コラム記事

空き家は売るべき？貸すべき？判断ポイント徹底比較

あなたの空き家、お悩みではありませんか？

親から相続した大切なお住まい。しかし、住む予定もなく、毎年かかる固定資産税や草むしりなどの管理が重荷になっていませんか？「売るべきか、それとも貸すべきか…」一人で悩み、結論を出せずに時間だけが過ぎていく。そのお気持ち、これまで1,000件以上の空き家相談を受けてきた私には、痛いほどよく分かります。この記事が、あなたの次の一歩を力強く後押しします。

【比較】空き家を「売る」を選択した場合のメリット・注意点

この章では、空き家を「売る」という選択肢について、その具体的なメリットと事前に知っておくべき注意点を解説します。主なポイントは以下のとおりです。

• まとまった現金が一度に手に入り、資産を整理できる
• 将来にわたる維持管理の手間とコストから完全に解放される
• 固定資産税や将来の相続トラブルの懸念がなくなる
• 【注意点】売却時にかかる税金と諸費用について

空き家を売却する最大のメリットは、資産の現金化と、将来にわたる維持管理の負担から解放される点にあります。賃貸と違い、一度手続きを終えればその後の心配事がなくなるため、多くの方が精神的な安らぎを得られる大きなポイントです。ただし、売却時には税金などの費用がかかる点も理解しておく必要があります。以下で、これらのポイントを詳しく見ていきましょう。

まとまった現金が一度に手に入り、資産を整理できる

空き家を売却する最大の魅力は、活用できていない不動産という資産を、一度に大きな現金に変えられる点です。賃貸のように毎月少しずつの収入を得るのではなく、まとまった資金が手に入るため、ご自身のライフプランに合わせて有効活用できます。

例えば、売却で得た資金を、現在お住まいの家のリフォーム費用や、お子様の教育資金に充てるといった使い方が考えられます。また、ご自身の老後の備えとして、あるいは住宅ローンの繰り上げ返済に充てるなど、選択肢は様々です。

不動産のままでは分割しにくい資産も、現金化することで他の用途に柔軟に使えるようになります。このように、大切な資産を「いま必要な形」に再活用できるのが、売却の大きなメリットと言えるでしょう。

将来にわたる維持管理の手間とコストから完全に解放される

空き家を売却すれば、将来にわたって発生し続ける管理の手間とコストから完全に解放されます。これは、金銭的なメリット以上に、精神的な安らぎをもたらしてくれる非常に大きなポイントです。

空き家は所有しているだけで、定期的な清掃、庭の手入れ、換気、そして台風や地震後の点検など、多くの手間がかかります。遠方にお住まいであれば、そのための交通費や時間も無視できません。さらに、固定資産税や火災保険料、水道光熱費の基本料金、突発的な修繕費といった経済的負担も重くのしかかります。

売却によって、これらの負担がすべて解消されます。実際に売却を終えたお客様から「ようやく肩の荷が下りた」というお言葉をいただくことは、本当に多いです。

固定資産税や将来の相続トラブルの懸念がなくなる

空き家の売却は、現在の税負担をなくすだけでなく、将来起こりうる相続トラブルの火種を消すという意味でも、極めて有効な手段です。

まず、空き家を持ち続ける限り、毎年必ず固定資産税・都市計画税が課税されます。これは決して小さな金額ではありません。売却すれば、当然ながらこの支払い義務はなくなります。

さらに重要なのが、次の世代への影響です。ご自身が亡くなった後、その不動産を誰が相続するのかで、お子様たちが揉めてしまう可能性はゼロではありません。不動産は現金のように簡単に分割できないため、「誰が住むのか、売るのか」「管理費は誰が払うのか」で、兄弟間の関係が悪化するケースは後を絶ちません。ご自身の代で売却し現金化しておくことは、未来の家族への思いやりとも言えるのです。

【注意点】売却時にかかる税金と諸費用について

空き家を売却する際には、手元にいくら残るのかを正しく把握するため、税金と諸費用について理解しておくことが大切です。

まず、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税（合わせて譲渡所得税）が課せられます。譲渡所得は「売却価格」から「不動産の取得にかかった費用（取得費）」と「売却にかかった経費（譲渡費用）」を差し引いて計算します。

