接道義務

概要

接道義務とは、建築基準法で定められた「建築物の敷地は、幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならない」という規定（建築基準法第43条1項）のことです。都市計画区域内や準都市計画区域内で建物を建てる際に適用されます。この義務は、火災などの災害時の避難経路の確保や緊急車両の通行、そして日照・通風といった良好な住環境の維持を目的としています。この義務を満たさない土地は、原則として新築や建て替え、大規模な増改築ができない「再建築不可物件」となり、不動産取引において大きな問題となる典型的な「訳アリ不動産」の一つです。

接道義務の目的と法的根拠

接道義務は、都市の安全と機能性を確保し、住みやすい街づくりを進めるために、建築基準法で定められた非常に重要なルールです。


接道義務の目的：

・防災性の確保：火災や地震などの災害時、救急車や消防車などの緊急車両がスムーズに通行し、迅速な消火活動や救助活動を行えるようにするためです。また、住民が安全に避難できる経路を確保することも重要な目的です。

・利便性の確保：建築物の利用者が安全に通行し、日常生活を送る上での利便性を確保します。

・衛生環境の維持：建築物の敷地から公共の道路へ、上下水道管やガス管などのライフラインを敷設するための経路を確保します。


法的根拠
接道義務は、建築基準法第43条1項に明確に規定されています。「建築物の敷地は、建築基準法上の道路（原則として幅員4メートル以上）に2メートル以上接していなければならない。」

ここでいう「建築基準法上の道路」とは、単に一般の通行に使われている道すべてを指すわけではありません。建築基準法第42条で定められた、以下のいずれかに該当する道路を指します。

・42条1項道路：建築基準法が施行された際に既に存在していた幅員4メートル以上の道路、または都市計画法や土地区画整理法などに基づいて新たに造られた幅員4メートル以上の道路です。公道や、特定行政庁から位置の指定を受けた私道（位置指定道路）などが含まれます。

・42条2項道路（みなし道路）：建築基準法が施行された際に既に建物が立ち並んでいた幅員4メートル未満の道のうち、特定行政庁が指定したものです。この場合、道路の中心線から2メートル後退した線（セットバックライン）までが道路とみなされます。そして、建物を建てる際には、敷地の一部をこのセットバックラインまで後退させて建築する「セットバック」が義務付けられます。

接道義務違反の具体的なケースと不動産への影響

接道義務違反となる具体的なケースはいくつかあり、その違反が不動産に与える影響は甚大です。


接道義務違反の主なケース

1.接道部分の幅が2メートル未満：敷地が道路に接している間口（道路に接する部分）が2メートル未満の場合です。旗竿地（敷地の奥に家を建てるために、道路から奥の敷地まで細長い通路が伸びている土地）などで、この通路部分の幅が2メートル未満の場合が該当します。

2.敷地が建築基準法上の道路に全く接していない（袋地）：周囲を他人の土地に囲まれており、公道に全く接していない「袋地」の場合です。公道に出るために他人の土地（囲繞地）を通行する権利（囲繞地通行権）を持つことは可能ですが、これは建築基準法上の接道義務を満たしません。

3.接している道が建築基準法上の道路ではない：敷地が接している道が、見た目は道路に見えても、建築基準法上の道路（42条1項道路や42条2項道路）として認定されていない場合です。私道であっても、位置指定を受けていないなど、法律上の道路ではないケースがこれに該当します。


不動産への影響
接道義務違反の物件は、以下の理由から市場価値が著しく低下し、「訳アリ不動産」の典型となります。

・新築・建て替え・大規模増改築が不可能：原則として、接道義務を満たさない土地には新しい建物を建てることができません。既存の建物を取り壊した場合、更地になってしまい、二度と建物を建てられない「再建築不可」な状態になります。また、建物の主要構造部を過半数以上変更するような大規模な増改築も原則許可されません。

・売却が極めて困難：一般の個人や不動産会社は、建て替えができない土地や建物、あるいは建て替え後の売却が困難な物件を敬遠します。そのため、買い手が見つかりにくく、長期間売れ残る傾向にあります。

・金融機関の融資が困難：担保評価が低くなる上、再建築できないため資産価値の維持が難しいと判断され、住宅ローンや不動産担保ローンなどの融資をほとんど受けることができません。買主が購入する場合、現金での一括購入を求められることがほとんどです。

・価格の大幅な下落：上記の理由から、通常の相場よりも大幅に低い価格でしか売却できないことがほとんどです。

接道義務違反と「訳アリ不動産」の専門的解決

当社フィリアコーポレーションが専門とする「訳アリ不動産」の中核をなすのが、この接道義務違反を抱える物件です。長年放置された空き家や、相続によって所有者が複雑化した物件など、様々な理由でこの義務を果たせていない不動産が多数存在します。

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・建て替えができないため、誰も買ってくれないと不動産会社に言われた。
・再建築不可物件を売却した後も、責任を負いたくない（契約不適合責任）。
・再建築不可物件なので、解体費用をかけて更地にしても意味がない。

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