コラム記事

空き家を放置するとどうなる？〜特定空家のリスクと罰則〜

「遠方だから」「忙しくて」と、空き家の管理を先延ばしにしていると、ある日突然、行政から通知が届くかもしれません。それは「特定空家」指定の合図であり、様々なペナルティの始まりです。固定資産税の優遇が受けられなくなり、最悪の場合、強制的に家を解体され、その費用を請求されることも。この記事では、1000件以上の空き家相談を受けてきた私が、放置のリスクから具体的な罰則、そして負担なく解決する方法まで、実務経験を交えてお伝えします。

まずは知っておきたい！放置空き家が招く3つの深刻なリスク

この章で解説する3つのポイントは以下の通りです。

• 近隣からのクレームが損害賠償請求に発展するケース
• 不法投棄や放火など、犯罪の温床になるケース
• 資産価値が下落し、売りたくても売れなくなるケース

空き家の放置は、単に「もったいない」という状態を通り越し、所有者であるあなた自身に直接的な被害が及ぶ可能性を秘めています。ご近所との関係悪化に始まり、最終的には多額の損害賠償を請求されるといった法的な責任問題、そして大切な資産が価値を失うという経済的な打撃です。これらは決して他人事ではなく、適切な管理を怠れば誰の身にも起こり得ます。まずは、具体的にどのようなリスクがあるのかを正しく認識することから始めましょう。

近隣からのクレームが損害賠償請求に発展するケース

空き家の放置で最もご相談が多く、また深刻なのが、近隣トラブルが損害賠償請求にまで発展してしまうケースです。老朽化した建物の屋根や外壁が剥がれ落ち、隣の家の車を傷つけたり、通行人にケガをさせてしまったりした場合、その所有者であるあなたに責任が問われます。これは民法で定められた「土地工作物責任」というもので、たとえ台風や地震といった自然災害がきっかけであったとしても、管理に問題があったと判断されれば賠償義務を免れることはできません。実際に過去の判例では数百万円もの賠償が命じられたこともあります。「知らなかった」では済まされないのが、所有者の責任の重さなのです。

不法投棄や放火など、犯罪の温床になるケース

管理されていない空き家は、残念ながら犯罪の標的になりやすいという現実があります。人の出入りがなく、常に静まり返っている家は、不法投棄や放火を企てる者にとって「好都合な場所」と映ってしまいます。最初は小さなゴミのポイ捨てだったものが、やがて粗大ゴミや家電まで捨てられる「ゴミ屋敷」と化し、悪臭や害虫の発生源になることも少なくありません。さらに怖いのは放火のリスクです。枯れ草やゴミに火をつけられ、近隣の住宅にまで燃え広がれば、重大な責任問題に発展します。大切な資産が犯罪の拠点とならないよう、所有者として地域全体の安全を守る視点を持つことが求められます。

資産価値が下落し、売りたくても売れなくなるケース

「いつか売ればいい」と考えているうちに、資産価値が下がり続けて、結果的に売却すら困難になるのも放置空き家の典型的な末路です。人が住まなくなった家は、換気が滞り湿気がこもるため、驚くほどの速さで老朽化が進みます。雨漏りやシロアリ被害で構造が傷んでしまうと、建物の価値はゼロと評価されることも珍しくありません。さらに、土地を売ろうにも、買主は解体費用として100万円以上を負担する必要があるため、その分、売却価格を大幅に下げざるを得なくなります。価値ある「資産」が、解体費用のかかる「負債」に変わってしまう前に、適切なタイミングで決断することが何よりも重要です。

「特定空家」とは？すべてのペナルティはここから始まる

この章で解説する3つのポイントは以下の通りです。

• あなたの家は大丈夫？「特定空家」に指定される4つの状態
• 2023年法改正で新設された「管理不全空家」との違い
• 自治体による立入調査から認定までの流れを解説

ニュースなどで耳にする「特定空家」という言葉。これが、固定資産税の増額や罰則といった、あらゆるペナルティの出発点となります。具体的にどのような状態の家が指定されてしまうのか、そしてどのようなプロセスで認定されるのでしょうか。2023年の法改正で新設された「管理不全空家」との違いも含めて、正しく理解しておくことが、ご自身の資産を守るための第一歩です。まずはその定義から見ていきましょう。

あなたの家は大丈夫？「特定空家」に指定される4つの状態

「特定空家」は、自治体が思いつきで指定するわけではなく、「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律で定められた客観的な基準に基づいています。具体的には、以下の4つのいずれかの状態にあると判断された場合に指定される可能性があります。

