長屋（連棟住宅）の売却ガイド｜特徴・注意点と高く売る方法

長屋の売却に悩むあなたへ

「長屋は売りづらい」と聞いて、不安になっていませんか？相続で引き継いだ長屋（連棟住宅）を売却したいものの、「古いし隣とくっついているからちゃんと売れるだろうか…」と悩んでいる方は少なくありません。特に、ご両親から受け継いだ大切な家であれば、なおさら慎重になりますよね。長屋ならではの売却の難しさがあるのは事実ですが、ご安心ください。長屋でもポイントを押さえればスムーズかつ適正な価格で売却する方法はあります。

本記事では、不動産業界歴10年・「癖あり物件」1000件以上の相談実績がある専門家の視点から、長屋（連棟住宅）の特徴や売れにくい理由、高く売るためのコツ、そして売却時の注意点までを分かりやすく解説します。最後まで読むことで、長屋売却の不安が解消し、ベストな手段が見えてくるはずです。ぜひ参考にしてみてください。

長屋（連棟住宅）とは？その特徴と定義

まず長屋（連棟住宅）とは何かを押さえておきましょう。長屋とは独立した複数の住戸が水平方向に壁を共有して連続した建物のことで、「連棟式住宅」「テラスハウス」「タウンハウス」などとも呼ばれます。アパートやマンションのように上下に重なる共同住宅と異なり、各住戸が地面に直接接して玄関を持つ点が特徴です。その構造上、共有の廊下や階段はなく各戸が独立しているように見えますが、実際には建物の一部（壁や屋根など）を隣とつなげて建築確認を受けた一体の建物です。

長屋と聞くと江戸時代の長屋暮らしをイメージするかもしれませんが、現代にも長屋は存在します。近年ではおしゃれにリノベーションした「テラスハウス」なども実態は長屋形式です。ただし、長屋物件の多くは昭和期に建てられた古い建物が多い傾向にあります。築年数が数十年を超えている長屋も多く、古いものでは耐震基準が現在と異なる時代に建築されたため、いわゆる「既存不適格建築物」（建築当時の基準では適合していたが現行基準には適さない建物）になっているケースもあります。このように長屋は構造的・法的に特殊な住宅形態であることを念頭に置いておきましょう。

なぜ長屋は売れにくいのか？4つの主な理由

長屋ならではの特徴が分かったところで、一般の戸建てやマンションと比べて長屋が「売れにくい」と言われる主な理由を解説します。「長屋＝売れない物件」というわけでは決してありませんが、以下のようなハードルがあるため、売却活動に時間や工夫が必要になるのです。

理由1：住宅ローンの審査に通りにくい

長屋は購入希望者が住宅ローンを利用しづらい物件と言われます。長屋物件は古く資産価値が低かったり、再建築不可など法的制約を抱えている可能性が高いため、金融機関から担保価値を低く見積もられがちです。その結果、銀行のローン審査で融資対象にしてもらえないことも多いのです。実際問題、買い手側がローンを組めないと現金一括で買える人に限られてしまうため、購入層が大幅に狭まり売れにくくなります。

さらに長屋は築年数が古い物件が多く、建物自体の評価額が低い傾向もあります。このように「ローンが使えない＝買いたくても買えない人が多い」状態になりやすいため、長屋は売却が難しいのです。逆に言えば、ローンに頼らず現金購入できる一部の買い手（投資家など）しか市場にいないとも言えます。

理由2：再建築や切り離しが困難である

長屋は単独での建て替えや部分的な解体（切り離し）が難しいという構造上の問題も、売りづらさの一因です。長屋は隣の家と壁や屋根を共有しているため、自分の住戸だけを勝手に取り壊したり建て替えたりすることが原則できません。仮に自分の家を建て替えたい場合は、隣接する所有者全員の同意を得て工事計画を立てる必要があります。共有部分を切り離す工事には専門的な補強や隣家への配慮が不可欠で、他の居住者にとってメリットがないため同意を渋られるケースも少なくありません。

