コラム記事

実家が空き家になったら？相続空き家の問題と対処法

はじめに

親御さんから相続した大切な実家が空き家になり、兄弟姉妹との間でどうすべきか意見がまとまらず、お困りではありませんか？「このままでいいのだろうか」「余計な税金がかかるのは嫌だ」といった不安を抱えながらも、具体的な解決策が見つからず、時間だけが過ぎていく現状に、大きなストレスを感じている方もいらっしゃるでしょう。私フィリアコーポレーション代表取締役越川直之は、これまで多くのご相談を受けてきましたが、相続した空き家が原因でご家族の関係にまで悩みを抱えてしまうケースは少なくありません。このコラムでは、そんな複雑な空き家問題、特に共有名義の課題を解決し、皆様の負担を解消するための具体的なステップをご紹介します。

この章で扱う主なポイントは以下のとおりです。

• 親の家を相続したはいいが、兄弟の意見が合わずに困っている状況
• このまま放置するとどうなるのか、具体的なリスクと心理的負担

相続した空き家に関する問題は、単なる不動産の問題に留まらず、ご家族間の感情的な側面が大きく関わってくることがほとんどです。特に、兄弟間で意見が食い違うと、話はなかなか進まず、時間だけがいたずらに過ぎてしまいます。しかし、空き家を放置することには、さまざまなリスクが伴います。

親の家を相続したはいいが、兄弟の意見が合わずに困っている状況

長年住み慣れた実家を親御さんから相続された際、「この家をどうしようか」と真っ先に考える方も多いのではないでしょうか。しかし、いざ兄弟姉妹で話し合ってみると、「売却したい」「賃貸に出したい」「いや、思い出の家だから残したい」といったさまざまな意見が出てきて、なかなか一つにまとまらないことはよくあることです。特に、それぞれが遠方に住んでいたり、生活状況が異なったりすると、直接顔を合わせて話し合う機会も減り、さらに解決が難しくなってしまう傾向があります。

これは、単なる意見の相違ではなく、実家に対するそれぞれの想いや、親御さんへの感謝、あるいは将来への不安など、複雑な感情が絡み合っているためだと感じています。私たちフィリアコーポレーションにも、「兄弟とどう話し合えばいいのか分からない」「感情的になってしまって、冷静な話し合いができない」といったご相談が寄せられます。

このまま放置するとどうなるのか、具体的なリスクと心理的負担

兄弟間の意見がまとまらないまま空き家を放置してしまうと、さまざまなリスクが発生します。まず、毎年かかる固定資産税や都市計画税といった金銭的な負担は無視できません。誰も住んでいない家に税金を払い続けることは、経済的な重荷となるでしょう。また、空き家は老朽化が進みやすく、庭の手入れがされなければ近隣住民に迷惑をかける可能性もあります。最悪の場合、不法侵入や犯罪に巻き込まれるリスクもゼロではありません。

さらに、これらの物理的なリスクだけでなく、精神的な負担も大きいものです。「あの家をどうにかしないと」という漠然としたプレッシャーや、兄弟間の関係悪化への懸念は、日々の生活に影響を与えかねません。私自身の経験から言っても、問題が大きくなる前に、専門家の力を借りてでも早期に解決の道を探ることが、ご自身のため、そしてご家族のためにも非常に重要だと考えています。

空き家相続で兄弟間の問題を解決する3つのステップ

この章で扱う主なポイントは以下のとおりです。

• ステップ1：まずは「現状把握」から始める共有名義の課題と全体像の可視化
• ステップ2：専門家を活用した「合意形成」を促す実践的アプローチ
• ステップ3：最適な解決策を選び「負担を解消」する具体的な方法

相続した空き家を巡る兄弟間の問題は、一見複雑に見えますが、適切なステップを踏むことで解決の道筋が見えてきます。私がこれまでの実務で培ってきた知見から、特に効果的だと感じる3つのステップをご紹介しましょう。これは、単に不動産を売買するだけでなく、ご家族の関係性にも配慮しながら、円満な解決を目指すための実践的なアプローチです。

ステップ1：まずは「現状把握」から始める共有名義の課題と全体像の可視化

空き家相続の問題を解決する第一歩は、現状を正確に把握することにあります。特に兄弟姉妹で共有名義となっている空き家は、その特性を理解することが非常に重要です。共有名義の不動産は、売却や大規模な修繕など、重要な決定を下す際に原則として共有者全員の同意が必要となります。これが、兄弟間で意見が食い違うと話が進まなくなる大きな理由の一つです。

共有名義の空き家が抱える特有の問題点とは

共有名義の場合、固定資産税などの費用負担も共有者の間で按分されるのが一般的ですが、誰がどのくらい負担するのか、管理責任は誰にあるのかが曖昧になりがちです。また、共有者の誰か一人が勝手に処分したり、単独で賃貸に出したりすることはできません。この「全員の同意」という壁が、問題解決を難しくしている根本原因なのです。

