【プロが解説】長屋相続完全ガイド

長屋を相続する際の注意点

「親から長屋を相続したけれど、普通の一戸建てと同じように扱っていいのだろうか？」そう不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げますと、長屋（連棟式建物）の相続は、一般的な一戸建ての相続とは全く別物と考えるべきです。なぜなら、長屋は隣家と壁一枚を共有してつながっている構造上、自分の意思だけで自由にできない「物理的・法的な制約」が非常に多いからです。

いわば、隣家と「運命共同体」のような状態にある不動産を相続することになります。

これまで訳アリ不動産を専門に1,000件以上の相談を受けてきた現場の経験から言えるのは、この特殊な性質を知らないまま放置したり、安易に売却を進めようとしたりすると、思わぬトラブルや金銭的損失を招くリスクがあるということです。

相続した長屋を「負動産」にしないために、まずは以下の3つの現実的な課題を正しく理解しておく必要があります。

必ず売却できるわけではない

長屋（連棟住宅）は隣家と壁一枚を共有する特殊な構造から、一般的な不動産とは比較にならないほど売却のハードルが高くなります。最大の障壁は、「単独での建て替えが実質的に不可能」という点です。建て替えには隣家の同意が必須であり、この法的な制約がネックとなり金融機関の融資がほとんど通りません。その結果、買い手は「現金で購入できる層」に限定され、市場での流動性は著しく低下します。

また、引き渡し後のトラブルリスクも無視できません。切り離し工事に伴う建物の損傷や、境界を巡る近隣住民との対立など、解決の難しい問題が付きまといます。一般的な不動産会社にとって、長屋は「手間がかかる割に仲介手数料が安く、さらにトラブルのリスクが高い」敬遠すべき物件です。そのため、大手仲介会社に相談しても、体よく断られたり放置されたりするケースが後を絶ちません。

このように、長屋の売却には専門的な法知識と高度な交渉ノウハウが不可欠です。「いつか売れるだろう」と楽観視せず、現場の実務を熟知したプロに任せることが、負動産化を防ぐ唯一の手段といえます。

近隣住民と修繕にかかる調整が必要な場合がある

長屋の所有において、修繕や管理の負担、そして隣人との調整は避けて通れない深刻な悩みです。築年数が経過した長屋は老朽化が進んでいることが多く、屋根や外壁の放置は雨漏りや倒壊のリスクを招きます。しかし、長屋は構造上、隣家と基礎や壁を共有しているため、自分の判断だけで自由に修繕を行うことができません。

例えば、屋根の葺き替えや排水設備の補修を行う際、隣接住戸との境界が曖昧であったり、設備を共有していたりする場合、必ず隣人の同意や費用の分担に関する協議が必要になります。ここで意見が食い違うと、修繕が進まず建物全体の劣化を早めることになります。

さらに事態を複雑にするのが、隣家の相続問題です。隣人の代替わりが続き、現所有者の連絡先が不明になるケースも珍しくありません。管理者が不在では協議すら不可能となり、結果として適切な修繕ができず「共倒れ」のような状態で放置せざるを得ないリスクが生じます。こうした精神的・物理的な調整コストの重さは、長屋を個人で維持・管理し続けることの限界を象徴しているといえるでしょう。

定期的なメンテナンスが必要となる

長屋を所有し続ける上で、避けて通れないのが老朽化に伴う維持管理の問題です。多くの連棟長屋は築年数が経過しており、定期的なメンテナンスを怠ると、雨漏りやシロアリ被害、外壁の剥落といった深刻な問題が加速度的に進行します。これらの被害は一度発生すると、目に見えない構造部分まで腐食を広げることが多く、修繕費用は当初の想定を大幅に上回る額まで膨れ上がってしまいます。

特に注意が必要なのは、昭和56年以前の「旧耐震基準」で建築された物件です。これらの建物は大規模な地震に対する耐震性能が不足しており、安全に住み続けるためには高額な耐震補強工事が不可欠となります。しかし、長屋の場合は一軒だけを補強することが構造上難しく、棟全体のバランスを考慮しなければならないため、工事の難易度とコストは跳ね上がります。

適切な管理を放棄すれば資産価値は下落し続ける一方で、維持するための出費や責任だけが重くのしかかります。放置された長屋が万が一倒壊し、近隣に損害を与えた場合は所有者の賠償責任に発展するリスクもあり、個人でこのメンテナンスサイクルを維持し続けることには、限界があるのが実情です。

