なビジネスである「仲介」では、再建築不可物件を売るのが極めて難しいからです。

「仲介」とは、あくまで買主を見つけて売主様との契約をまとめるサービスです。不動産会社自身が買い取るわけではありません。住宅ローンが組めず、一般の買主がほぼ現れない再建築不可物件は、彼らにとって「成約の見込みが立たない商品」なのです。手間がかかる割に成功報酬（仲介手数料）に繋がらないため、積極的な販売活動をしてもらえないのが実情と言えます。これは、担当者が不親切なのではなく、事業モデルの違いからくる構造的な問題なのです。

専門の買取業者なら「現状のまま」スピーディーに売れる理由

一方で、私たちフィリアコーポレーションのような専門の買取業者は、あなたの物件を「直接」「現状のまま」スピーディーに買い取ることができます。これが、再建築不可物件を手放すための最も現実的で確実な解決策です。

私たちは買主を探す「仲介」ではなく、自らが買主となる「買取」を専門としています。そのため、私たちの判断だけで購入を即決でき、最短数日で契約・現金化まで進めることが可能です。さらに、専門業者ならではのメリットとして、以下の点を多くの売主様に喜んでいただいています。

• 現状のまま買取：室内の家具やゴミといった残置物は、一切片付け不要です。
• 契約不適合責任の免除：売却後に雨漏りなどの欠陥が見つかっても、売主様が責任を負う必要はありません。
• 面倒な交渉も代行：隣地との境界確定など、交渉事もすべて私たちが引き受けます。

これらのメリットにより、売主様のあらゆる負担を丸ごと取り除き、問題を一括で解決できるのが専門の買取業者なのです。

【実務の視点】買取価格はどう決まる？安く買い叩かれないためのコツ

買取を依頼する上で、皆様が最も気にされるのは「いくらで売れるのか？」という買取価格でしょう。買取価格は、その物件が持つポテンシャルと、再生にかかるコストを基に算出されます。そして、安く買い叩かれないための最も重要なコツは、「複数の専門業者に査定を依頼すること」です。

なぜなら、買取価格は業者によって大きく異なるからです。その業者がどのような活用ノウハウを持っているか、どれだけのリスクを引き受けられるかによって、物件の評価は変わります。1社だけの査定額では、それが本当に適正な価格なのか判断ができません。

私たちフィリアコーポレーションは、もちろん相見積もりの1社として査定依頼をいただくことを大歓迎します。お客様には、各社の査定額や担当者の説明をじっくり比較検討していただき、最終的に心から納得できる売却先を選んでいただくことが、何よりも大切だと考えているからです。

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【解決事例】私たちフィリアコーポレーションが解決した2つのケース

ここまで再建築不可物件のリスクや売却方法について解説してきましたが、「本当に自分の物件も売れるのだろうか」というご不安は、まだ残っているかもしれません。そこでこの章では、私たちが過去に買取り、解決に導いた2つの実例をご紹介します。

• ケース1：接道義務を満たさない東京都練馬区の空き家
• ケース2：切り離し不可な神奈川県川崎市の連棟住宅

いずれも一般の不動産会社が取り扱いを断るような、複雑な事情を抱えた物件ばかりです。私たちがどのように問題と向き合い、売主様の悩みを解決したのか。ご自身の状況と照らし合わせながら、ぜひご覧ください。あなたの物件にも、必ず解決の道筋があることを感じていただけるはずです。

ケース1：接道義務を満たさない東京都練馬区の空き家

最初にご紹介するのは、東京都練馬区にある、いわゆる「接道義務」を満たしていない空き家を買い取らせていただいた事例です。

ご相談者様は、お父様から相続したご実家が長年空き家になっており、固定資産税の負担と、建物の老朽化による倒壊などのリスクを大変心配されていました。前面道路の幅が狭く建て替えができないため、複数の不動産会社に売却を断られてしまい、途方に暮れていたところ、弊社のホームページを見つけてご連絡をくださいました。

【ご相談者様が抱えていた悩み】

• 相続した実家が、接道義務違反の再建築不可物件だった。
• 活用できず、毎年固定資産税だけを払い続けている。
• 近隣への影響を考えると、一刻も早く手放したい。
• 室内に残された大量の家財道具の処分にも困っていた。

