共有持分

概要

一つの不動産を複数人で共有している場合の各人の持分（権利割合）のこと。不動産登記上は共有名義で記載されるため「共有名義物件」とも呼ばれる。共有者がいる物件は権利関係が複雑で、単独では処分しづらいことから訳あり物件に分類される。

共有持分とは

不動産の共有持分とは、土地や建物を二人以上で所有している場合における各所有者の権利の割合を指します。たとえば兄弟姉妹で親の家を相続し、それぞれ1/2ずつ権利を持った場合、その一人分の権利が「共有持分」です。共有状態では物件そのものは一筆の土地・一棟の建物として存在し、特定の部屋や場所が誰のものという区分はありません（区分マンションのように構造上区切られて区分所有になる場合を除く）。各共有者は持分に応じて物件全体を利用する権利を持つ一方、単独では自由に処分できないという特徴があります。法律的には、共有不動産の管理行為（建物の維持修繕など）には持分過半数の同意、処分行為（売却や担保設定など）には共有者全員の同意が必要と定められています。つまり自分がいくら権利を持っていても、他の共有者が反対すれば物件を勝手に売ったり建て替えたりできない仕組みです。

共有持分物件の抱える問題点

共有者が仲睦まじく協力できているうちは問題は表面化しませんが、共有状態には次第に以下のような弊害やリスクが生じます：


・単独では不動産を自由に扱えないため、意思決定に手間取る。売却して現金化したくても他の共有者が反対すれば実行できず、活用もできないまま塩漬け状態になることがあります。

・共有者間で意見が対立した場合、物件の利用方法や負担（金銭・管理責任など）を巡って紛争に発展する恐れがあります。特に共有者の一人が遠方に住んでいたりすると、管理をめぐる不公平感からトラブルになるケースも見られます。

・持分のみでは売却しにくい点も大きな課題です。自分の持分だけ第三者に売ること自体は法律上可能ですが​、買い手が付きにくいため価格は割安になりがちです。実際、3,000万円の物件で1/3の共有持分（本来1,000万円相当）を持っていても、その持分だけでは1,000万円ではとても売れないのが現実です​。大幅に安くしないと買い手が現れないため、持分の換金価値は想定より低くなってしまいます。

・共有者の誰かが亡くなるとその相続人に権利が承継され、さらに関係者が増えて合意形成が難しくなる傾向があります。代替わりして疎遠な親戚同士になれば協議も困難となり、結局その不動産は使われないまま放置されるケースも少なくありません。


以上のように、共有持分物件は「身動きが取れない不動産」になりやすい問題を抱えています。こうした背景から近年、「共有不動産を巡るトラブル」が社会問題として取り上げられ、円満に共有関係を解消する方法の周知が進められています。

共有持分問題への対処法と専門会社の活用

共有状態を解消する基本は共有者同士の話し合いです。全員が合意できれば、物件を売却して代金を持分按分で分配するか、あるいは一人（または外部の第三者）が他の共有者の持分を買い取って単独所有に戻すことができます。それが難しい場合、裁判所に共有物分割請求を行う法的手段もあります。裁判では現物分割（物理的に土地を分割など）が不可能なケースでは競売による強制的な売却が命じられ、売却代金を持分割合に応じて配分する形で強制的に共有関係を清算します。しかし競売になると市場価格より安い値で落札されてしまうことも多く、結果的に関係者全員が損をする可能性があります。そのため、できれば競売に至る前に別の解決策を図ることが望ましいでしょう。そこで役立つのが共有持分買取の専門業者です。フィリアコーポレーションのように、他の共有者がいる不動産でもその持分だけを評価して買い取ってくれる会社があります。共有者の一人に資金が必要になった場合など、専門業者に持分を売却することで当人は速やかに現金化でき、残りの共有者も専門業者と改めて交渉することで解決への道筋が開けます。実際、当社が関与したケースでも「共有者の一人が持分を売却→当社が共有者となる→当社が他の共有者との交渉を進める」ことで、最終的に物件を一括取得して再販売した例があります。例えば親から相続した実家を兄弟と共有していたが利用予定もなく、他の兄弟は売却に反対していたケースでは、相談者である兄A様の持分のみを当社が買い取りました。その後、当社が共有者となったことで兄弟B様とも話し合いが進み、最終的には当社が物件全体を適正価格で取得して兄弟B様にも代金をお支払いし、共有状態を解消しています。このように専門業者を介在させることで感情的な対立を避けつつ問題を解決できる場合があります。共有持分問題はケースバイケースですが、早めに専門家へ相談することが円満解決への近道と言えるでしょう。

よくある質問