相続した長屋の活用方法

相続した長屋の活用には、大きく分けて3つの選択肢があります。一つ目は、リフォームを施して「賃貸物件」として貸し出し、家賃収入を得る方法です。収益化は魅力的ですが、築年数が古い長屋の場合、耐震補強や設備更新に多額の費用がかかり、投資回収が難しくなるリスクも孕んでいます。

二つ目は、棟全体の所有者全員で協力し、一括して「土地建物として売却」する方法です。まとまった土地として売却できれば資産価値は上がりますが、一人でも反対者がいれば成立せず、現実的には所有者間の合意形成が非常に困難です。

三つ目は、隣家から「切り離し承諾」を得て、自戸部分のみを解体し「更地として売却」する方法です。しかし、実務上このケースが成功することはほとんどありません。長屋は隣家と壁を共有することで構造を支え合っているため、無理に切り離せば残された建物の強度不足や倒壊を招く恐れがあります。隣人からすれば「自分の家が壊れるリスク」を負ってまで承諾するメリットがないため、交渉は難航を極めます。

結局のところ、どの方法も専門的な知識と多大な労力を必要とします。こうした複雑な利害関係に縛られず、現状のままスムーズに手放すことが、相続後のトラブルを避ける最も現実的な解決策となるのです。

相続した長屋を売却する時の注意点

相続した長屋を売却する際、まず確認すべきは「隣家の稼働状況」です。隣家が居住中なのか、賃貸に出されているのか、あるいは長年放置された空き家なのかによって、売却の難易度は大きく変わります。特に注意が必要なのは隣家が空き家の場合です。管理不全の空き家はシロアリ被害や腐食の温床となりやすく、壁一枚でつながっている自戸にも被害が及んでいる可能性が極めて高いため、資産価値を著しく毀損させる要因となります。

また、長屋の売却で最も誤解されやすいのが「価格の捉え方」です。長屋は一般的な土地の坪単価で価値を算出することができません。隣家の承諾がなければ建て替えができないため、実質的には「再建築不可物件」と同等の扱いとなります。どれほど好立地で周辺の地価が高騰していたとしても、土地としての自由度が低いため、市場価格は一般的な宅地の半額以下になってしまうのが業界の現実です。

こうした特殊な物件は、大手仲介会社の査定額と実勢価格の乖離が非常に大きくなります。売主様は「本来の価値」を正しく把握した上で、法的・物理的な制約を熟知し、リスクを直接引き取れる専門業者へ相談することが、早期売却の鍵となります。

相続した長屋の売却が難しい理由

相続した実家が長屋（連棟住宅）であった場合、一般的な不動産売却と同じ感覚で進めようとすると、多くの障壁に突き当たることになります。大手仲介会社や地元の不動産店に相談しても、色よい返事がもらえず困り果てて弊社に相談に来られる方が後を絶ちません。

なぜ、長屋の売却はプロであっても「難しい」と判断するのでしょうか。その理由は、大きく分けて以下の4つの致命的な課題があるからです。

まず、建物の特殊性から金融機関の評価が低く、買主が「住宅ローンの承認を得にくい」という資金面の問題。次に、隣家と壁を共有しているために単独での「建て替えや解体が困難である」という構造上の制約。そして、築年数の経過によって「建物の老朽化が進んでいる」物件が多く、維持管理コストが買い手に敬遠される点。最後に、長年の経緯から「土地や建物の権利関係が複雑である」ことが多く、法的な整理に多大な労力を要する点です。

これらの問題が複雑に絡み合うことで、長屋は市場での流動性が極端に低くなっています。ここからは、それぞれの理由について現場の視点から詳しく解説していきます。

住宅ローンの承認を得にくい

長屋が売却しづらい最大の要因の一つは、買主が住宅ローンを組むことが極めて難しい点にあります。銀行などの金融機関は、融資の担保となる物件の「将来的な処分可能性」を厳しくチェックします。しかし、長屋は隣家と壁を共有している構造上、単独での解体や建て替えには隣人の承諾が絶対に欠かせません。この物理的・法的な制約があるため、たとえ書類上の接道条件を満たしていても、実務上は「再建築不可物件」と同等の評価を下されてしまいます。