売却・管理における「全員の同意」の壁

実際に売却を検討する際も、たとえ一人でも反対する兄弟がいれば、全体の売却は困難になります。私たちが多くのご相談をお受けする中で感じるのは、「どうせ同意が得られないだろう」と最初から諦めてしまっている方が少なくない、ということです。しかし、感情的ではなく、客観的な事実に基づいて話し合う準備をすることが大切です。

客観的な視点で現状を整理する重要性

まずは、空き家の現在の価値（査定額）、固定資産税などの維持費用、将来かかる可能性のある修繕費、そして相続税などの税金について、正確な情報を集めましょう。これらの数字を共有することで、感情論ではなく、具体的なメリット・デメリットに基づいて話し合いを進める土台ができます。私たちフィリアコーポレーションでは、こうした現状把握のための査定や情報提供もサポートしています。

ステップ2：専門家を活用した「合意形成」を促す実践的アプローチ

現状把握ができたら、次に兄弟間の合意形成を目指します。感情的な対立を避け、スムーズな話し合いを進めるためには、第三者である専門家の力を借りるのが非常に有効です。私自身の経験からも、専門家が間に入ると、話し合いの雰囲気が大きく変わることが多々あります。

弁護士や司法書士に相談するタイミングと役割

相続問題が複雑化している場合や、兄弟間の法的な権利関係が絡む場合は、弁護士や司法書士に相談することを検討しましょう。彼らは、遺産分割協議の調整や、共有持分の解消に関する法的なアドバイスを提供してくれます。特に、共有持分を巡るトラブルが発生している場合は、早期の相談が肝心です。

不動産のプロ（フィリアコーポレーション）が解決をサポートする範囲

私たちフィリアコーポレーションのような空き家専門の不動産買取会社は、不動産そのものの価値評価だけでなく、再建築不可、共有持分、長屋・連棟など、権利関係に課題のある物件の買取に特化しています。これは机上の理論ではなく、1000件以上の相談・査定実績に基づいたリアルな知見です。
売却が難しいと思われがちな物件でも、専門的な視点から解決策を見出すことができます。また、私たちはお客様の心理的・実務的負担を軽減するため、契約不適合責任の免除、残置物の処理不要、隣人交渉不要といった形で、売主様に寄り添う姿勢を大切にしています。ご相談いただくことで、「こんな解決策があったのか」と驚かれる方も少なくありません。

具体的な話し合いの場を設定する際のポイント

専門家が介入する形であっても、最終的な合意形成には兄弟間での話し合いが不可欠です。この際、感情的にならないよう、事前に話し合う議題を明確にし、結論を出す期限を設定するなど、冷静に進めるためのルールを決めることをおすすめします。私たちも、必要に応じて話し合いの場に同席し、不動産の専門家として客観的な情報提供やアドバイスを行うことで、円滑な合意形成をサポートできます。

ステップ3：最適な解決策を選び「負担を解消」する具体的な方法

兄弟間の合意形成ができれば、いよいよ具体的な負担解消のための選択肢を検討します。それぞれの状況に応じて、最適な方法を選ぶことが重要ですし、私が最も得意とする領域でもあります。

共有持分の買い取りと名義変更の選択肢

もし一部の兄弟が空き家を残したいと考えている場合や、特定の兄弟が空き家を全て引き取りたい場合は、共有持分の買い取りが有効な選択肢となります。これは、他の共有者が自身の持分を買い取ることで、単独名義にする方法です。この際、適正な価格設定や名義変更の手続きが必要となり、専門的な知識が求められます。私たちフィリアコーポレーションでは、この共有持分に関する複雑な問題にも対応可能です。

空き家全体を売却する際の税金と特例（3000万円特別控除など）

多くのケースで、空き家全体を売却することが最も負担を軽減できる選択肢となります。売却によって得た資金を兄弟間で分配し、維持管理の負担や固定資産税から解放されるからです。この際、気になるのが税金、特に譲渡所得税でしょう。
相続した空き家を売却する際には、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、通称空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除が適用できる場合があります。これは、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる非常に大きな特例です。私たちフィリアコーポレーションは、単に買取を行うだけでなく、こうした税制面の情報提供や、税理士との連携を通じてお客様の節税対策もサポートしています

空き家を売却した後の費用の分配方法

空き家を売却した後、得られた代金は兄弟間でどのように分配するのか、事前に合意しておくことが大切です。相続した際の持分割合に基づいて分配するのが一般的ですが、過去に親の介護費用を負担した兄弟がいるなど、特別な事情がある場合は、その点を考慮した分配方法を検討することもあります。トラブルを避けるためには、書面で合意内容を残すことを強くお勧めします。

