【3分で理解】不動産投資の利回り計算、簡単マスター法

不動産投資の成功を左右する重要な指標、「利回り」についてお話しします。利回りの本質を理解し、正確に計算できれば、より賢明な投資判断ができるようになります。一緒に、その秘訣を紐解いていきましょう。

利回りとは、簡単に言えば、投資額に対して年間どれくらいの収益が得られるかを示す割合です。不動産投資では、主に次の2種類の利回りが使われています。

▼表面利回り（グロス利回り）

算出方法: 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100

▼実質利回り（ネット利回り）

算出方法: (年間賃料収入 – 年間経費) ÷ (物件価格 + 取得諸経費) × 100

表面利回りは迅速な概算に適していますが、実際の投資効率を反映していません。一方、実質利回りは経費を考慮するため、より精緻な収益性指標となります。

具体例として、4億円の物件で年間賃料収入が1,600万円の場合を考えてみましょう。

• 表面利回り = 1,600万円 ÷ 4億円 × 100 = 4.0%

ここで、年間経費500万円、取得諸経費4,000万円を加味すると

• 実質利回り = (1,600万円 – 500万円) ÷ (4億円 + 4,000万円) × 100 ≒ 2.5%

このように、実質利回りは表面利回りを下回るのが通例です。

適正な利回りは物件特性や地域性により異なりますが、一般的に都心部で5〜6%、地方圏で7〜8%程度が目安となります。ただし、過度に高い利回りには潜在的リスクが内在している可能性があるため、慎重な精査が必要です。

投資判断においては、利回りのみならず、立地特性、経年状況、将来的成長性など、多角的な視点からの物件評価が不可欠です。精緻な利回り計算をベースに、総合的な投資戦略を構築されることをお勧めいたします。

不動産投資の成功は、正確なデータ分析と的確な市場洞察に基づいています。本日ご説明した利回り計算手法を、ぜひ実践にお役立てください。