諸費用の代表例が、不動産会社に支払う仲介手数料や、契約書に貼る印紙税などです。ただし、相続した実家の売却など一定の条件を満たせば、「空き家活用の3,000万円特別控除」といった特例が利用でき、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。こうした特例の適用は専門知識を要するため、まずは専門家にご相談ください。

【比較】空き家を「貸す」を選択した場合のリスク・リターン

次に、空き家を「貸す」という選択肢について見ていきましょう。継続的な収入という魅力がある一方で、売却とは質の異なる様々なリスクと手間を伴います。この章のポイントは以下の通りです。

• 【リターン】条件が合えば継続的な家賃収入が見込める
• 【リスク】空室、家賃滞納、入居者トラブルの可能性
• 【リスク】突発的な修繕費用の発生と終わらない管理の手間

安定した家賃収入は大きなリターンですが、空室や家賃滞納、入居者とのトラブル、そして予期せぬ修繕費用の発生など、貸主（大家）としての責任と向き合い続ける必要があります。この章では、賃貸経営の光と影、つまりリターンとリスクの両面を正直にお伝えします。あなたが貸主に向いているかどうかの判断材料にしてください。

【リターン】条件が合えば継続的な家賃収入が見込める

空き家を賃貸に出す最大のメリットは、資産を手放すことなく、継続的な家賃収入（インカムゲイン）を得られる可能性があることです。立地や物件の状態が良く、借り手の需要が見込めるエリアであれば、毎月安定した収入源となり得ます。これは、公的年金の補完や、将来のための資産形成として非常に魅力的に映るでしょう。

例えば、家賃8万円で貸し出すことができれば、年間で96万円の収入になります。もちろん、この収入から管理会社への手数料、修繕のための積立金、固定資産税、そして確定申告後の所得税などが差し引かれます。そのため、手元にいくら残るのかを事前に厳しくシミュレーションすることが成功の鍵です。

条件さえ整えば、空き家はあなたにとって「金の卵を産む鶏」に変わる可能性を秘めていると言えます。

【リスク】空室、家賃滞納、入居者トラブルの可能性

賃貸経営は、リターンと同時に様々なリスクを背負うことを意味します。その代表格が「空室」「家賃滞納」「入居者トラブル」の3つです。

まず、借り手が見つからない「空室」期間は、当然ながら家賃収入はゼロです。しかし、固定資産税や管理費の支払いは待ってくれません。また、入居者が家賃を滞納した場合、その督促や交渉、場合によっては法的な手続きには、多大な時間と精神的労力がかかります。

さらに、私たちが実務でよく耳にするのが、「騒音やゴミ出しのルールを巡る近隣からの苦情」「ペット不可物件での無断飼育」といった入居者トラブルです。これらの対応はすべて貸主であるあなたの責任となります。他に本業を持つ方にとって、これらの対応は想像以上に重い負担となり得ます。

【リスク】突発的な修繕費用の発生と終わらない管理の手間

賃貸経営では、建物の経年劣化による修繕や、設備の故障といった突発的な出費から逃れることはできません。

例えば、給湯器の故障、エアコンの不具合、雨漏りなど、入居者の生活に直接影響する設備トラブルが発生した場合、貸主は自己負担で迅速に修理・交換する義務があります。これらの費用は、工事内容によっては数十万円にのぼることもあり、数ヶ月分の家賃収入が一度に消えてしまうことも珍しくありません。

あるオーナー様は、築20年の物件で給湯器とエアコンが同じ年に壊れ、合計で50万円以上の思わぬ出費となりました。こうした突発的な費用に加え、退去時のリフォーム費用なども考慮すると、表面的な利回りほど手元にお金が残らないのが実情です。賃貸経営とは、こうした出費と管理の手間を永続的に引き受けることだと認識する必要があります。

後悔しないための3つの判断基準

ここまで、空き家を「売る」場合と「貸す」場合のメリット、そしてリスクについて具体的に見てきました。では、それらの情報を基に、あなたはどちらを選ぶべきなのでしょうか。その答えは、ご自身の状況と空き家の状態を客観的に見つめ直すことで見えてきます。