【ケーススタディ】兄弟間の意見対立を乗り越え、空き家問題を解決した事例

この章では、相続した空き家を巡る兄弟間の意見対立という、よくある想定される問題と、私たちフィリアコーポレーションが実際にどのように解決に導いたかをご紹介します。適切なアプローチと専門家のサポートがあれば、困難を乗り越え、円満な解決に至ることは十分に可能です。

想定される問題と解決策：共有者全員で協力し円満解決に至った事例

【想定される問題】

都内に住むA様（50代）は、長年空き家になっていた実家を兄弟3人で相続されました。しかし、長男は「思い出の家だから残したい」と主張し、次男は「早く売却して現金化したい」と考えており、A様自身も「管理の負担を減らしたいが、兄弟との関係も壊したくない」と板挟みの状態でした。相続登記も未了のままで、どうにも進まない状況が数年続いていました。

【私たちフィリアコーポレーションが提案し、解決した策】

A様からご相談いただいた際、私どもフィリアコーポレーションはまず、現状の不動産評価と、空き家を放置した場合のリスク（固定資産税、老朽化による危険性など）を具体的に提示しました。同時に、売却によって得られるメリット（維持費の削減、資産の現金化、将来の相続税対策など）も丁寧に説明し、各兄弟の意向をじっくりとヒアリングしました。

特に重視したのは、感情的な対立を避け、客観的な情報に基づいて話し合いを進める環境を整えることです。弊社が第三者として間に入り、それぞれの意見を尊重しつつ、具体的な売却プランや税金に関する情報を提示。結果として、長男も「これ以上放置するのは得策ではない」と納得し、3人全員で売却に合意することができました。

相続登記未了の物件でしたが、弊社が提携する司法書士と連携し、スムーズに登記を完了。最終的には現況有姿での買い取りを行い、残置物の処理や隣人交渉も全て弊社で対応したため、売主様であるA様ご兄弟には一切ご負担をおかけしませんでした。売却益は公平に分配され、長年の懸案だった空き家問題が解決しただけでなく、ご兄弟間の関係も改善されたとのお言葉をいただき、私たちも大変嬉しく思っています。

空き家相続と兄弟間の問題に関するFAQ

この章では、相続した空き家に関して、特に兄弟間の問題でよく聞かれる質問とその回答をまとめました。

• 兄弟の一人が行方不明の場合、空き家は売却できますか？
• 共有名義の空き家を一人で管理している場合、費用は他の兄弟に請求できますか？
• 相続した空き家をすぐに売却するメリット・デメリットは何ですか？
• 売却以外に、兄弟間で空き家問題を解決する方法はありますか？

Q

兄弟の一人が行方不明の場合、空き家は売却できますか？

Q

共有名義の空き家を一人で管理している場合、費用は他の兄弟に請求できますか？

Q

相続した空き家をすぐに売却するメリット・デメリットは何ですか？

Q

売却以外に、兄弟間で空き家問題を解決する方法はありますか？

まとめ

• 相続した空き家は放置せずに、早めの対応が重要であること
• 兄弟間の意見の相違は専門家の知見で乗り越えられること
• フィリアコーポレーションが、複雑な権利関係や共有名義の物件も専門的に買い取れること
• 売主の負担を軽減するサポート体制（契約不適合責任免除、残置物不要など）
• 空き家問題は「解決できる」という前向きなメッセージ

親御さんから相続した大切な実家が空き家となり、兄弟間の意見の相違でお悩みの方は少なくありません。しかし、問題を放置することは、金銭的・精神的な負担を増大させるだけでなく、ご家族の関係にまで悪影響を及ぼす可能性があります。

私たちフィリアコーポレーションは、単なる空き家の買取業者ではありません。再建築不可、共有持分、長屋・連棟といった複雑な権利関係を持つ不動産の解決に特化し、これまで1000件以上の相談・査定実績を積んできました。机上の理論ではなく、現場で培ったリアルな知見に基づき、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な解決策をご提案します。

「契約不適合責任の免除」「残置物の処理不要」「隣人交渉不要」など、売主様の心理的・実務的負担を最大限に軽減するサポート体制も強みです。もし、あなたが今、相続した空き家問題で立ち止まっているのであれば、ぜひ一度私たちにご相談ください。あなたの空き家問題は「解決できる」と、私たちは確信しています。

複雑な空き家相続も、フィリアコーポレーションが解決の糸口をご提案します

相続した空き家について、兄弟間の意見がまとまらない、権利関係が複雑でどうしていいか分からないといったお悩みを抱えていらっしゃるなら、私たちフィリアコーポレーションにご相談ください。

私たちは、空き家問題解決のプロフェッショナルとして、お客様の状況に寄り添い、最適な解決策を無料でご提案いたします。

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