借地権

概要

借地権とは、他人の土地を借りてその上に自分の建物を所有するための権利です。土地の所有者（地主）に地代を支払い、契約に基づいて一定期間その土地を使用します。建物は借地権者のものですが、土地は他人のため、利用に様々な制約が伴います。

地権の基礎

借地権は「借地借家法」によって定められた権利で、簡単に言えば「建物所有を目的として他人から土地を借りる権利」です。典型的には地主から土地を借りて住宅を建てるケースで用いられ、借地権者は地主に月々または年々の地代（賃料）を支払います。契約期間中は借地権者がその土地を専有できますが、土地自体の所有権は地主にあるため、土地を売却したり担保に入れたりといった処分はできません。借地権には法律上、「地上権」と「賃借権」という2種類の形態があります。地上権は物権で強力な権利、賃借権は債権で契約による権利ですが、一般の住宅用借地では賃借権として設定されることがほとんどです。

普通借地権と定期借地権の違い

借地権には契約更新が可能な普通借地権と、契約期間満了で確実に終了する定期借地権があります（定期借地権については後述の用語解説も参照）。従来の普通借地権では契約期間が満了しても借地借家法による法定更新が認められ、借地人（借地権者）は希望すれば契約を更新し続けられるのが一般的です。期間は初回30年（旧法では50年など）など長期にわたり、更新後は20年・10年といった単位で継続可能です。一方、1992年の法改正で導入された定期借地権では、契約時に更新しない特約を結ぶことで契約満了時に権利が消滅します。これにより地主は契約終了後に確実に土地を取り戻せるため、最近では50年など長期の定期借地契約も増えています。借地権付き物件を購入する際は、この契約形態の違いによって将来性が大きく異なる点に注意が必要です。

借地権付き不動産の実務とトラブル

借地権付きの土地・建物は、所有権物件と比べて価格が割安ですが、取引や利用にいくつかのハードルがあります。まず借地権者は土地を自由に売買できず、第三者に権利を譲渡する際には地主の承諾が必要になるケースが多いです（契約によりますが、無断譲渡は契約解除事由となることがあります）。承諾の見返りに譲渡承諾料（名義書換料）という費用を地主に支払う慣行もあります。また、借地上の建物を建て替える場合にも地主の承諾や増改築承諾料が必要となるため、所有権の土地に比べ自由度が低いです。現場の視点では、借地権物件は地主と借地人の関係が良好かどうかが非常に重要です。例えば地代の値上げ交渉や更新料の支払いを巡ってトラブルになることもありますし、老朽化した建物の建替えを巡り揉めるケースもあります。フィリアコーポレーションのような訳あり物件専門会社では、借地権と底地（地主の権利）との間の調整役を担うことが多く、必要に応じて借地権を買い取って地主に土地を返したり、逆に底地を買い取って借地人に土地ごと提供するなど、ケースに応じた再生プランを提案します。長年放置された借地権問題では親族間の感情も絡み複雑化することがありますが、専門家の交渉によって双方にメリットのある解決を図ることが可能です。

よくある質問