土地区画整理事業

概要

土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、道路や公園などの公共施設を整備・改善するとともに、宅地の形状を整えて利用価値を高める事業のことです。無秩序な市街地を、計画的で機能的な都市空間へと再編することを目的としています。この事業では、地権者から少しずつ土地を提供してもらい（減歩）、それを公共用地や事業費用に充てる「換地」という特殊な手法が用いられます。

土地区画整理事業の目的と基本的な仕組み

土地区画整理事業は、日本の都市計画において、良好な市街地の形成を目指すための重要な手法の一つです。その主な目的は、以下のような課題を解決し、都市全体の機能と居住環境を向上させることにあります。


・公共施設の整備・改善：狭い道路、未整備の公園、下水道などの不足といった既存の公共施設の不備を解消し、住民の生活利便性や防災性を高めます。

・宅地の整形化と利用増進：いびつな形や旗竿地など、使いにくい形状の宅地を、整形された使いやすい区画にすることで、土地の利用価値を高めます。

・防災性の向上：道路の拡幅や公園の整備により、地震や火災発生時の避難経路を確保し、延焼を防ぐ空間を創出します。

・良好な市街地形成：無秩序な市街地を計画的に再編し、統一感のある美しい街並みを形成します。


この事業の大きな特徴は、「換地（かんち）」という手法を用いる点です。これは、事業区域内の地権者から、その所有する土地の面積の一部を公共施設用地や事業資金に充てるために提供してもらう「減歩（げんぶ）」を行い、その代わりに、整備された新しい区画の土地を「換地」として地権者に交付するという仕組みです。減歩率は事業によって異なりますが、地権者は減歩によって土地面積は減るものの、公共施設の整備や宅地の整形化によって、従前の土地よりも利用価値の高い土地を受け取れることが期待されます。

事業の主体は、国、地方公共団体、独立行政法人、土地改良区、または組合（地権者で構成）などが担います。

土地区画整理事業における地権者への影響

土地区画整理事業は、その区域内の地権者に多大な影響を与えます。ポジティブな側面と、注意すべき側面の両方があります。


ポジティブな影響

・土地の利用価値向上：従前の不整形な土地や接道状況の悪い土地が、整備された道路に面した整形な宅地として換地されるため、土地の利用価値が大幅に向上します。これにより、建物の建築がしやすくなったり、売却しやすくなったりします。

・公共施設の恩恵：道路、公園、上下水道、電気、ガスなどのインフラが整備されることで、生活環境が格段に向上し、利便性が高まります。

・資産価値の上昇：土地の利用価値や周辺環境が向上することで、結果的に不動産の資産価値が上昇する傾向にあります。

・建築制限の緩和：従前は狭い道路にしか面していなかった土地でも、新しい道路が整備されることで、建築基準法上の制限が緩和され、より多様な建物を建てられるようになる場合があります。

・税制上の優遇：一定の要件を満たす場合、換地により土地の評価額が上がっても、譲渡所得税の軽減措置などが適用されることがあります。


注意すべき影響

・減歩による土地面積の減少：前述の通り、公共施設整備や事業費用捻出のために土地の一部を提供するため、実測面積は減少します。ただし、その分、土地の利用価値が向上することで、全体的な資産価値は維持または向上することが期待されます。

・仮住まい・移転の必要性：既存の建物がある場合、工事期間中に一時的な仮住まいが必要になったり、建物の移転や建て替えが必要になったりする場合があります。これには、引越し費用や建設費用といった一時的な負担が生じます。

・事業の長期化：多数の地権者の合意形成や、複雑な工事が必要となるため、事業全体が長期にわたる傾向があります。計画から完了まで数十年かかることも珍しくなく、その間、土地の利用が制限されることがあります。

・計画変更のリスク：経済情勢の変化や予期せぬ問題により、当初の計画が変更される可能性もゼロではありません。

土地区画整理事業と「訳アリ不動産」の解決

当社フィリアコーポレーションが専門とする「訳アリ不動産」は、土地区画整理事業と深い関係を持つことがあります。老朽化した空き家、再建築不可物件、境界非明示の土地、共有持分物件などが、まさに土地区画整理事業の対象区域内に存在することが多いためです。

これらの「訳アリ不動産」は、土地区画整理事業が進むことで、将来的にその問題が解消され、利用価値の高い土地に生まれ変わる可能性があります。しかし、事業完了までの道のりは長く、また、以下の理由から、事業中の「訳アリ不動産」の売却は非常に困難な場合が多いです。


・権利変換の複雑さ：共有持分が多数存在する土地の場合、事業への同意や権利変換手続きにおいて、全ての共有者の合意を得るのが極めて困難です。

・境界確定の遅れ：事業区域内の土地の境界が不明確な場合、換地計画の策定や工事の遅延につながり、売却を進める上で大きな障害となります。

・仮換地指定による利用制限：事業中は「仮換地（かりかんち）」が指定され、従前の土地の利用が制限されたり、仮換地への移転が必要になったりします。この期間中の土地の売買は、一般的な買い手にとってはリスクが高く、敬遠されます。

・融資の困難さ：金融機関は、事業の不確実性や完了までの期間の長さを理由に、事業中の土地への融資に消極的な傾向があります。


当社フィリアコーポレーションは、このような土地区画整理事業の対象区域内にある、あるいは事業によって複雑化した「権利関係に課題のある不動産」の買取を専門としています。私たちは、1,000件以上の相談・査定実績から得た実務に基づいたリアルな知見を活かし、事業関係者や行政との交渉も含め、複雑な状況にある不動産の売却をサポートすることが可能です。

私たちは、単なる不動産売買だけでなく、契約不適合責任の免除、残置物の処理不要、隣人交渉不要といった形で、売主様の心理的・実務的負担を大幅に軽減することに尽力しています。土地区画整理事業の渦中にあり、ご自身の不動産が「訳アリ」で売却が進まないとお悩みの場合でも、ぜひ当社にご相談ください。机上の理論だけでなく、現場で培った交渉力と解決事例に基づいて、最適な解決策をご提案いたします。

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