銀行からすれば、隣人と「一心同体」である複雑な権利関係は大きなリスクであり、担保価値は極めて低く見積もられます。その結果、購入を希望する人がいても融資が承認されず、支払い方法は「現金一括」に限定されてしまいます。

しかし、潤沢な手元資金を持つ買主が、将来のトラブルリスクや建て替えの制限を承知の上で、わざわざ長屋を優先的に選ぶでしょうか。現金を保有する層ほど投資効率や安全性を重視するため、あえて「癖のある長屋」を買うメリットが見出せません。このように、ローンという資金調達の道が閉ざされることで買い手が極端に絞り込まれ、売却が困難になるのが現実です。

建て替えや解体が困難である

長屋の再建築を検討する際、最大の壁となるのが隣家からの「切り離し承諾」です。物理的に壁や柱を共有して構造を支え合っている長屋において、自戸部分だけを切り離すことは、隣家の壁を消失させ、建物全体の強度を著しく損なう行為に他なりません。施工ミスが隣家の倒壊に直結しかねないリスクがある以上、隣人がその危険を冒してまで承諾を与えることは、論理的に考えてもまずあり得ません。私が数多くの実務に携わってきた中でも、円満に切り離し承諾を得られたケースはごく僅かな例外に限られます。

では「棟全体を解体すればよい」と考えがちですが、ここにも大きな落とし穴があります。例えば5戸が連なる長屋であれば、所有者5人全員の同意が不可欠です。「解体費用を捻出できない」「愛着があり離れたくない」など、所有者ごとに事情は異なり、足並みを揃えることは極めて困難です。

このように、個人の力では建て替えも解体もままならないのが長屋の過酷な現実です。出口戦略が見つからないまま、結果として誰の手にも負えない「空き家」として放置されてしまう物件が後を絶たないのは、こうした構造的な欠陥に起因しています。

建物の老朽化が進んでいる

現存する長屋の多くは、昭和中期以前に建てられた築50年を超えるような古い建物です。そのため、土台や柱といった建物自体の老朽化はもちろん、水道管や電気配線といったライフライン設備の不具合も深刻化しています。本来であれば、建物を維持するためには適切な時期に大規模なメンテナンスが必要ですが、長屋特有の構造がそれを阻みます。

前述した通り、長屋は権利関係が複雑で「売りたくても売れない」「壊したくても壊せない」というジレンマを抱えています。その結果、行き場を失った物件が「空き家」のまま放置されるケースが後を絶ちません。人が住まなくなった建物は通気が悪くなり、湿気が溜まることでシロアリ被害や木材の腐食が加速度的に進行します。

一箇所で雨漏りが発生しても、所有者同士の調整がつかなければ修理もままならず、建物全体の劣化を早めることになります。このように、複雑な権利関係が放置を招き、放置がさらなる老朽化を呼ぶという「負の連鎖」が起きているのです。最終的には安全性を損なう危険な廃屋となり、資産価値が限りなくゼロに近づいてしまうのが、長屋が抱える悲しい現実です。

土地や建物の権利関係が複雑である

長屋の売却をさらに困難にするのが、目に見えない「権利」の複雑さです。昭和の時代に建てられた長屋の多くは、当時の地主が土地を手放さず、借地権を設定して建築されたという経緯があります。現代でも「借地権付き長屋」として残っているケースは非常に多いのですが、これを売却するには地主の承諾が不可欠です。さらに、売却にあたっては「譲渡承諾料（名義書換料）」という多額の費用を地主に支払わなければならない慣習があり、地主との交渉が難航すれば、その時点で売却は足止めを食らってしまいます。

また、所有者側の事情も複雑です。築年数が古い長屋は、代替わりによる相続が繰り返された結果、一つの住戸に対して複数の親族が「共有持分」を持っていることが珍しくありません。売却には共有者全員の同意が必要ですが、遠方に住む親戚と連絡がつかなかったり、一人でも反対者がいたりすれば、手続きは一気に停滞します。

こうした地主や親族との幾重にも重なる「同意の壁」を乗り越えるには、膨大な時間と法的知識が必要です。一般的な不動産会社が長屋の取り扱いを敬遠するのは、こうした権利関係の整理に多大なコストがかかり、ビジネスとして成立させることが極めて難しいからに他なりません。