• 保安上危険となるおそれのある状態（例：基礎に亀裂が入り、建物が傾いている。屋根や外壁が剥がれ落ちそうになっている）
• 衛生上有害となるおそれのある状態（例：ゴミが散乱し、悪臭や害虫が発生している。浄化槽が壊れ汚物が流出している）
• 著しく景観を損なっている状態（例：外壁が落書きだらけで、窓ガラスも割れ放題になっている）
• その他、周辺の生活環境の保全上不適切な状態（例：庭木が隣家や道路に越境している。動物が住み着き、騒音や糞尿被害が出ている）

これらの項目を見て、少しでもご自身の空き家に当てはまる点があれば、早急な対策が必要です。

2023年法改正で新設された「管理不全空家」との違い

2023年12月に施行された改正法により、新たに「管理不全空家」という区分が設けられました。これは「特定空家」へ至る一歩手前の、いわば“イエローカード”の状態を指します。これまでの制度では「特定空家」に指定されない限り行政は強い措置を取れませんでしたが、今後は「管理不全空家」の段階で行政から改善の「指導」を受けることになります。そして最も重要な変更点は、この「指導」に従わない場合、固定資産税の優遇措置が解除される可能性があるという点です。これによりペナルティが課されるまでのハードルが実質的に下がり、より一層、早期の対応が求められるようになりました。

自治体による立入調査から認定までの流れを解説

空き家が「特定空家」に指定されるまでには、段階的なプロセスがあります。行政はまず、近隣からの情報提供などを受けて現地調査を行い、所有者に対して改善を促す「助言・指導」から始めます。この初期段階で真摯に対応すれば、問題を大きくせずに済みます。しかし、この指導を無視していると、次はより重い「勧告」が出され、この時点で固定資産税の優遇措置が解除されてしまいます。それでもなお改善されない場合、最終的には法的な拘束力を持つ「命令」へと移行し、これに違反すると罰則（過料）が科される可能性も出てきます。行政からの通知は、どの段階であっても絶対に軽視してはいけません。

固定資産税が最大6倍に！特定空家がもたらす最大の金銭的負担

この章で解説する2つのポイントは以下の通りです。

• なぜ税金が跳ね上がるのか？「住宅用地の特例」解除の仕組み
• 【具体例】税額はいくら変わる？簡単なシミュレーション

「特定空家」に指定されると、具体的に何が一番困るのか。それは、多くの所有者にとって最も身近で、かつ負担の大きい固定資産税の増額です。なぜ税金が最大で6倍にも跳ね上がってしまうのか、そのカラクリである「住宅用地の特例」の解除について、具体的なシミュレーションを交えながら詳しく見ていきましょう。

なぜ税金が跳ね上がるのか？「住宅用地の特例」解除の仕組み

固定資産税が急に高くなるのは、罰金が科されるわけではありません。実は、これまで適用されていた「住宅用地の特例」という大幅な割引措置が受けられなくなるのが原因です。通常、住宅が建っている土地は、税負担が軽くなるよう、課税標準額が最大で6分の1にまで減額されています。しかし、空き家が「特定空家」や「管理不全空家」として行政から「勧告」を受けると、この土地はもはや「住宅用地」とは見なされなくなり、特例が解除されてしまいます。その結果、本来の税額、つまり最大で6倍の固定資産税を支払う必要が生じるのです。これは、これまで受けていた優遇がなくなることによる、非常に大きな金銭的負担と言えます。

【具体例】税額はいくら変わる？簡単なシミュレーション

では、実際に税額がどれほど変わるのか、簡単なモデルケースで見てみましょう。

【設定】

• 土地の広さ：150㎡
• 土地の評価額：1,800万円
• 税率：固定資産税1.4%、都市計画税0.3%

【勧告前】特例が適用されている場合

• 固定資産税：1,800万円×1/6×1.4%=42,000円
• 都市計画税：1,800万円×1/3×0.3%=18,000円
• 合計：60,000円

【勧告後】特例が解除された場合

• 固定資産税：1,800万円×1.4%=252,000円
• 都市計画税：1,800万円×0.3%=54,000円
• 合計：306,000円

このケースでは、年間の税負担が約5倍、24万6千円も増加します。これはあくまで一例ですが、放置を続けることで、これほど大きな金銭的負担が突然発生する可能性があるのです。

勧告、命令、そして50万円以下の過料へ。行政が取る4つの厳しいステップ

この章で解説する3つのポイントは以下の通りです。

• ステップ1＆2：助言・指導から「勧告」へ（ここで税金が6倍に）
• ステップ3：「命令」違反で科される50万円以下の過料
• ステップ4：最終手段「行政代執行」で解体費用も請求される