この章では、後悔しない選択をするための、特に重要な3つの判断基準を提示します。

• 今後その家に住む、または利用する可能性はあるか？
• 空き家の立地と築年数はどうか？
• 維持管理の手間と費用をかけ続けられるか？

感情論ではなく、これらの客観的な基準に沿ってご自身の状況を一つずつ整理することで、進むべき道が明確になります。ぜひ、ご自身の状況を当てはめながら読み進めてみてください。

今後その家に住む、または利用する可能性はあるか？

まず最初に自問自答すべきは、将来的にあなたやご家族がその家に住んだり、別荘として利用したりする可能性が少しでもあるかどうかです。

もし「数年後にはUターンする計画がある」「子どもが独立後に住むかもしれない」といった具体的な可能性があるのなら、今すぐ売却するのは早計かもしれません。一度手放してしまえば、思い出の詰まった家を取り戻すことはできないからです。

ただし、ここで重要なのは「いつか住むかも」という漠然とした期待と、「いつ、誰が」という具体性を切り分けることです。具体的な計画がないまま持ち続けると、維持費だけがかさみ、いざ売ろうとした時には資産価値がさらに下がっているという事態になりかねません。利用するにしても、大規模なリフォームが必要になることも念頭に置きましょう。利用の可能性がゼロなら「売却」、少しでもあるなら「定期借家契約」で期間を区切って貸す、というように判断できます。

空き家の立地と築年数はどうか？

賃貸に出して成功するかどうかの鍵は、その物件の「立地」と「築年数」が握っていると言っても過言ではありません。なぜなら、賃貸は借り手がいて初めて成り立つビジネスだからです。

一般的に、駅から徒歩10分圏内であったり、近隣にスーパーや学校、病院などが揃っていたりする利便性の高い場所は賃貸需要が見込めます。しかし、最寄り駅からバスを利用する必要がある、周辺に商業施設が少ないといったエリアでは、借り手を見つけるのに長期間を要するかもしれません。

また、建物の古さも重要です。築30年を超えるような木造戸建ての場合、内外装や水回りに大規模なリフォームを施さないと、現代の入居者のニーズには応えられないでしょう。その投資額を家賃収入で回収できるのか、冷静な計算が必要です。ご自身の空き家が「賃貸マーケットで競争力があるか」を厳しく見極めてください。

維持管理の手間と費用をかけ続けられるか？

最後に問うべきは、あなたが「大家業」を営む覚悟があるかどうかです。大家業とは、継続的な管理の手間と、予期せぬ出費に対応し続ける責任を伴う事業にほかなりません。

前の章で見たように、賃貸経営には入居者からの要望への対応、設備の故障、近隣トラブルの処理などが必ず付いて回ります。これらの対応をご自身の時間と労力を割いて行えますか。あるいは、管理会社に委託する費用（一般的に家賃の5%前後）を負担し続けられますか。

特に、本業がお忙しい方や不動産に詳しくない方が、自主管理を行うのは精神的にも大きなストレスとなります。今後何十年と、その物件に責任を持ち続けられるか。この問いに少しでも迷いがあるなら、売却してすべての負担から解放される方が、はるかに健全な選択と言えるでしょう。

第三の選択肢：手間とリスクをなくす「買取」という最善手

「売る」か「貸す」か、そして「売る」にしても個人の方に買ってもらう「仲介」しかない。多くの方がそう考えているかもしれません。しかし、実は「売る」の中にはもう一つの有力な選択肢があります。それが、私たちのような不動産会社がお客様から直接物件を買い取る「買取」です。

この章では、あなたの悩みを根本から解決するかもしれない、この「第三の選択肢」について詳しく解説します。

• 一般的な「仲介」との違いとは？
• なぜ「買取」なら早く、手間なく、安心なのか？
• フィリアコーポレーションが訳あり物件でも買取できる理由

この方法は、これまで見てきた賃貸のリスクや、一般的な売却（仲介）の手間をすべて解消できる可能性があります。特に「とにかく早く現金化したい」「面倒なことは一切したくない」という方にとって、まさに最善手となり得ます。

一般的な「仲介」との違いとは？

空き家を売る際、多くの方がイメージするのが「仲介」です。これは不動産会社が売主様と買主様の間に入り、売買を「仲介」する方法です。しかし、私たちが提案する「買取」は、そもそも買主が異なります。

