所有権移転登記

概要

所有権移転登記（しょゆうけんいてんとうき）とは、不動産（土地や建物）の所有者が変わった際に、その所有権が新しい所有者に移ったことを法務局の登記簿に記録する登記です。売買、相続、贈与、財産分与など、所有権の変動原因は多岐にわたりますが、いずれの場合もこの登記を行うことで、新しい所有者が法律上、その不動産の所有者であることを公に主張できる（対抗できる）ようになります。不動産取引において、最も頻繁に行われる登記の一つであり、その完了が取引の安全性を保証する重要な手続きです。

所有権移転登記とはどのような制度か

所有権移転登記は、不動産の所有権が旧所有者（売主、被相続人、贈与者など）から新所有者（買主、相続人、受贈者など）へと移り変わったことを、国の公的な帳簿である登記簿に記録する制度です。この登記が行われることで、不動産の権利変動が法的に確定し、誰が見てもその不動産の現在の所有者が誰であるかが明確になります。


所有権移転登記が必要となる主な原因は以下の通りです。

・売買：不動産を売買契約によって取得した場合に、売主から買主へ所有権を移転する登記です。不動産取引で最も一般的なケースです。

・相続：不動産の所有者が亡くなり、相続人がその不動産を承継する場合に行う登記です。令和6年4月1日からは、相続による所有権移転登記が義務化されています。

・贈与：不動産を無償で他人（親族など）に贈与した場合に行う登記です。

・財産分与：離婚に伴い、夫婦の一方から他方へ財産を分与する場合に行う登記です。

・その他の原因：時効取得、遺贈、交換など、所有権が移転する様々な原因に対応します。


所有権移転登記は、原則として登記権利者（新所有者）と登記義務者（旧所有者）の共同申請によって行われます。例えば、売買の場合、買主と売主が共同で司法書士に依頼し、法務局へ申請します。

この登記の最大の効力は「対抗力」です。登記をすることによって、新所有者はその不動産の所有権を、第三者に対しても主張できるようになります。もし登記を怠ると、例えば売主がその不動産を別の人物に二重に売却し、その別の人物が先に所有権移転登記を完了させてしまった場合、登記をしなかった方は所有権を失うリスクを負うことになります。このように、所有権移転登記は不動産取引の安全性を担保する上で極めて重要な役割を果たします。

所有権移転登記にまつわる「訳アリ不動産」の問題

所有権移転登記は不動産取引の要ですが、この登記が適切に行われていない、あるいはその手続きに問題があることが、不動産を「訳アリ不動産」にしてしまう大きな原因となります。

最も典型的なのは、相続による所有権移転登記が長期間放置されている「相続未登記」の不動産です。所有者が亡くなっても、相続登記をしないまま放置していると、登記簿上の所有者は亡くなった人の名義のままとなります。これが何代にもわたると、現在の相続人を特定すること自体が極めて困難になり、その人数も膨大になることがあります。その結果、いざ不動産を売却しようとしても、すべての相続人を探し出して、全員の同意を得て、共同で所有権移転登記を行うことが事実上不可能となり、売却が困難になります。これは、日本の空き家問題の大きな要因の一つでもあります。


その他、以下のようなケースも問題となります。

・登記義務者の協力が得られない：売買契約は成立したが、売主が登記手続きに協力してくれない場合（例：連絡が取れない、認知症などにより意思能力がない、行方不明など）。

・登記原因が無効・取消し：契約自体に問題があったり、詐欺や錯誤などによって契約が無効・取消しになったりした場合でも、既に所有権移転登記がなされていると、その登記を抹消するための複雑な手続き（訴訟など）が必要となります。

・二重売買によるトラブル：売主が同じ不動産を複数の人物に売却し、先に登記した者が所有権を得るという紛争が生じる可能性があります。


これらの問題は、不動産の円滑な流通を阻害し、所有者や関係者にとって大きな負担や損失を発生させる「負動産」となることがあります。当社フィリアコーポレーションには、このような所有権移転登記に関する複雑な問題を抱え、一般の市場では売買が難しいとされている空き家に関するご相談が多数寄せられています。

所有権移転登記の問題を抱える不動産の解決と当社の専門性

所有権移転登記に関する問題、特に相続未登記や権利者の協力が得られない状況を抱える不動産の解決には、不動産登記に関する深い法律知識、そして関係者とのデリケートな交渉や法的手続きを行う実務的なノウハウが不可欠です。当社フィリアコーポレーションは、まさにこのような権利関係に課題のある不動産、特に所有権移転登記に問題を抱える空き家の買取と問題解決に特化しています。

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具体的には、当社の専門チームが対象不動産の登記簿情報を詳細に調査し、問題の根源を特定します。相続未登記の場合であれば、相続人を特定し、遺産分割協議をサポートするなど、必要に応じて提携の弁護士や司法書士と連携しながら、権利関係を整理し、適切な所有権移転登記を促します。売主様の状況に合わせて、最も負担の少ない解決策を提案し、実行いたします。

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