板橋区の不動産売却ガイド

土地

板橋区で売却された土地の平均坪単価は229.6万円です。30坪（約99㎡）に換算すると、6,887.6万円ほどが目安になります。

ただ、同じ区内でも坪単価は約140万円から400万円超まで、3倍近い開きがあります。この差を生む主な要因が「容積率」「駅からの距離」「道路の条件」の3つです。

容積率とは、土地の広さに対して建てられる建物の延べ床面積の上限のこと。たとえば100㎡の土地なら、容積率100%で延べ100㎡まで、300%なら300㎡まで建てられます。上に高く建てられるほど使い道が広がるので、坪単価は必然的に高くなるのです。

駅からの距離も大きく効きます。駅から徒歩15分以上かかる閑静な住宅街では、2階建ての住宅しか建てられないエリアも多く、坪単価は低めになりがちです。

そして見落とされやすいのが道路の条件。同じ広さでも、道路に面している幅（間口）が2mしかない土地より、10mある土地の方が高く売れます。間口が広ければ車を停めやすく、建物の配置も自由に決められるからです。容積率・駅からの距離・間口の3つを押さえておけば、相場との差がぐっと読みやすくなりますよ！

マンション

板橋区で売却された中古マンションの平均坪単価は253.9万円です。ファミリー向けの70㎡に換算すると、5,375.7万円ほどが目安になります。

板橋区は、築年数の古いマンションが多く売り買いされているのが特徴です。今回の事例で一番多かったのも築40年以上（17件）でした。「古いから売れない」ということはないのです。

築年数	平均坪単価	平均売却価格	件数
10年未満	377.8万円	6,238万円	5件
10～20年	335.0万円	6,486万円	11件
20～30年	310.2万円	5,918万円	6件
30～40年	216.1万円	3,734万円	10件
40年以上	177.0万円	2,598万円	17件

ただ、築30年を境に坪単価はガクッと下がります。理由のひとつが耐震基準です。1981年に建物の耐震基準が厳しくなり、それより前に建てられたマンションは、住宅ローンの税金優遇を受けにくいなど、買う側の条件が不利になりやすいのです。今回の事例でも、1981年以前に建てられた物件は平均坪145.4万円と、それ以降の物件（平均293.5万円）の半分ほどでした。

査定を頼むときにも注意点があります。マンションは仲介で売るのが一般的ですが、契約を取りたいがために相場より高い査定額を出す会社もあるんです。その金額で売れず、値下げを重ねて時間だけが過ぎてしまうことも。査定額の高さより、その金額の根拠を必ず確認してください！

一戸建て

板橋区で売却された中古一戸建ての平均価格は4,703.3万円です。平均的な広さは土地81.7㎡、建物97.7㎡ほど。都内らしく、コンパクトな土地に建つ物件が中心です。

築30年を超えると、平均は3,477万円までガクッと下がります。ただ、この数字には理由があります。今回の事例には、1,000万円前後で売却された戸建てが6件含まれていました。

こうした安い戸建ての多くは「再建築不可」と呼ばれる物件です。家を建てる土地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。この条件を満たさない土地は、今の家を壊すと新しい家を建てられないのです。住宅ローンも組みにくく買える人が限られるので、相場より安くなるのが実務上の現実です。

ここで注意してほしいのが、古いからといって先に解体しないこと。再建築不可の土地は、壊した瞬間に家を建てられない土地になってしまいます。そうでない土地でも、更地にすると固定資産税が上がります。解体は、売却の方針が決まってからです。当社も板橋区内で再建築不可の戸建てを買い取ってきましたので、「うちは大丈夫かな？」と思ったら、まずはお気軽にご相談ください！

板橋区における不動産売却相場の推移

板橋区の不動産相場は、ここ数年右肩上がりが続いています。国土交通省が公開している取引データをもとに、2021年を100として、土地・マンション・一戸建ての推移をまとめました。

2025年の数値は、土地が123.4、マンションが122.7、一戸建てが119.4。土地もマンションも、4年間で2割以上値上がりしました。一戸建ては2022年に一度足踏みしたものの、2024年から2025年にかけてグッと伸びています。

現場の実感としても、板橋区の相場が下がる気配はまだありません。都心の不動産が高くなりすぎて手が届かず、板橋区に目を向ける方が増えていると私は考えています。

ただし、忘れてはいけないことがあります。相場が上がっていても、建物は1年ごとに確実に古くなるということ。特に空き家は、人が住まなくなった途端に傷みが早まります。相場の上昇を待つより、建物の状態が良いうちに売る方が、結果的に手元に残るお金が多くなることもあるのです！