両者の違いを具体的に比較してみましょう。まず、買主が異なります。「仲介」では一般の個人や法人が買主になるのに対し、「買取」では私たちフィリアコーポレーションが直接の買主となります。これにより、売却にかかる期間も大きく変わります。「仲介」は購入希望者を探すため3ヶ月〜1年以上かかることも珍しくありませんが、「買取」なら最短数日から売却が完了します。

また、「仲介」では必須となる広告活動や購入希望者の内覧対応も、「買取」では一切不要です。費用面でも、「仲介」では売買価格に応じた仲介手数料が必要となりますが、私たちが直接買い取る「買取」では不要です。そして、売却後の責任も大きく異なり、「買取」では売主様の契約不適合責任が免除されるため、売った後の心配事がありません。

なぜ「買取」なら早く、手間なく、安心なのか？

「買取」がお客様の時間的・精神的な負担を劇的に減らせるのには、明確な理由があります。それは、一般的な売却（仲介）に潜む不確実性と、売主様の面倒な作業を徹底的に排除できるからです。

• 圧倒的な「早さ」買主は私たち不動産のプロなので、一般の方のような住宅ローンの審査がありません。そのため、査定額にご納得いただければ、最短数日で契約・現金化まで進めることが可能です。「いつ売れるか分からない」という最大のストレスから解放されます。
• 徹底した「手間なし」室内に家具や個人の荷物が残っていても、そのままの状態で買い取ります。お客様自身で処分する必要はありません。また、隣地との境界確定や測量なども、すべて私たちが責任をもって行います。
• 契約後の絶対的な「安心」仲介での売却後、もし建物に欠陥（雨漏りなど）が見つかると、売主様が責任を問われる「契約不適合責任」が発生します。買取の場合、この契約不適合責任がすべて免除されます。売った後の心配事が一切ない。これがお客様にとって最大の安心材料です。

ご自身の状況で「買取」が合うか知りたい方は、お気軽にご相談ください。

今すぐ無料査定

フィリアコーポレーションが訳あり物件でも買取できる理由

「うちの家は古すぎるし、問題も多いから売れないだろう…」そう諦めていませんか？ご安心ください。私たちフィリアコーポレーションは、そのような他社が敬遠しがちな、いわゆる「訳あり物件」の買取をこそ、専門としています。

私たちがなぜそのような物件を買い取れるのか。それは、これまで1,000件以上の相談・査定で培った、権利関係の調整や法的な制約を解消する専門的なノウハウがあるからです。

• 再建築不可物件：建築基準法上の問題を解決し、価値を再生させます。
• 共有持分物件：他の共有者様との複雑な権利関係の整理に向けた助言や専門家の紹介を行います。
• 長屋・連棟：隣家との切り離し同意の取り付けなど、専門知識が必須となる手続きを円滑に進めるためのサポートもお任せください。
• 相続登記未了の物件：提携の司法書士と共に、面倒な登記手続きからサポートします。

これらの物件は、仲介市場ではまず買い手がつきません。私たちは、物件に潜む本当の価値を見出し、再生させるノウハウがあるからこそ、どのような状態の空き家でも自信を持って買い取ることができるのです。

【事例】「買取」で悩みを解決した2つのリアルな声

ここまで「買取」のメリットについて解説してきましたが、「理屈は分かっても、実際にどんな人が利用しているの？」と気になりますよね。

この章では、実際に私たちが「買取」でお手伝いさせていただいたお客様の中から、背景の異なる2つの代表的なケースをご紹介します。買取という選択がいかにしてお客様のお悩みを解決したか、ご自身の状況と照らし合わせながら、具体的な解決イメージを掴んでいただければ幸いです。

• ケース1：兄弟間の相続トラブルを避けるため「買取」で早期解決したさいたま市のA様
• ケース2：「再建築不可」で売れないと諦めていた空き家を売却できた横浜市のB様

ケース1：兄弟間の相続トラブルを避けるため「買取」で早期解決したさいたま市のA様

さいたま市にご実家を相続されたA様は、ご兄弟との意見の対立に悩んでいました。A様ご自身は「管理の負担が大きいのですぐにでも売りたい」と考える一方、弟様は「思い出が詰まった家だから手放したくない」と主張。話し合いは平行線をたどり、次第に関係性まで悪化しかねない状況だったそうです。