固定資産税の増額は、行政が取る措置の始まりに過ぎません。所有者が改善に向けた行動を起こさない場合、事態はさらに深刻化し、「勧告」から「命令」へとステップアップします。最終的には、罰則である過料や、強制的に建物を解体され費用を請求される「行政代執行」といった、極めて重い措置が待っています。行政がどのような手順で対応を厳しくしていくのか、その流れを正確に把握しておきましょう。

ステップ1＆2：助言・指導から「勧告」へ（ここで税金が6倍に）

行政からの最初のアプローチは、通常「助言」や「指導」といった比較的穏やかな形で行われます。「お宅の空き家、少し傷んでいるようですから管理してくださいね」といった内容で、この段階で迅速に対応すればペナルティはありません。しかし、これを軽視して放置し続けると、行政は次のステップである「勧告」に踏み切ります。この「勧告」が出された時点で、前章で解説した「住宅用地の特例」が解除され、翌年度から固定資産税が最大6倍に跳ね上がることが確定します。つまり、最初の「助言・指導」の通知は、税金の増額を回避できる最後のチャンスと言えるのです。

ステップ3：「命令」違反で科される50万円以下の過料

「勧告」に従わず、空き家の状態が改善されない場合、行政はさらに効力の強い「命令」を出すことができます。これは「〜してください」というお願いではなく、「〜しなさい」という法的な拘束力を持つ行政処分です。この命令には具体的な期限が定められており、正当な理由なく（「費用がない」などは基本的に認められません）これに違反すると、法律に基づき50万円以下の過料という金銭的な罰則が科される可能性があります。税金の増額に加えて、直接的なペナルティが課されるこの段階は、事態が極めて深刻であり、行政が最終手段を視野に入れているという強い警告に他なりません。

ステップ4：最終手段「行政代執行」で解体費用も請求される

命令にすら従わない場合、行政は所有者に代わって建物を強制的に解体し、その費用を全額請求する「行政代執行」という最終手段に踏み切ります。これは、公共の安全を守るための最後の措置です。解体には数百万円単位の費用がかかることも珍しくありませんが、その費用は後日、納付書という形で所有者であるあなたに請求されます。もし支払いに応じなければ、給与や預貯金、他の不動産といった財産を差し押さえられ、強制的に徴収されることになります。「払えないから」では決して済まされません。自らの意思で問題を解決する機会をすべて失い、最も金銭的負担の重い結末を迎える最悪のシナリオです。

すべての悩みから解放される、たった1つの賢い解決策

この章で解説する3つのポイントは以下の通りです。

• なぜ一般的な解決策（賃貸・解体）ではうまくいかないのか？
• 専門の買取会社なら「そのままの状態」で売却できる理由
• 契約不適合責任も残置物も不要！売主の負担をゼロにする方法

ここまで空き家を放置するリスクについてお伝えし、大変不安に感じられたかもしれません。しかし、ご安心ください。複雑な手続きや多額の費用をかけずに、すべての問題から解放される、たった一つの賢い解決策が存在します。それは、私たちフィリアコーポレーションのような「空き家専門の買取会社」に直接売却することです。なぜこれが最善の選択肢なのか、その理由をこれから詳しく解説していきます。

なぜ一般的な解決策（賃貸・解体）ではうまくいかないのか？

空き家の解決策として「賃貸に出す」「解体して更地で売る」といった方法を思い浮かべる方も多いでしょう。しかし、これらの方法は多くの落とし穴を抱えています。賃貸に出すには、水回りや内装に数百万円規模のリフォーム費用がかかることがほとんどです。また、解体するにも100万円以上の先行投資が必要な上、更地にすると固定資産税の優遇が外れて税金が上がってしまいます。どちらの方法も、多額の初期費用と手間がかかるだけで、すぐに問題が解決する保証はありません。むしろ、新たな悩みや金銭的負担を抱え込むケースが非常に多いのが実情です。

専門の買取会社なら「そのままの状態」で売却できる理由

では、なぜ私たちのような専門の買取会社なら「そのまま」で売却できるのか。それは、事業モデルの根本的な違いにあります。一般的な不動産会社は、買主を見つける「仲介」が仕事のため、きれいな状態でなければ買い手を見つけられません。一方、私たちは自らが買主となり、物件を直接「買取」します。買い取った後にリフォームや修繕、法的な問題の解決などを行うことを前提としているため、雨漏りしていようが、内装がボロボロだろうが、現状のままで全く問題ないのです。修繕費用などを差し引いた適正な価格を提示し、ご納得いただければ、すぐに売買契約へと進めます。