また、長屋を部分解体して再建築する場合の法規制もハードルです。長屋物件には、そもそも各戸が接道義務（敷地が公道に2m以上接すること）を単独では満たしていないケースが多くあります。一体の建物全体で見ると道路に接しているものの、真ん中の住戸だけ切り離すとその部分の敷地は道路に接せず建築基準法上「再建築不可物件」になってしまう場合があるのです。その結果、「将来的に建て替えできない家」とみなされ資産価値が下がるため、買い手に敬遠されてしまいます。

要するに、長屋は隣家と切り離せないがゆえに将来の利用自由度が低く、そのことが売却価格にも大きく影響します。専門知識がない一般の買主にはリスクが高いため、避けられがちになるのです。

理由3：物件が古く劣化しているケースが多い

前述の通り長屋物件は昭和中期以前に建てられた古い建物が多く存在します。そのため建物自体の老朽化や設備の不具合が生じているケースも少なくありません。たとえば雨漏り、シロアリ被害、耐震性の不足など、一般の中古戸建て以上にメンテナンスコストがかかる懸念があります。このような経年劣化した長屋は住宅としての担保価値も下がり、結果的に買い手の付きにくさ・価格の安さにつながります。

また、築古長屋の場合、現在の建築基準を満たさない部分（既存不適格）があることも多いため、リフォームや増改築にも制約があります。買主から見ると「購入後に思うようにリフォームできない」「安全面で不安がある」物件となり、敬遠される原因となります。

理由4：権利関係が複雑（借地権付き等）の場合がある

長屋物件には土地の権利関係が複雑なケースも存在します。特に都市部の古い長屋では、建物は所有していても土地は借地（他人の土地を借りている）という「借地権付き建物」であるケースが少なくありません。この場合、単純に家を売るだけでは済まず、土地所有者（地主）との交渉が必要になるため一層ハードルが上がります。借地権付きの長屋を売却するには地主の承諾を得なければなりませんが、地主側としては新たな借地人に替わることを嫌がる傾向があります。安定して地代を払ってくれる現状維持を望むためで、許可を得るために高額な承諾料（礼金）を要求される場合もあります。こうした借地権の問題が絡む長屋は、住人同士の同意だけでなく地主の承諾という追加条件が発生するため、より「売りにくい物件」になってしまいます

以上、長屋が売れにくい主な理由をまとめると「買い手側の事情（ローンが組めない）」「物件側の事情（再建築など自由度が低い）」「物件の状態（老朽化や法的不適格）」「権利関係の問題」などが複合的に絡んでいることが分かります。結果として、長屋の売却相場は同じ条件の戸建てに比べて2～3割ほど安くなることが一般的です。場合によってはそれ以上に値下げしないと買い手がつかないこともあります。

もっとも、中には立地条件が非常に良い長屋や、各住戸の権利関係・取り決めが明確で問題が少ない長屋もあります。そうしたケースでは極端に安くならない例もあるので、一概に「長屋＝売れない」と決めつける必要はありません。ただ、総じて言えば長屋は売却に工夫と時間が必要な不動産であることは念頭に置いておきましょう。

長屋の売却方法は2通り！仲介と買取どちらを選ぶべき？

長屋を売る方法として、大きく「不動産会社による仲介」と「不動産会社による買取」の2通りがあります。それぞれメリット・デメリットが異なり、どちらが適しているかは状況によります。ここでは仲介と買取の違いを踏まえ、長屋売却にどちらが向いているかを考えてみましょう。

仲介による売却

不動産会社に仲介を依頼し、一般の買主を探してもらう方法です。市場に物件を公開募集するため、運が良ければ希望に近い価格で買ってくれる個人の購入者を見つけられる可能性があります。特に立地が良い長屋であれば、需要が全くないわけではないので、時間をかけて探せば高値で売却できることもあります。しかし前述したように一般の買手は長屋を敬遠しがちなので、売却まで時間がかかる傾向が強いです。下手をすると何年も売れ残ってしまうケースもあります。また、仲介で売る場合は買主から値下げ交渉を受けたり、売却前にリフォーム対応を求められたりといった手間も発生しかねません。さらに仲介手数料（売却額の3%+6万円が上限）がかかる点もコスト面のデメリットです。