板橋区の不動産売却市場の特徴

相場の数字を見てきましたが、「なぜ板橋区はこういう相場になるのか？」を知っておくと、売り時や売り方の判断がぐっとしやすくなります。地元で日々物件を見ている私の実感も交えながら、板橋区の不動産売却市場の特徴を3つの視点から整理していきましょう！

比較的安定した需要

板橋区の不動産には、比較的安定した需要があります。その背景にあるのが、都心の価格高騰です。

ここ数年、山手線の内側にある不動産は価格がどんどん高くなりました。値上がりを見込んで買う投資家が増え、価格競争が激しくなっているのです。一方で、マイホームを探している方が求めているのは「住むための家」。投資家と同じ土俵では戦えず、高騰する価格に疲れて、少しずつ都心から離れた場所に目を向けるようになっています。

そこで選ばれているのが板橋区です。23区内でありながら、都心へのアクセスも良好。私の印象では、埼玉県の方が一歩伸ばした場所、都心の方が一歩下がった場所として、両方から選ばれているエリアなんです。実際、区内では新しい戸建てもマンションも増え続けていますよね。

需要があるのは、買う人だけではありません。板橋区は借りたい人も多いエリアで、古い戸建てでもリフォームすれば賃貸住宅として十分に活かせます。当社が築年数の古い戸建てを買い取れるのも、この賃貸需要があるからこそなのです！

交通利便性とエリア差

板橋区には複数の鉄道路線が通っていて、都心へのアクセスの良さが大きな魅力です。

駅周辺は商業施設も充実していて、駅に近い物件ほど高値で売れる傾向があります。

ただ、同じ板橋区でもエリアによる差ははっきりあります。区内には駅から徒歩20分以上かかる住宅街もあり、こうしたエリアは静かで暮らしやすい反面、価格は控えめになりがちです。

私が現場で感じるのは、使える路線の数と種類が需要を大きく左右するということ。JRが使えるエリアはもちろん便利ですし、東上線だけのエリアよりも、赤塚や成増のように東上線と東京メトロの両方が使えるエリアは特に需要が高いのです。乗り換えなしで行ける場所が増えるだけで、買い手の幅はぐっと広がりますよね！

ご自宅の最寄り駅がどの路線で、駅まで何分かかるのか。売却価格を考えるうえで、まず押さえておきたいポイントです。

住宅地主体の市場

板橋区は、全体として「住むための街」です。区内には第一種低層住居専用地域など、住宅を建てるためのエリアが多く指定されています。第一種低層住居専用地域とは、高さの低い住宅を中心に建てられるエリアのこと。高いビルやお店が建たないぶん、静かで落ち着いた住環境が守られているのです。

そのため、板橋区の土地は戸建て用地としての売買が中心になります。買い手の多くは、マイホームを建てたい個人の方や、建売住宅を建てる住宅会社です。

再開発で街が大きく変わる都心とは違い、板橋区では地価が急に跳ね上がったり、急落したりすることは多くありません。先ほどの推移のとおり、じわじわと着実に上がってきたのが板橋区らしさですね。

一方で、板橋区役所周辺のような商業地域では、店舗やマンション向けの土地取引もあります。高い建物を建てられるので、坪単価が周辺より高くなるケースも。

ご自身の土地が住宅地なのか商業地なのかで、買い手も価格も変わってきます。用途地域は区の都市計画図で確認できますので、一度チェックしてみてください！

板橋区内で不動産売却が盛んな地域

ひと口に板橋区といっても、売り買いが活発なエリアとそうでないエリアがあります。ここでは区内でも特に取引が多く、買い手の関心が高い3つの地域を取り上げます。それぞれの特徴と価格の目安を、地元の目線でご紹介しましょう！

板橋

• JR埼京線 板橋
• 都営三田線 新板橋
• 都営三田線 板橋区役所前
• 東武東上線 下板橋

※当社調べ。板橋1～4丁目で売却された事例（土地：2024年以降の19件、マンション：2026年1～9月の50件、中古一戸建て：2023年以降の19件）をもとに集計しています。

物件種別	平均売却価格	平均面積	平均坪単価
土地	6,692万円	79.4㎡	287.0万円
マンション	4,255万円	専有46.3㎡	299.2万円
一戸建て（中古）	5,752万円	土地72.7㎡／建物92.4㎡	ー

区名と同じ名前を持つ「板橋」エリアは、板橋区役所がある区の玄関口です。JR埼京線の板橋駅、都営三田線の新板橋駅・板橋区役所前駅、東武東上線の下板橋駅と、4つの駅が使えるのが最大の強み。池袋や新宿、大手町へのアクセスが抜群で、売り買いが活発なエリアなのです。