私たちはすぐに現地調査を行い、査定額をご提示。弊社が直接買主となること、室内の残置物はそのままで構わないこと、そして売却後の責任（契約不適合責任）も一切免除されることをご説明し、大変お喜びいただくことができました。「長年の悩みの種が、一気に解決して肩の荷が下りた」と安堵されていたご様子が、今でも印象に残っています。

ケース2：切り離し不可な神奈川県川崎市の連棟住宅

次にご紹介するのは、神奈川県川崎市にある「連棟住宅（いわゆる長屋）」を買い取らせていただいた事例です。連棟住宅は、隣家と壁を共有しているため、単独で切り離して建て替えることができず、再建築不可物件の代表例の一つです。

ご相談者様はご実家を相続されたものの、すでに別の場所にお住まいで、家は空き家のままでした。建物が古く、隣家と密接しているため、「もし隣で火事が起きたら」「地震で倒壊したら」と、防災面での不安を強く感じていらっしゃいました。しかし、隣家の所有者とは面識がなく、共同で売却するなどの交渉は考えられないと、八方ふさがりの状態でした。

【ご相談者様が抱えていた悩み】

• 隣家と壁がつながっており、自分の家だけでは建て替えられない。
• 防災面でのリスクを考えると、所有し続けるのが怖い。
• 隣の住民と交渉するのは、精神的な負担が大きすぎる。

このような隣人交渉が絡む案件こそ、私たちの出番です。弊社が直接買い取ることで、売主様が隣人と顔を合わせる必要は一切なくなります。連棟住宅の活用ノウハウも豊富なため、解体やリフォームまで見据えた適正な価格をご提示でき、最終的に「面倒なことから一切解放されるのが本当にありがたい」と、ご納得のうえでご契約いただきました。

再建築不可物件の売却に関するよくある3つの質問（FAQ）

ここまでお読みいただき、再建築不可物件の売却について、具体的な検討を始められた方もいらっしゃるかもしれません。そこでこの章では、私たちがお客様から特によくいただく3つのご質問に、代表の越川が直接お答えします。

• Q1.リフォームや更地にすれば、少しは高く売れるようになりますか？
• Q2.査定や相談だけでも費用はかかりますか？
• Q3.実家が遠方にあり、現地に行けないのですが売却は可能ですか？

売却を考え始めると、費用や手間に関する細かな疑問が次々と湧いてくるものです。ここで事前にスッキリ解消していただくことで、安心して次の一歩を踏み出していただければと思います。

Q

1.リフォームや更地にすれば、少しは高く売れるようになりますか？

Q

2.査定や相談だけでも費用はかかりますか？

Q

3.実家が遠方にあり、現地に行けないのですが売却は可能ですか？

【まとめ】再建築不可物件の悩み、一人で抱え込まないでください

ここまで長い文章をお読みいただき、誠にありがとうございました。再建築不可物件が抱えるデメリットと、所有し続けることの重荷、そしてその解決策について、ご理解いただけたかと思います。

最後に、この記事の重要なポイントを5つにまとめました。

• 再建築不可物件は、建て替えができないだけでなく、売却難、ローン不可、災害時のリスクなど、多くの深刻な問題を抱えています。
• たとえ活用していなくても固定資産税や管理の負担は続き、放置すれば将来、大切なご家族に「負」の資産を引き継がせてしまうことになります。
• 買い手を見つける「仲介」がメインの一般的な不動産会社では、再建築不可物件を売却するのは非常に困難です。
• 専門の買取業者であれば、面倒な手続きや交渉ごと、室内の残置物もすべてそのままで、スピーディーに直接買い取ることが可能です。
• 後悔しないためには、まず複数の専門業者に無料査定を依頼し、ご自身の物件の客観的な価値を知ることから始めるのが賢明です。

あなたが長年抱え込んできたその悩みは、決してあなた一人で解決しなければならない問題ではありません。専門家に相談すれば、想像以上にスムーズに、そして心穏やかに解決できる道筋がきっと見つかります。

この記事が、あなたの心の重荷を少しでも軽くし、新たな一歩を踏み出すきっかけとなれば、これほど嬉しいことはありません。

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ここまで読んでも、「本当に手放すべきか、まだ少し迷う…」というお気持ちかもしれません。その迷いを断ち切るために最も有効なのは、まず「ご自身の物件に、今いくらの価値があるのか」を具体的に知ることです。

私たちフィリアコーポレーションは、再建築不可物件のような複雑な事情を抱える不動産を専門に買い取っています。机上の空論ではない、実務に基づいた査定額を迅速にご提示します。

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