買取による売却

不動産会社（買取業者）に直接物件を買い取ってもらう方法です。買主が不動産会社そのものになるので、一般個人を探す必要がなく、圧倒的にスピーディーかつ確実に売却できるのが最大のメリットです。長屋のように買手探しが難しい物件でも、専門の買取業者であれば高確率で応じてもらえます。また、買取なら仲介手数料も不要ですし、物件の欠陥に対する契約不適合責任も免除されるのが通常で、売主にとって安全・安心です。デメリットとしては、買取価格は市場相場より低め（目安として仲介価格の7～8割程度）になる点です。不動産会社は買い取った長屋にリフォーム等の付加価値を付けて再販するため、そのコスト分が差し引かれるからです。したがって「多少安くてもいいから早く確実に現金化したい」という場合に買取は適していますが、「時間がかかっても1円でも高く売りたい」という場合には不向きとも言えます。

このように様々な選択肢がありますが、くり返しになりますが活用しない空き家は売却処分するのが最も合理的です。次章では、空き家を売却する際に誰に・どのように相談すればよいか、判断基準を解説します。

空き家を売却する際は誰に相談すれば良い？～仲介と買取の違い

空き家を売る方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。それぞれ仕組みが異なり、売却までにかかる時間・費用や売却価格も変わってきます。違いを簡単に説明しましょう。

仲介

不動産仲介会社に販売を依頼し、買い手を探してもらう方法。一般の個人買主に向け市場に出します。売買契約成立時に仲介手数料を仲介会社へ支払います。売却完了まで数ヶ月～長いと1年以上かかることも。

買取

不動産会社（買取業者）に直接物件を買い取ってもらう方法です。買主が不動産会社そのものになるので、一般個人を探す必要がなく、圧倒的にスピーディーかつ確実に売却できるのが最大のメリットです。長屋のように買手探しが難しい物件でも、専門の買取業者であれば高確率で応じてもらえます。また、買取なら仲介手数料も不要ですし、物件の欠陥に対する契約不適合責任も免除されるのが通常で、売主にとって安全・安心です。デメリットとしては、買取価格は市場相場より低め（目安として仲介価格の7～8割程度）になる点です。不動産会社は買い取った長屋にリフォーム等の付加価値を付けて再販するため、そのコスト分が差し引かれるからです。したがって「多少安くてもいいから早く確実に現金化したい」という場合に買取は適していますが、「時間がかかっても1円でも高く売りたい」という場合には不向きとも言えます。

では、長屋の場合どちらを選ぶべきでしょうか？結論としては、よほど立地や状態が良く高値が見込める場合以外は、買取の検討をおすすめします。長屋は一般の買主への売却が難しい物件類型ですので、仲介で長期間売れ残るリスクを抱えるより、最初から専門の買取業者に相談した方が結果的に得策なケースが多いです。実際、当社フィリアコーポレーションにも「他社で仲介を断られた」「買い手がつかず困っている」といった長屋物件の相談が数多く寄せられています。こうした場合でも当社のような長屋・空き家専門の業者であれば、独自のノウハウで買取〜活用まで対応可能です。

もっとも、「一か八かでも高値を狙いたい」という場合に仲介が全くダメというわけではありません。時間と労力に余裕があり、物件も比較的状態が良いならば、まずは仲介でチャレンジしてみるのも一つです。その際は複数の不動産会社に査定依頼を出し、長屋の扱いに慣れた業者を選ぶようにしましょう。長屋の売却実績がある会社なら適切な市場評価をしてくれる可能性が高いです。それで難しければ途中から買取に切り替えるといった柔軟な発想も大切です

長屋を高く売るための5つのポイント

長屋でも工夫次第でできるだけ高く売却することは可能です。ここでは、長屋物件を少しでも高値で売るために有効なポイントを5つ紹介します。

1.隣家から将来的な「解体承諾」を得ておく

長屋を高く売るには、将来その物件を建て替えできる保証があるかどうかが重要なポイントになります。買主の立場からすれば「将来この長屋を自分の好きに建て替えできるのか？」という不安があると、高いお金は出せません。そこで、隣接する長屋住戸の所有者から「あなたの家を将来切り離して解体してもいい」という承諾を事前に書面でもらっておくと、大きなアピール材料になります。将来的な建て替えの安心感があれば、買い手は多少高くても納得して購入してくれる可能性が高まります。