価格もそのぶん高めです。土地の平均坪単価は287.0万円と、区全体の平均（229.6万円）を2割以上上回っています。商業地域や容積率の高い土地が多く、高い建物を建てられることも理由のひとつですね。

マンションは平均46.3㎡とコンパクトな物件が中心です。1Kやワンルームが多く、入居者がいる状態のまま売却される事例も目立ちます。つまり、自分で住む人だけでなく、賃貸に出したい投資家からも買われているエリアということ。売り手にとっては、買い手の層が厚い心強い環境だといえます！

成増

• 東武東上線 成増
• 東京メトロ有楽町線・副都心線 成増

※当社調べ。成増1～5丁目で売却された事例（土地：2024年以降の8件、マンション：2025年12月～2026年9月の50件、中古一戸建て：2023年以降の27件）をもとに集計しています。

物件種別	平均売却価格	平均面積	平均坪単価
土地	6,621万円	117.5㎡	191.8万円
マンション	5,039万円	専有61.6㎡	260.4万円
一戸建て（中古）	4,911万円	土地72.5㎡／建物99.3㎡	ー

成増は、板橋区の北西の端に位置するエリアです。当社の事務所からもほど近く、私にとっても身近な街ですね。

最大の魅力は、東武東上線の急行が停まる成増駅と、東京メトロ有楽町線・副都心線の地下鉄成増駅の2駅が使えること。池袋はもちろん、有楽町や渋谷方面へも乗り換えなしで行けます。

そのため、マンションの需要がとても高いエリアです。平均の広さは61.6㎡で、今回の事例の8割近くが55㎡以上のファミリー向けでした。坪単価も260.4万円と、区全体の平均（253.9万円）を上回っています。

一方で、土地の坪単価は191.8万円と区の平均より控えめです。駅から少し離れると、第一種低層住居専用地域の閑静な住宅街が広がり、2階建てまでしか建てられない土地も多いからです。そのぶん土地は平均117.5㎡とゆとりがあります。駅前はマンション、少し離れると広めの戸建て用地。この二つの顔を持つのが成増なのです！

加賀

• 都営三田線 新坂橋
• 都営三田線 板橋区役所前
• JR埼京線 十条

※当社調べ。加賀1～2丁目で2025年5月～2026年9月に売却されたマンション50件をもとに集計しています。

物件種別	平均売却価格	平均面積	平均坪単価	平均築年数
マンション	8,331万円	専有74.5㎡	368.8万円	20.1年

加賀という地名は、江戸時代にこの地に加賀藩前田家の下屋敷があったことに由来します。その広さは21万坪を超え、江戸にあった大名屋敷の中でも最大級だったといわれています。今も加賀公園の小高い丘は、当時の庭園に造られた築山の名残なのです。

石神井川沿いには桜並木と公園が続き、周辺には大学や小中学校、図書館、博物館が集まる文教エリアになっています。都営三田線の新板橋駅・板橋区役所前駅、JR埼京線の十条駅が使え、都心へのアクセスも良好。正直、住環境としては区内でもトップクラスだと私は思います。

その人気は数字にも表れています。マンションの平均坪単価は368.8万円で、区全体の平均（253.9万円）の約1.5倍です。

一方で、土地と戸建ての売却事例はほとんどありません。エリアが狭いうえに、そもそも売りに出ることがほぼないからです。国土交通省の不動産情報ライブラリでも、ここ数年で土地は0件、戸建ては1件だけでした。

だからこそ、加賀に土地や戸建てをお持ちの方に伝えたいのは、焦って安く売らないでくださいということ。売り物が少ないぶん、強気の価格で売却活動ができるエリアです！

実際、当社が買い取った加賀の戸建ては、間口1.9mの再建築不可（今の家を壊すと建て替えられない土地）で、建物の傾きもありました。それでも「リノベーションして住みたい」という需要が見込めたのです。条件が厳しくても価値が残る。それが加賀という場所の力なのです。

株式会社フィリアコーポレーションの板橋区における土地の成約事例

板橋区の土地が実際にいくらで売却されているのか、直近の事例を5件ご紹介します。同じ板橋区でも、駅からの距離や容積率によって坪単価が大きく変わることがわかります。

板橋区の不動産売却に関するよくある質問

※本ページの内容は2026年9月時点の情報に基づいて作成しています。不動産市況や法改正等により情報が変わる可能性があります。実際の売却にあたっては最新の状況をご確認の上、ご判断ください。