契約不適合責任も残置物も不要！売主の負担をゼロにする方法

専門の買取会社に売却する最大のメリットは、売主のあらゆる負担をゼロにできる点です。通常、不動産を売却すると、引き渡し後に見つかった欠陥（雨漏りやシロアリなど）に対して売主が責任を負う「契約不適合責任」が発生します。しかし、私たちが買主となる場合、この責任を「免除」する特約を結びますので、売却後に心配する必要は一切ありません。さらに、家の中に残された家具や荷物（残置物）も、処分不要でそのまま買い取ります。遠方にお住まいの方や、片付けが困難な方でも、鍵を渡すだけですべての手続きが完了します。精神的、物理的な負担から完全に解放される、それが専門会社への売却なのです。

【実例】川口市の空き家を放置し、行政勧告を受けたBさんのケース

埼玉県川口市にお住まいのBさん（60代）は、相続したご実家を10年以上放置していました。ところがある日、市役所から「特定空家」に関する勧告通知書が届き、固定資産税が上がることを知って愕然とします。慌てて複数の不動産会社に相談したものの、「家財道具を全部片付けないと扱えない」「建物の傷みがひどく、仲介は難しい」と立て続けに断られ、途方に暮れていました。

そんな時、弊社のホームページをご覧になり、「残置物もそのままで大丈夫」という言葉に最後の望みをかけてご相談くださいました。私たちが現地を拝見し、契約不適合責任も免責となる条件で買取価格を提示したところ、Bさんは「本当にこのままの状態でいいんですか」と大変驚かれ、その場で売却を決断。長年の悩みの種だった空き家を、一切の手間と費用をかけずに手放すことができ、心から安堵されていたのが印象的でした。

【実例】所沢市の空き家、行政指導を受けて売却を決意したDさんのケース

埼玉県所沢市にあるご実家を相続したDさん（50代）は、管理ができないまま数年が経過。庭の草木は伸び放題で、建物も所々傷みが目立ち、近隣からの苦情も市役所に寄せられていました。ついに市役所から「このままでは管理不全空家に該当する可能性があります」という行政指導の通知書が届き、Dさんは事態の深刻さを痛感します。

地元の不動産会社に相談したところ、「庭木をすべて伐採し、家の中を空にしないと売り出せない」と言われ、その費用と手間を考えると途方に暮れてしまいました。このままでは税金が上がる「勧告」を受けてしまうと焦っていたところ、弊社のホームページにたどり着きました。

すぐにご連絡をいただき私たちが査定に伺い、「庭も家の中も、すべてそのままで結構です」とお伝えしたところ、Dさんは大変驚かれていました。私たちは、行政指導の内容や建物の状況をすべて踏まえた上で買取価格を提示。Dさんは、何もしなくて良い手軽さと、勧告を受ける前に問題を解決できるスピード感を決め手に、その場で売却を決断。長年の心労と、迫りくるペナルティの恐怖から解放され、大変安堵されていたのが印象的です。

空き家に関するよくあるご質問

この章でお答えする3つの質問は以下の通りです。

• Q1.どんな状態の空き家でも買い取ってもらえますか？
• Q2.査定を依頼したら、必ず売却しないといけませんか？
• Q3.相続登記がまだ終わっていなくても相談できますか？

最後に、私たちフィリアコーポレーションに寄せられるご質問の中から、特に多いものを3つピックアップしてお答えします。売却を具体的にご検討いただく上で、皆様の疑問や不安の解消に繋がれば幸いです。

Q

1.どんな状態の空き家でも買い取ってもらえますか？

Q

2.査定を依頼したら、必ず売却しないといけませんか？

Q

3.相続登記がまだ終わっていなくても相談できますか？

まとめ：空き家問題は「先延ばし」が最大のリスクです

今回は、空き家を放置するリスクと、その負担から解放されるための具体的な解決策について詳しく解説しました。最後に、本記事の重要なポイントを5つにまとめます。

• 空き家の放置は、ご近所トラブルや税金増額、罰則など様々なリスクを伴います。
• 行政から「特定空家」や「管理不全空家」に指定されると、これらのリスクが現実のものとなります。
• 固定資産税が最大6倍になるだけでなく、最終的には強制的に家を解体され、費用を請求される可能性があります。
• 一般的な売却や賃貸、解体といった方法は、多額の費用や手間がかかり、必ずしも有効な解決策とは言えません。
• すべての悩みから解放される最も賢い方法は、私たちのような「空き家専門の買取会社」に現状のまま売却することです。

「いつか何とかしよう」と考えているうちに、事態は刻一刻と深刻化していきます。行政からの通知が届いてから慌てるのではなく、問題が手遅れになる前に、まずは専門家に相談するという第一歩を踏み出すことが何よりも大切です。あなたのその重い肩の荷を、私たちに降ろすお手伝いをさせてください。

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