都市再生特別措置法

概要

都市再生特別措置法は、都市の国際競争力の強化と安全で快適な都市環境の創造を目的として、2002年に制定された法律です。老朽化した都市機能の更新や、災害に強いまちづくりを加速させるために、都市再生緊急整備地域などの特定地域における民間投資や開発を促進する様々な特例措置を定めています。これにより、通常の規制では困難な大規模な都市開発事業を円滑に進めることが可能となります。

都市再生特別措置法の目的と背景

都市再生特別措置法は、バブル崩壊後の経済低迷期において、日本の都市が抱える構造的な課題を解決し、都市の活性化を図るために制定されました。


法律の目的

・国際競争力の強化：魅力的なビジネス環境を整備し、企業や人材を呼び込むことで、東京圏をはじめとする日本の主要都市の国際競争力を高めます。

・安全で快適な都市環境の創造：老朽化した市街地の更新、防災性の向上、緑地の確保、交通インフラの整備などにより、質が高く、災害に強い都市空間を創出します。

・民間投資の促進：都市開発を巡る様々な規制を緩和し、税制優遇措置などを設けることで、民間事業者による都市開発プロジェクトへの投資を促します。


制定の背景

1990年代のバブル経済崩壊後、日本の都市は、少子高齢化の進展、国際競争力の低下、老朽化した社会インフラの課題に直面していました。特に、地価の下落や先行きの不透明感から大規模な都市開発が停滞し、都市の活力が失われつつありました。このような状況を打破し、都市を再生させるための強力な推進力として、本法律が制定されました。通常の都市計画法や建築基準法では対応が難しい、大規模かつ迅速な都市の更新を可能にするための「特別措置」が盛り込まれています。

都市再生特別措置法における主要な制度

都市再生特別措置法には、その目的を達成するための多様な制度が盛り込まれていますが、特に重要なのは「都市再生緊急整備地域」と関連する特例措置です。


1.都市再生緊急整備地域

都市の再生を特に重点的に推進すべき地域として、政令で指定されるエリアです。主に、都市の中心部やターミナル駅周辺など、国際競争力強化や都市機能高度化の拠点となる地域が選ばれます。

・指定のメリット：この地域内では、後述する様々な特例措置が適用され、大規模な開発が促進されます。

・具体的な例：東京駅周辺、渋谷、新宿、大阪駅周辺、名古屋駅周辺など、全国の主要都市の枢要なエリアが指定されています。


2.都市再生プロジェクト

都市再生緊急整備地域内で、地域の特性に応じた都市再生の目標を定め、具体的な開発計画（都市再生整備計画）を策定します。この計画に基づき、以下の特例措置が適用されることがあります。

・容積率の特例：公開空地や地域貢献施設（子育て支援施設、交流施設など）を整備することで、指定容積率を大幅に緩和し、より高層・大規模な建築物を建てられるようになります。これにより、事業採算性を高め、民間投資を呼び込みます。

・都市計画決定の手続き迅速化：通常の都市計画決定手続きに比べて、期間を短縮するなど、行政手続きを迅速化し、事業の早期実現を支援します。

・税制優遇措置：特定の要件を満たす施設を整備した場合に、固定資産税や都市計画税、法人税などの減免措置が適用されることがあります。

・補助金制度：公共施設の整備などに対し、国や地方公共団体からの補助金が交付される場合があります。


これらの制度は、都市の再開発を促し、民間事業者が投資しやすい環境を整えることで、都市の活性化を図ることを目指しています。

都市再生特別措置法と「訳アリ不動産」の複雑な関係

当社フィリアコーポレーションが専門とする「訳アリ不動産」は、都市再生特別措置法が適用されるような大規模な再開発エリア内に存在することがあります。一見すると、再開発の恩恵を受けることで価値が上がるように思えますが、実際にはその「訳アリ」な特性ゆえに、売却や権利変換が複雑化するケースが少なくありません。


具体的な課題としては以下の点が挙げられます。

・共有持分が多数存在する土地・建物：再開発エリア内には、長年相続が繰り返され、複数の共有者が存在する土地や建物が多く見られます。都市再生事業では地権者の合意形成が必須ですが、共有者が多い場合、全員の同意を取り付けるのが極めて困難です。

・老朽化した空き家と権利関係：都市の中心部にある古い空き家は、地権者の所在が不明確であったり、アスベストや土壌汚染のリスクを抱えていたりすることがあります。これらの問題を抱えたままでは、権利変換や事業への参加が円滑に進みません。

・再建築不可物件：再開発の対象となるような古い市街地には、接道義務を満たさない「再建築不可物件」が散見されます。これらの物件は、単独での建て替えが不可能なため、地権者は再開発への参加を強く望む傾向がありますが、権利変換の評価や調整が複雑になることがあります。

・既存不適格建築物：過去の法規制で建てられたために、現在の建築基準法や都市計画に適合しない建物は、再開発に際してその取り扱いが課題となります。


当社フィリアコーポレーションは、このような都市再生特別措置法が適用されるような再開発エリア内に存在する、あるいはその事業によって複雑化した「権利関係に課題のある不動産」の買取を専門としています。私たちは、1,000件以上の相談・査定実績から得た実務に基づいたリアルな知見を活かし、再開発事業の専門家や行政、そして地権者間の複雑な調整も含め、売主様の状況に応じた最適な解決策をご提案することが可能です。

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