抵当権

概要

抵当権とは、債務者が住宅ローンなどの借金の担保として不動産を提供する際に設定される権利です。債務者が借金を返済できなくなった場合、抵当権者はその不動産を競売にかけ、売却代金から優先的に債務を回収できます。

抵当権とは何か？

抵当権は、債務者が借金を返済できなくなった場合、債権者（銀行など）がその担保として提供された不動産から優先的に弁済を受けられる権利です。私たちが不動産を購入する際に、銀行から住宅ローンを借りるのが一般的な例です。この場合、銀行は「抵当権者」、住宅ローンの借り手は「抵当権設定者（債務者）」となります。もし借り手がローンの返済を滞納すると、銀行は抵当権を実行し、その不動産を競売にかけて売却し、残りのローンを回収します。この抵当権は、不動産登記簿に登記されることで第三者にも対抗できる効力を持ち、不動産の所有者が変わってもその効力は失われません。

抵当権が設定されている不動産の実務

抵当権が設定された不動産は、所有者の意思だけでは自由に処分できない場合があります。例えば、住宅ローンが残っている状態で不動産を売却しようとする場合、通常は売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消するのが一般的です。もし、売却代金でローンを完済できない場合（オーバーローン状態）、銀行と交渉し、残債の処理について合意を得なければなりません。当社フィリアコーポレーションが扱う空き家の中には、所有者が亡くなり、相続人がローンを引き継げずに抵当権が実行されそうなケースや、権利関係に課題がある物件（再建築不可、共有持分など）で、抵当権が付いているためスムーズな売却ができないケースも多くあります。このような複雑な状況では、単に抵当権を抹消するだけでなく、債権者との綿密な交渉や、複数の関係者との調整が不可欠となります。

抵当権の抹消と問題解決

抵当権は、債務が完済されたとしても自動的に消滅するわけではなく、別途「抵当権抹消登記」の手続きが必要です。この手続きを怠ると、不動産登記簿には抵当権が残ったままになり、将来の売却や担保設定の際に支障が生じます。例えば、相続で取得した空き家に抵当権が残ったままになっている場合、売却時に買主から抹消を求められ、手間と費用が発生することがあります。
当社では、売主様が抱える心理的・実務的負担を軽減するため、契約不適合責任の免除や残置物の処理不要といった提案を行っています。抵当権が設定されたままで、売却が困難な物件についても、豊富な実績と実務に基づいた知見で解決策を提案します。例えば、相続登記が未了で抵当権の抹消が進まないケースでも、当社が間に入り、債権者との交渉や登記手続きのサポートを行うことで、スムーズな売却を実現した事例もございます。売主様にとって、長年の悩みの種であった不動産を、安心して手放せるようサポートすることが当社の強みです。

よくある質問