ただし、この承諾を得るのは簡単ではありません。隣家にとっては何のメリットもない話なので、頼んでも渋られるケースもあります。それでも丁寧に説明して理解してもらえれば、結果的に自分の家の資産価値を高めることにつながるため、可能なら交渉してみる価値はあります。難しい場合は無理に交渉せず、次の方法も検討しましょう。

2.境界を明確にしておく（境界確定測量）

長屋では土地の境界線があいまいなままになっているケースがあり、それがトラブルになることがあります。売買の段階で隣地との境界がはっきりしていないと、買主に敬遠され売却価格も下がりかねません。そこで、事前に土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行い、境界標を設置しておくと安心です。境界が明確になっていれば買主も安心して購入を検討できますし、「問題をクリアしてある物件」として相場より高めでも検討してもらいやすくなります。ただし、境界確定には隣地所有者との立ち会い調整や専門家費用で数十万円程度の費用がかかります。費用をかけてでも高く売りたいか、それとも費用をかけずにその分安く売るかの判断になります。もし買取業者に売却する場合は、境界確定の費用負担なしでそのまま買い取ってもらえることがほとんどです。費用をかけずに済ませたい方は、無理に境界確定せず買取相談するのも一つの手でしょう。

3.売主負担で大規模リフォームしない

「古い長屋だからリフォームしてから売った方が高く売れるのでは？」と考えるかもしれません。しかし長屋を売る際は、基本的に売主負担でリフォームしない方が得策です。なぜなら、リフォームには数十万～数百万円もの費用がかかるうえ、リフォームしたからといって確実に売却できるとは限らないからです。下手をするとリフォーム費用をかけたのに売れ残り、費用がまるまる無駄になるリスクもあります。また、買主によっては「自分好みにリフォームしたい」という方もいます。売主の趣味で中途半端にリフォームされている物件より、現状のまま安く売り出してもらった方が良いという声も多いのです。以上のことから、長屋売却時は基本的に現状のまま売りに出すようにしましょう。その代わり、ゴミの片付けや簡単な清掃、庭木の整理など見た目の印象を良くする程度の手入れはしておくと好印象です。もしなかなか買い手がつかない場合でも、焦ってリフォームに踏み切るよりは、買取業者に相談して一切費用をかけずに売却する方法を検討する方が安全と言えます。

4.隣家に買取を打診してみる

長屋ならではの方法として、隣接する所有者に「うちを買い取ってみませんか？」と持ちかけるのも選択肢の一つです。長屋は隣同士のつながりが強いため、隣家がその物件を買い取れば自分の居住スペースを拡張できるメリットがあります。実際、隣人同士で話がつき、スムーズに売却できた例もあります。ただし、隣家に資金力があるかや購入の意向があるか次第なので、必ずしも期待はできません。提案する際はまずは隣家に売却の意思を伝えて、興味があるか探ってみることから始めましょう。もし前向きであれば、互いに納得できる価格を慎重に交渉します。第三者に売るより安くなるかもしれませんが、仲介手数料もかからず手早く処分できるメリットがあります。ただ、近所付き合いの延長で金銭交渉をするのは難しい面もありますので、必要に応じて不動産会社に仲介に入ってもらうと良いでしょう。

5.（資金に余裕があれば）他の住戸も買い取ってから一括で売却

これは上級者向けの方法ですが、ご自身で長屋全体の所有権を取得してから売却するという手もあります。つまり、隣接する他の住戸もまとめて買い取り、自分一人が建物全体と土地を所有する形にしてから売却するのです。一棟まるごと所有になれば、もはや長屋ではなく一戸建てや一棟アパートと同等に扱えるため、買い手が付きやすくなり高値で売却できる可能性が上がります。しかし当然ながら隣人との交渉と買収資金が必要であり、個人で実行するのは容易ではありません。全員が売ってくれるとも限りませんし、時間も費用もかかります。よほどエリア価値が高く一棟で売れば大きな利益が見込める場合以外は、現実的ではないでしょう。実際には、そこまでできるなら専門業者に売ってしまった方が早いケースが大半です。