長屋の相続に関するよくある質問

相続空き家を取り壊した場合は3,000万円特別控除とは何ですか？

相続した空き家を売却した際、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる非常に節税効果の高い制度です。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼び、要件を満たせば所得税・住民税を大幅に抑えることが可能です。

主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された「旧耐震基準」の建物であること、亡くなった方が一人で住んでいたこと、売却額が1億円以下であることなどです。多くの長屋はこの築年数の条件に合致するため、本来であれば活用すべき強力な特例といえます。

ただし、適用には「建物を耐震リフォームする」か「取り壊して更地にする」ことが必須条件となります。ここで長屋特有の深刻な問題が浮上します。前述した通り、長屋は隣家の同意なしに解体することが困難なため、この控除を受けたくても「物理的に取り壊せず、特例を断念せざるを得ない」ケースが非常に多いのです。

2024年の法改正により、売却後に買主側で解体等を行った場合でも適用可能になるなど要件が緩和されましたが、長屋の場合は依然として隣人交渉が最大の壁となります。弊社ではこうした複雑な権利調整も含めて引き受けるため、特例活用の可能性を最大限に模索するお手伝いが可能です。

家の名義が親のままだと相続税はかかりますか？

家の名義が亡くなった親のままであっても、その不動産は立派な「相続財産」としてカウントされます。そのため、結論から言えば相続税の課税対象となります。名義を変更していないからといって、課税を逃れられるわけではありません。ただし、すべてのケースで納税が必要なわけではなく、遺産総額が「基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）」の範囲内に収まるのであれば、相続税の申告や納税は不要です。

また、親が住んでいた土地に関しては「小規模宅地等の特例」という強力な節税制度があります。一定の居住要件などを満たせば、土地の評価額を最大80％も減額できるため、長屋であっても納税額を大幅に抑えられる可能性があります。

ここで注意が必要なのは、税金とは別に「相続登記（名義変更）」の義務化です。2024年4月より、相続を知った日から3年以内に名義変更を行わない場合、10万円以下の過料（罰金）を科される可能性があります。名義が親のままだと将来の売却もスムーズに行えないため、税理士や司法書士などの専門家と連携し、早めに権利関係を整理しておくことが極めて重要です。

親が亡くなって建物の相続をする流れは何ですか？

親が亡くなった後の相続手続きは、悲しみが癒えない中で進めなければならず、非常に煩雑なプロセスとなります。まず最初に行うべきは「遺言書の有無」の確認です。遺言書がない場合は、戸籍謄本を遡って「相続人の特定」を行い、並行して不動産や預貯金などの「財産の調査」を進めます。特に長屋の場合、敷地の境界や借地権の有無など、権利関係の再確認が欠かせません。

次に、相続するかどうかを判断します。建物が負債となる場合などは「相続放棄」を検討しますが、これには相続開始を知ってから「3ヶ月以内」という厳しい期限があるため注意が必要です。相続の意思が固まったら、相続人全員で誰が何を継ぐかを話し合う「遺産分割協議」を行い、合意内容をまとめた協議書を作成します。

最終的なステップは、相続税の申告（10ヶ月以内）と、不動産の名義を書き換える「相続登記」です。特に相続登記は近年義務化され、放置すると過料（罰金）の対象となるため、早めの着手が賢明です。複雑な長屋の権利整理を伴う相続は、登記後に売却する際も苦労が多いため、手続きの段階から実務に強い専門家へ相談することをお勧めします。

築40年の一戸建てを相続するときに相続税はかかりますか？

築40年の一戸建てであっても、相続税の計算上、その価値がゼロと見なされることはありません。不動産の相続税評価は「固定資産税評価額」を基準に算出されますが、この評価額は建物の老朽化が進んでも一定の下げ止まりがあり、完全に無価値にはならない仕組みだからです。したがって、築古物件であっても他の預貯金や土地と合算し、相続財産として正しく算定する必要があります。

ただし、実際に納税が必要かどうかは「基礎控除額」を超えているかで決まります。相続税には以下の基礎控除が認められており、遺産総額がこの範囲内であれば課税されません。

「基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）」

例えば相続人が1人の場合は3,600万円まで非課税となります。長屋や築古物件は、市場での売却価格が低くなる一方で、税務上の評価額がそれなりに残ってしまうというギャップが生じがちです。特に売却が難しい物件を相続した場合は、税金の有無だけでなく、その後の維持費や処分方法についても早めにプロへ相談することが大切です。