区分所有法

概要

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）とは、一棟の建物を複数の者が区分して所有する場合の権利関係や管理運営ルールを定めた法律です。分譲マンションなどの区分所有建物に適用され、「マンション法」とも呼ばれます​。

区分所有法の概要と目的

区分所有法は1962年（昭和37年）に制定された法律で、通常の建物に比べ複雑になりがちなマンションの所有者同士の利害調整を図ることを目的としています​。専有部分（各戸の内部）と共用部分（廊下やエントランス、エレベーターなど）の区分を明確にし、区分所有者全員で建物全体を適切に管理できるよう民法の特例を定めたものです​。正式名称が示す通り、「建物の区分所有等に関する法律」であり、各所有者の権利と義務、管理組合の運営、大規模修繕や建替えに関する手続きなどが詳細に規定されています。例えば区分所有者は、建物の敷地権（土地の持分）も含めて共有し、管理組合を組織して建物の維持管理にあたることになります。

区分所有法の主な特徴と内容

・専有部分と共用部分の明確化：区分所有建物では、一棟の建物部分は必ず専有部分か共用部分に区分されます​。各住戸内部など独立して使える部分が専有部分で、それ以外は原則共用部分として全所有者の共有財産です。専有部分は各所有者が自由に使えますが、共用部分については勝手な変更はできず、区分所有者全員の共有物として管理・利用されます。これにより、マンション内の権利範囲が明確になり、トラブルを防止します。

・管理組合と管理規約：区分所有法では、区分所有者全員で構成する管理組合の設立が規定されています。管理組合は建物の維持管理やルール策定を担い、**管理規約（マンションのルール）**を定めます。各所有者は管理規約を遵守し、管理費や修繕積立金の支払い義務を負います。ルール違反や滞納が続く悪質な所有者に対しては、法に基づき他の所有者が訴えてその専有部分の競売請求を行うことも可能です（秩序維持のための措置）。

・大規模修繕・建て替えの手続き：建物の老朽化に備え、区分所有法では大規模修繕や建替えの決議要件が定められています。例えば建物の建替えには原則として区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数同意が必要とされるなど、重要事項ほど高いハードルが設けられています。近年、老朽マンション増加への対策として2025年の通常国会に区分所有法改正案が提出される見通しであり、決議要件の緩和や円滑化策（管理の円滑化・再生の円滑化）が検討されています​。これにより、合意形成が難しいマンションの再生を促進しようという動きがあります。

・区分所有者の権利と義務：各区分所有者は、自らの専有部分を占有・使用・処分（売却等）する権利を持ちます。他方で、共用部分の維持管理費を負担し、管理組合の決定に従う義務があります​​。また、他の所有者の迷惑となる行為（騒音や違法用途など）をしてはならないと定められています。区分所有者間の紛争を防ぎ、円滑な共同生活・資産管理を実現するため、法律で細かな取り決めがなされています。

現場におけるポイント（フィリアコーポレーションの視点）

不動産取引の現場でも、区分所有法の理解は欠かせません。マンションを投資用に購入する場合、自分が住まなくても区分所有者として管理組合の一員となり、総会への参加や決議事項への投票義務が発生します​。弊社フィリアコーポレーションでも、投資目的でマンション一室を購入されたお客様には、管理規約の内容（例えばペット飼育可否やリフォーム制限）、修繕積立金の残高や将来計画などを事前に詳しく確認するよう助言しています。管理組合の運営状況や過去のトラブルも重要なチェックポイントです。実際に、管理不全のマンションでは資産価値が低下したり、売却時に買主から敬遠されるケースもあります。逆に適切な法知識を持って交渉に臨めば、他の所有者と協力して良好な管理体制を築き、物件価値の維持向上につなげることも可能です。例えば老朽化したマンションで建て替えが必要になったケースでは、弊社が間に立ち所有者間の合意形成をサポートしたことで、スムーズに再建計画が進んだ例もあります。区分所有法を正しく理解し活用することが、マンション投資・経営の成否を左右すると言っても過言ではありません。長期的な資産価値を守るためにも、本法律の知識を押さえておきましょう。

よくある質問