※高く売るためには「知識と準備」と「専門家の活用」が重要

以上5つのポイントを紹介しましたが、根底にあるのは売主自身が長屋売却に関する正しい知識を持つことと、早め早めの準備をすることです。長屋は普通の家より手続きや調整ごとが多くなりがちです。時間に余裕を持って計画的に進めましょう。そして、難しい点は無理に自分だけで解決しようとせず、不動産のプロに相談することも高く売るためには大切です。専門家のアドバイスを受けることで無駄な出費を避け、適切な戦略で売却を進めることができます。

【事例紹介】長屋の買取再生事例：空き家長屋が収益物件に生まれ変わったケース

最後に、実際に当社で対応した長屋物件の買取事例をご紹介します。長屋の売却がどのように進むのか、イメージをつかんでいただければと思います。

ケース：埼玉県和光市（築40年超の長屋・空き家）

50代のAさんは、ご両親から和光市で築40年を超える長屋住宅（一棟3戸の真ん中の1戸）を相続しました。両隣には今も別の所有者が居住中で、自分の家だけが空き家になっている状態です。Aさんは「このまま空き家にしておくのも心配だし処分したいが、真ん中の長屋は売れない」と聞いて不安を感じ、当社に相談にいらっしゃいました。

当社フィリアコーポレーションの対応

早速無料査定のお問い合わせを受け、即日で現地調査を実施しました。物件の状態（老朽箇所や構造）や周辺環境、法的な権利関係などをプロの目でチェックし、翌日には適正な買取価格をご提示。Aさんにも「隣家がいて再建築不可だが、当社であればリフォームして活用できます」と売却後のプランを含めてご説明しました。提示価格にご納得いただけたため、その場で売却のご依頼を決定。契約手続きを迅速に行い、1週間後には現金で代金お支払いと引き渡しが完了しました。

売却後の展開

当社が買い取ったこの長屋物件は、自社で必要最低限のリフォームを施し、住宅設備を一新しました。壁で繋がる両隣には事前に工事内容を説明し、ご理解いただいた上で工事を実施。幸い構造的な問題もクリアできたため、賃貸物件として再生して新たな入居者を募集しました。そして完成後、この物件を収益物件（オーナーチェンジ物件）として不動産投資家に売却しました。結果、Aさんは空き家を早期に現金化でき、その後の管理負担から解放。購入した投資家は賃借人付きの物件から家賃収入を得られ、当社も適正な利益を確保できました。

⇒専門業者に買取を依頼したことで、売主・買主・業者の三方にメリットが生まれたケースです。長屋のように扱いが難しい物件でも、当社のような実績ある不動産買取会社が間に入ることで、スムーズな売却と物件の有効活用が可能になります。長屋売却でお悩みの方は、このような事例もぜひ参考にしてください。

よくある質問（FAQ）

Q

長屋はどうしてそんなに売却が難しいんですか？

Q

長屋を売る際、リフォームや解体は先にやっておくべきですか？

Q

長屋を売るのに隣人の承諾や協力は必要ですか？

Q

長屋以外に活用方法はありますか？売らずに貸すのはアリでしょうか？

まとめ：長屋の売却は専門家の力を借りて不安解消を

長屋（連棟住宅）は一般的な一戸建てやマンションに比べて買い手が付きにくく、売却に工夫が必要な物件です。壁を共有する特殊な構造ゆえに住宅ローンの審査も通りにくく、建て替えにも隣人全員の同意が必要となるため、どうしても売れにくくなってしまいます。高く売るには隣人との交渉や境界確定など手間と時間がかかりますし、それでも必ずしも成功するとは限りません。

しかし、だからといって諦める必要はありません。長屋の売却を成功させるには、複雑な法律や売れにくい背景知識を理解したうえで、自分に合った最適な手段を選ぶことが重要です。そして何より、経験豊富な不動産のプロに相談・依頼することで、手間も費用もかけずに安全に売却することができます。長屋売却でお困りの際は、ぜひ専門知識を持つ不動産会社や買取業者の力を借りてください。私たちフィリアコーポレーションも、空き家・長屋など「売りにくい物件」の買取実績が豊富にございます。プロと一緒に最適な戦略を立てれば、きっとあなたの大切な長屋もスムーズに売却できるはずです。