このままでは時間だけが過ぎてしまうと危機感を抱いたA様は、私たちの「買取」にご相談くださいました。仲介では、売却活動の過程でさらに意見が衝突する可能性がありましたが、買取ならその心配がありません。私たちが直接買い取るため、すぐに現金化でき、その現金を公平に分割することで、感情的なしこりを残さず問題を解決できるからです。

査定額にご兄弟そろってご納得いただき、スムーズに契約が完了。「もし仲介を選んでいたら、まだ揉めていたかもしれません。買取のおかげで、兄弟関係を壊さずに済みました」と、安堵の表情でお話しいただけたのが印象的でした。

ケース2：「再建築不可」で売れないと諦めていた空き家を売却できた横浜市のB様

横浜市にお住まいのB様は、相続したお父様の家が「再建築不可物件」であると知り、途方に暮れていました。前面道路の幅員が建築基準法の基準を満たしていなかったのです。

複数の不動産会社に相談するも、「これでは買い手がつかないので、仲介での売却は困難です」と立て続けに断られてしまったそうです。解体するにも費用がかかり、固定資産税だけを払い続けるしかないのか…と諦めかけていた時に、私たちのホームページを見つけてくださいました。

私たちが調査したところ、確かに再建築はできませんでしたが、適切なリフォームを施せば十分に価値を再生できる物件でした。豊富な買取実績を基にご説明し、買取価格をご提示したところ、「売れないと思っていた家に値段がついて本当に驚いた」と、大変喜んでいただけました。契約不適合責任も免除されるため、B様は将来の不安なく、長年の悩みの種だった空き家を手放すことができたのです。

よくあるご質問

ここでは、空き家の売却をご検討中のお客様から、私たちフィリアコーポレーションが特によくいただくご質問とその回答をご紹介します。皆様が抱える疑問や不安を解消し、安心して次の一歩を踏み出すお手伝いができれば幸いです。

• Q.とりあえず査定だけお願いすることもできますか？
• Q.仲介と買取、どちらを選ぶべきかまだ迷っています。
• Q.どんな状態の家でも相談可能ですか？

もちろん、ここにないご質問や、より詳しいご相談も大歓迎です。お気軽にお問い合わせください。

Q

とりあえず査定だけお願いすることもできますか？

Q

仲介と買取、どちらを選ぶべきかまだ迷っています。

Q

どんな状態の家でも相談可能ですか？

まとめ：あなたの空き家にとって最善の選択をするために

今回は、空き家を「売るか」「貸すか」の判断基準から、第三の選択肢である「買取」まで、詳しく解説してきました。最後に、本記事の重要なポイントを振り返ります。

• 空き家には「売る」「貸す」の選択肢があり、それぞれにメリットとリスクが存在します。
• 「貸す」場合は、空室・家賃滞納・予期せぬ修繕など、大家として継続的な責任と手間が発生することを覚悟しなければなりません。
• 「売る」方法の一つである「仲介」は、高く売れる可能性がある一方、売却までに時間がかかり、内覧対応などの手間も伴います。
• 「早く」「手間なく」「安心して」空き家を手放したいなら、不動産会社が直接買い取る「買取」が極めて有効な選択肢となります。
• 再建築不可や共有持分など、一般の市場で売却が難しい「訳あり物件」こそ、私たちのような買取専門の会社の出番です。

空き家の問題は、残念ながら放置していても解決しません。この記事を通じて、ご自身の状況を整理し、進むべき方向性が見えてきたのではないでしょうか。大切なのは、一人で抱え込まず、まずは専門家の客観的な意見を聞いてみることです。あなたの空き家にとっての最善の選択が、あなたの未来をより軽やかにしてくれることを願っています。

判断に迷ったら、まずは専門家へ無料相談してみませんか？

「うちの場合は、結局どちらが良いのだろう？」「こんな状態の家でも、本当に相談していいのだろうか？」

少しでもそう思われたなら、ぜひ一度、私たちにお客様のお話をお聞かせください。私たちは、単に不動産を売買する会社ではありません。お客様一人ひとりのご事情に深く寄り添い、最善の解決策を一緒に見つけ出すパートナーでありたいと考えています。

ご相談や査定はもちろん無料です。無理な営業も一切いたしません。あなたの長年の悩みを解決する第一歩を、私たちが全力でサポートすることをお約束します。

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