契約不適合責任

概要

契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）とは、売買契約などにおいて引き渡された目的物（不動産）が契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。2020年4月の民法改正で新設された概念で、それ以前の瑕疵担保責任に代わる制度となっています。契約不適合責任では物件の隠れた瑕疵に限らず、品質・性能・数量など契約と異なるあらゆる不具合が対象となり、買主は追完請求（修補や代替物引渡し）、代金減額、損害賠償、契約解除といった救済を求めることができます。不動産取引においても重要なルールであり、中古住宅売買などでは契約条項で責任期間や範囲が定められるのが一般的です。

契約不適合責任の概要と従来制度との違い

契約不適合責任は、売買や請負など有償契約において引き渡された目的物が契約上約束された内容に適合しない場合に売主（または請負人）が負う責任です。民法改正前は目的物に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合の売主責任を瑕疵担保責任と呼んでいましたが、改正民法（債権法改正）ではこれを廃止し、より広い概念として契約不適合責任が導入されました。従来の瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」で買主が契約解除や損害賠償を請求できるに留まっていましたが、新制度では「契約の内容に適合しない」すべての場合が対象です。例えば土地の面積が契約書記載より不足していた、建物の性能がパンフレット記載より劣っていた、といった数量・品質面の不備も契約不適合に含まれます。これにより買主保護が強化され、売主は契約内容を的確に満たす義務を負うことになりました。
不動産売買でも、雨漏りやシロアリ被害、構造上重大な欠陥などは典型的な契約不適合事由です。売主は契約時に説明していなかったこうした不具合について、契約不適合責任を問われる可能性があります。ただし、売主が契約時に告知して合意済みの事項（例：「現況有姿で引き渡す」「〇〇の不具合を買主が承知の上で購入する」等）は契約内容に織り込み済みなので不適合とはみなされません。つまり、契約不適合かどうかは契約書に定めた内容次第であり、契約時の合意事項が基準となります。昨今の中古住宅売買契約書では「物件は現状有姿で引き渡し、売主の契約不適合責任は原則負わない」等の特約が付くことが多く、売主が責任を負う範囲や期間をあらかじめ限定するケースも一般的です。そうした特約がない場合は民法の規定通りに広範な責任を負うため、売主・買主双方にとって重要な契約条件となります。

買主がとれる主な救済手段

契約不適合責任が認められる場合、買主はいくつかの法定救済（履行追完請求権）を行使できます。具体的には次のような手段があります。


・追完請求：売主に対し契約に適合するよう求めることです。物の売買では主に**修補（修理）**請求が該当します。建物の欠陥であれば修繕、土地の面積不足なら不足分の引渡し（現実には困難ですが）等を請求できます。売主がそれを拒む場合、買主自ら修理して後から費用を請求することもありえます。

・代金の減額：不適合を前提に契約金額を減額する交渉を求めることです。例えば重大なシロアリ被害が見つかった場合、その修繕費相当額を差し引いてもらう請求が考えられます。民法上はまず追完請求をしてもらい、それが履行されない場合に減額請求へ移行する形ですが、実務では双方の話し合いで減額合意するケースも多いです。

・損害賠償請求：不適合によって生じた損害について金銭賠償を求めることです。修補費用や不具合調査費用、代替住宅への転居費用などが該当し得ます。特に売主が修補に応じない場合や、修補不能なケース（例：土地が契約より狭い等）では賠償で解決を図ります。

・契約の解除：不適合が契約の目的を達しないほど重大な場合には契約解除も認められます。例えば家屋が重大な欠陥で居住に適さないなら、買主は契約を白紙撤回し代金返還を求めることができます。ただし軽微な不適合では解除は認められず、あくまで最終手段です。


これらは買主の任意の選択ではなく法律の要件に従い順序や条件がありますが、基本的に買主に有利な救済策が幅広く用意されたと言えます。一方で売主にとっては契約後も負担が残る形となるため、不動産売買では契約書で責任期間を限定したり、個別に瑕疵保険に加入したりする対応が取られています。

不動産取引における実務上の取り扱いと留意点

不動産売買では、売主が宅建業者か個人かで契約不適合責任の扱いが大きく異なります。宅建業者（不動産会社）が売主の場合、宅地建物取引業法により契約不適合責任を引渡しから2年以上負うことが義務付けられています。したがって新築住宅を売るデベロッパーや、中古住宅を転売する不動産業者は最低2年間は契約不適合責任を負い、期間内に不具合が見つかれば対応しなければなりません。これに対し個人が売主の場合、法律上は買主が不適合を知ってから1年以内に通知すれば責任追及できますが、実務の契約では責任期間をもっと短く定めるのが一般的です。多くは「引渡し後○ヶ月以内（例えば3ヶ月）」という特約を設け、それを過ぎたら売主は責任を負わないとしています。これは中古住宅では経年劣化による不具合との区別が難しく、あまり長期間責任を負うと売主が酷だという事情もあります。特に相続で取得した古家などを売却する場合、売主個人は物件の詳細を把握していないことも多く、「現状有姿かつ契約不適合責任免責」で売買するケースも珍しくありません。このような売主免責特約は買主にリスクが移転しますが、その分価格が安く設定されるなどマーケットで調整されています。
買主側の留意点としては、契約不適合を発見したらできるだけ早く売主に通知することが重要です。民法では不適合を知って1年以内の通知が必要ですが、上記の通り契約でより短い期限が定められている場合があるためです。通知が遅れると請求権自体が失効してしまう恐れがあるため、雨漏り等に気付いたらすぐに仲介業者や売主に連絡しましょう。また、中古住宅の場合は事前にホームインスペクション（建物状況調査）を実施し、重大な欠陥がないか確認しておくことも大切です。インスペクション結果によっては契約交渉で修繕対応してもらったり、保険（既存住宅瑕疵保険）への加入で補修費用リスクに備えたりできます。フィリアコーポレーションでも、仲介時にはできる限り事前に物件状況を調査し、買主様・売主様双方が納得の上で契約できるよう努めています。

フィリアコーポレーションの視点

当社フィリアコーポレーションは、不動産取引において契約不適合責任への対応を非常に重視しています。売主様側の仲介をする際は、物件の現況や過去の修繕履歴について詳細にヒアリングし、把握した情報は重要事項説明で買主様に開示しています。こうすることで契約後に「聞いていない欠陥」が発覚する事態を未然に防ぎます。また、買主様には中古物件であればインスペクションの実施を提案し、見えない欠陥の有無を専門家にチェックしてもらうよう推奨しています。仮に契約不適合責任を巡るトラブルが生じた場合でも、当社が間に入って円満な解決を図れるようサポートいたします。実際、過去には引渡し後に給排水管の故障が見つかったケースで、売主・買主間の話し合いを調整し、売主様に一部費用負担いただく形で修繕を実施した事例がありました。このように、契約不適合責任は売主買主双方に関わる重要事項ですので、当社としても事前の情報共有とアフターフォローに万全を期しています。必要に応じて瑕疵保険の案内や専門家の紹介も行い、安心・安全な不動産取引となるよう尽力しております。

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